Chuyên gia này đánh giá có rất nhiều nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan khiến cho thị trường địa ốc TP HCM xảy ra kịch bản buôn một vốn bốn lời trong vài năm gần đây. Ông Nghĩa nhận định có ít nhất 5 lý do chính dẫn đến tình trạng này.

Sốt đất domino

Giai đoạn 2016 - 2018 đánh dấu bước ngoặt lớn cho thị trường bất động sản TP HCM khi năm nào cũng diễn ra ít nhất một cơn sốt đất. Đặc biệt, năm 2017 cơn sốt đất lan nhanh trên diện rộng làm đảo lộn nhiều trật tự giá cả trên thị trường. Trong giai đoạn hậu sốt đất, tức năm 2019, tuy chưa xảy ra những biến động lớn nào dẫn đến giá nhà đất tăng mạnh nhưng dư chấn của các cơn sốt ảo trước đó vẫn còn âm ỉ, vì vậy, mới xảy ra tình trạng một số trường hợp giá chào bán nhà phố bị hét lên rất cao đến mức không tưởng.

Những cơn sốt đất tích tụ trong 3 năm qua đã tạo cơ hội cho nhiều đối tượng đầu cơ tham gia thị trường thực hiện các chiêu thổi giá, kích giá nhà đất. Té nước theo mưa, những người đang nắm giữ bất động sản liền thổ mặc sức hét giá bán cao ngất ngưỡng để chốt lời. Khi hành vi bán chốt lời diễn ra thường xuyên tạo nên xu hướng mạnh mẽ, nhà đất lại càng bị đẩy lên mặt bằng giá cao hơn. Đà tăng vì vậy không có điểm dừng nếu thiếu các công cụ kiểm soát vĩ mô với liều lượng đủ mạnh.

Thị trường nhà đất TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Hành vi mua vào mù quáng

Giá chào bán hét cao ngất ngưởng, mua 5 tỷ đồng chờ sốt đất kê lên bán giá 20 tỷ, sẽ trở thành vô nghĩa nếu không có giao dịch thành công vì chỉ một bàn tay không tạo nên tiếng vỗ. Việc giá chào bán bị hét ở mức rất cao chưa thể hình thành nên giá thị trường nhưng vùng giá này có sức lây lan và tác động cảm tính đến những tài sản cùng khu vực và vị trí.

Giá thị trường tức là bên bán và bên mua gặp nhau. Điều khiến cho kịch bản buôn nhà phố một vốn bốn lời trở thành hiện thực là có một bộ phận khách hàng sẵn sàng mua nhà đất với giá ngất ngưỡng, họ bất chấp quy luật giá cả, không lưu ý đến các cảnh báo giá ảo.

Nhóm khách hàng này có thể chia làm 2 loại. Loại thứ nhất là người thừa tiền thiếu kỹ năng, mua nhà giá cao một cách mù quáng nhưng số này không nhiều. Loại thứ hai là các nhà đầu cơ cá mập đầy toan tính, những cá nhân hoặc tổ chức bỏ tiền ra mua mức giá khủng để tạo cơn sóng ảo cho thị trường nhà đất. Không ít đối tượng sử dụng mức giá chào bán làm công cụ kích giá nhà đất bằng thủ thuật tác động đến tâm lý đám đông.

Tô hồng bức tranh bất động sản

Đầu tiên, lực lượng cò đất, môi giới trong ngành địa ốc chính là nhân tố tô hồng cho bức tranh thị trường bất động sản, tạo nên nhiều kỳ vọng cho thị trường này. Kế đến là tương tác truyền miệng, rỉ tai nhau của những nhóm khách hàng là nhà đầu tư F1, F2 tham gia thị trường về sự tăng giá thần tốc của bất động sản liền thổ. Tiếp theo là các hành vi tung tin đồn tăng giá thiếu kiểm chứng.

Diễn biến tô hồng bức tranh bất động sản theo hướng một chiều này tạo nên tâm lý kỳ vọng cực lớn vào cơ hội tăng giá trị của bất động sản liền thổ. Từ đó, người tham gia thị trường không cảnh giác với bong bóng bất động sản và tiếp tục tin vào cơ hội tăng giá trong tương lai.

Mặt khác thị trường lại thiếu các cảnh báo mạnh mẽ, không có phản biện khoa học về các cơn sốt giá nhà đất, các cuộc điều tra về những cơn sốt đất cũng không được công bố rộng rãi khiến cho người mua thiếu công cụ hỗ trợ tham khảo. Đây là điểm yếu của thị trường và nhà đầu tư cá nhân thường sẽ chịu thiệt thòi khi sự cố xảy ra.

Tâm lý ôm đất - sợ hết chỗ

Người Việt vốn bị ám ảnh tâm lý thích sở hữu nhà đất và sẵn sàng gom tài sản gắn liền với đất bằng mọi giá, bất chấp giá ảo, sốt ảo hay ôm đất ngay trong lúc thị trường địa ốc nguội lạnh, đóng băng. Thêm vào đó, niềm tin quỹ đất Sài Gòn không còn nhiều, càng chần chừ không mua giá lại càng tăng cao, sẽ mất cơ hội mua vào chính là cái bẫy lớn nhất khiến cho thị trường vẫn xảy ra các giao dịch nhà đất lãi 3-4 lần trong vài ba năm. Bên bán hét giá kỷ lục nhưng bên mua vì căn bệnh tâm lý này nên chấp nhận các mức giá cao chưa từng có.

Lời khuyên chữa chứng bệnh tâm lý này là áp dụng quy tắc kiểm tra chéo ít nhất 3 nguồn tin về giá nhà đất trước khi mua và tuân thủ lời răn "thà bỏ qua chứ không mua lầm (nhầm, hớ)".

Các kênh đầu tư khác lép vế so với nhà đất

Theo ông Nghĩa, một thực tế đáng buồn là thị trường đầu tư tài chính đang thiếu những kênh hấp dẫn đủ sức cạnh tranh với bất động sản liền thổ. Biên lợi nhuận của việc gửi tiết kiệm, mua vàng, tích trữ ngoại tệ, đầu tư chứng khoán, căn hộ cho thuê, kinh doanh sản xuất... đều kém xa tỷ suất sinh lời của việc ôm nhà đất chờ thời. Điều này vô tình tạo nên một niềm tin mù quáng cho những nhà đầu tư chọn nhà đất làm kênh trú ẩn an toàn, khiến họ bỏ qua mọi cảnh báo rủi ro hoặc không tính đến kịch bản màu xám.

Trên thực tế, không có kênh đầu tư nào vừa an toàn vừa mang lại lãi khủng. Do đó, với biên lợi nhuận quá cao, mang lại mức lãi khó tin, lời gấp đôi mỗi năm, gấp 3-4 lần trong 3 năm của kênh đầu tư nhà đất cho thấy, đây chính là mặt trận tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất.