Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hiện nay, tín dụng của các ngân hàng vào bất động sản đang được duy trì trong khoảng 7-8% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế. Tỷ lệ này đã giảm rất nhiều so với ngưỡng xấp xỉ 30% hồi năm 2010-1011, phần nào giúp các ngân hàng kiểm soát được chất lượng cho vay của mình.

Tính cả tiền cho dân vay mua, sửa nhà, tín dụng đổ vào bất động sản chiếm 20%

Theo quy định hiện hành, các khoản vay ngân hàng với mục đích đầu tư bất động sản và sinh lợi trên bất động sản đó sẽ được xếp vào nhóm tín dụng bất động sản. Trong khi đó, một mảng cho vay cũng liên quan đến nhà đất là mua nhà, sửa nhà để ở đang được xếp vào mảng tín dụng tiêu dùng của người dân.

Tuy nhiên, trước đà tăng trưởng rất mạnh của tín dụng tiêu dùng gần đây mà chủ yếu đến từ hoạt động cho vay mua nhà, sửa nhà, không ít ý kiến cho rằng hoạt động này đang tiềm ẩn nguy cơ tín dụng lại chảy vào bất động sản nhưng "núp bóng" cho vay tiêu dùng.

Tín dụng tiêu dùng cho mảng cho vay mua, sửa nhà đang tăng nhanh. Ảnh minh họa: Tiến Tuấn.

Cụ thể, tính đến cuối năm 2017, ước tính ngành ngân hàng đã cho vay tổng cộng 1,17 triệu tỷ đồng vào tín dụng tiêu dùng. Trong đó, riêng dư nợ trong mảng mua nhà, sửa nhà đã chiếm tới 53%, còn lại là mua trang thiết bị và phương tiện đi lại… Con số này tương đương khoảng 600.000- 700.000 tỷ đồng đang được cho vay mua, sửa nhà của người dân. Nếu gộp cả số này vào dư nợ cho vay trong mảng bất động sản thì các khoản vay liên quan tới hoạt động này đang chiếm xấp xỉ 20% tổng dư nợ của nền kinh tế.

Đây cũng là nguyên nhân khiến tín dụng tiêu dùng có mức tăng trưởng lên tới 65% trong năm vừa qua.

Còn theo số liệu của NHNN chi nhánh TP.HCM, tính đến hết tháng 7 vừa qua, tổng dư nợ cho vay trên địa bàn thành phố đã đạt khoảng 1,128 triệu tỷ đồng , bao gồm 53% dư nợ trung và dài hạn còn lại 47% là nợ ngắn hạn. Trong số này, dư nợ với hoạt động sản xuất kinh doanh chiếm khoảng 75%; hoạt động bất động sản chiếm 10,8%; và vay tiêu dùng chiếm khoảng 14%...

Như vậy, tín dụng với bất động sản tương đương khoảng 208.000 tỷ đồng . Tuy nhiên, 40% trong số tín dụng tiêu dùng cũng đang là các khoản vay trong hoạt động mua nhà, sửa nhà của người dân. Nếu phân tách tín dụng tiêu dùng trong mảng mua, sửa nhà vào cho vay bất động sản thì tỷ lệ này cũng đạt gần 20% tổng dư nợ.

Nguồn: UBGSTC, NHNN

Xử lý thế nào với tín dụng bất động sản?

Khẳng định tại một cuộc hội thảo về phát triển bất động sản Việt Nam mới đây, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN chi nhánh TP.HCM, cho rằng tốc độ vay mua, sửa nhà trong mảng vay tiêu dùng tăng nhanh chiếm khoảng 40% tổng tỷ lệ tăng trưởng vay tiêu dùng nhưng điều này không đáng lo ngại bởi hệ số rủi ro trong mảng này rất thấp.

Vị lãnh đạo cũng cho biết thêm quan điểm lo ngại tín dụng "núp bóng" vay tiêu dùng để đổ vào bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro là không xác đáng. Cụ thể, theo khảo sát của đơn vị, con số 40% vay tiêu dùng đổ vào bất động sản này đều là cho vay cá nhân để đầu tư nhà ở (ở hoặc cho thuê), đều có tài sản đảm bảo và hệ số rủi ro thậm chí còn thấp hơn so với việc các tổ chức tín dụng cho vay dự án.

Trao đổi với Zing.vn, lãnh đạo nhiều ngân hàng cũng khẳng định đã kiểm soát chặt tín dụng vào bất động sản theo hướng hạn chế cấp vốn cho các chủ đầu tư xây dựng dự án mà chỉ cấp tín dụng cho người dân, cá nhân có nhu cầu mua nhà để ở.

Nói với Zing.vn, TS. Cấn Văn Lực cũng cho hay bản chất hoạt động cho vay mua nhà, sửa nhà khác với cho vay bất động sản nên không thể đánh đồng cùng một trọng số rủi ro.

“Cho vay mua, sửa nhà đáp ứng nhu cầu ở thật sự của người dân và hiện được thống kê dưới dạng tín dụng tiêu dùng. Rủi ro trong phân khúc này thấp hơn rất nhiều so với bất động sản. Ở nhiều quốc gia, hoạt động này thậm chí được xếp ngang hàng với cho vay thông thường với trọng số rủi ro chỉ là 100%", ông Lực cho biết.

Nhiều ý kiến cho rằng cần tách bạch các phân khúc khác nhau trong hoạt động cho vay bất động sản để xác định trọng số rủi ro riêng.

Tuy nhiên, để tránh nhập nhằng cho vay tiêu dùng hay bất động sản và kiểm soát tốt tín dụng vào bất động sản, vị chuyên gia cho rằng nên bóc tách cho vay mua, sửa nhà về cho vay bất động sản. Nhưng đi kèm với đó phải phân tách cho vay bất động sản thành nhiều phân khúc khác nhau với trọng số rủi ro khác nhau.

"Nếu bóc tách cho vay mua, sửa nhà về cho vay bất động sản thì tỷ lệ này sẽ tăng nhanh hơn. Nhưng với điều kiện quản lý được thì không có gì đáng ngại", vị chuyên gia khẳng định.

Theo đó, cho vay bất động sản sẽ chia thành các phân khúc với mức độ rủi ro khác nhau và sẽ được gán với những trọng số rủi ro tương ứng. Với hoạt động mua, sửa nhà trọng số rủi ro sẽ là 100% và nâng dần lên với các phân khúc khác tối đa là 200% như quy định, chứ không nên đánh đồng tất cả là 200% như hiện nay.

Ông Lực cũng cho biết thêm việc chuyển cho vay mua, sửa nhà về bất động sản cũng không lo ngại rủi ro vì cho vay mảng này rất ít có rủi ro. Về bản chất chỉ là chuyển từ túi này sang túi khác của ngân hàng. Từ đó cũng sẽ có những thống kê, báo cáo chính xác hơn giúp quản lý tốt hơn, qua đó cũng sẽ không có chuyện tín dụng tiêu dùng tăng được tới 60-65% như năm vừa qua.