Một nhà đầu tư tên Hoàng (TP HCM) được một môi giới chào hàng mô hình hợp tác kinh doanh nhà trọ cho thuê với phương thức đầu tư góp vốn 40 triệu đồng sở hữu một phòng trọ. Theo giải thích của môi giới, lợi nhuận anh Hoàng nhận hàng tháng là 1,2 triệu đồng suốt trong 30 tháng, sau khi kết thúc hợp đồng doanh nghiệp hoàn vốn 40 triệu.

Bên cạnh mô hình gọi vốn 40 triệu đồng, doanh nghiệp này còn giới thiệu với anh Hoàng suất đầu tư 600 triệu nhà đầu tư sở hữu 15 phòng trọ. Lợi nhuận hàng tháng công ty trả cho nhà đầu tư là 18 triệu đồng, kéo dài trong 30 tháng, sau đó công ty hoàn vốn gốc 600 triệu đồng cho nhà đầu tư.

Theo quảng cáo của công ty gọi vốn, dự án khu nhà trọ cho thuê có diện tích phòng 15 m2 và gác lửng, nhà vệ sinh, thậm chí có cả công viên cây xanh. Dự án được xây dựng bằng vật liệu cách âm cách nhiệt. Khu trọ có bảo vệ 24/7, camera an ninh, được quản lý chuyên nghiệp, có nhà để xe và tiện ích vui chơi giải trí. Đất xây dựng dự án khu trọ được doanh nghiệp thuê dài hạn 10 năm. Mức cam kết lợi nhuận chung cho các nhà đầu tư góp vốn là 36%, trong trường hợp rút tiền về, nhà đầu tư có quyền thoái vốn sau 12 tháng với lợi nhuận là 25% mỗi năm.

Bị hấp dẫn bởi các cam kết lợi nhuận tối thiểu 25% sau một năm và tối đa 36% sau 2,5 năm nhưng anh Hoàng không khỏi lo ngại về tính an toàn bởi với dòng vốn đầu tư ít ỏi 40-600 triệu đồng lại có thể sinh lời 36-540 triệu đồng. "Mức cam kết lợi nhuận khủng khiến tôi lo ngại về những rủi ro tiềm ẩn nên vẫn chần chừ chưa xuống tiền", anh Hoàng chia sẻ.

Phối cảnh dự án phòng trọ cho thuê gọi vốn đầu tư với cam kết lợi nhuận 25-36%.

Có 10 năm tư vấn và nghiên cứu pháp lý nhà đất tại TP HCM, chuyên gia Nguyễn Tấn Phong khuyến cáo, trước khi xuống tiền tham gia vào mô hình nhà trọ cho thuê này, nhà đầu tư cần lưu ý 4 vấn đề sau.

Đầu tiên là so sánh tương quan giữa chi phí đầu vào và đầu ra. Vốn đầu tư được gọi là chi phí đầu vào quá thấp, chỉ có 40 triệu đồng trong khi lợi nhuận thu về (còn gọi là đầu ra) lại có biên độ quá cao, lên đến 25-36% theo cam kết. Sự bất hợp lý nằm ở chỗ, nếu đầu vào thấp làm sao có sản phẩm chất lượng cao để khai thác với biên lợi nhuận cao gấp nhiều lần lãi suất ngân hàng.

Kế đến, nếu biên lợi nhuận của mô hình đầu tư nhà trọ cho thuê tốt đến mức có thể đạt 36%, tại sao doanh nghiệp không vay ngân hàng để giảm chi phí tài chính vốn và tăng chỉ số sinh lời của dự án? Hiện nay mức lãi suất cho vay của nhà băng vẫn thấp hơn biên lợi nhuận 36% công ty cam kết trả cho nhà đầu tư.

Nếu dự án thật sự tốt, an toàn và hấp dẫn, nhà băng đã không để vuột khách hàng tiềm năng. Tình huống loại trừ là dự án chưa đủ sức thuyết phục ngân hàng cho vay nên doanh nghiệp phải quay sang gọi vốn từ nhà đầu tư nhỏ lẻ với cam kết lợi nhuận ngất ngưỡng. Sự bất hợp lý này chỉ có thể đánh vào tâm lý hám lợi của những nhà đầu tư non kinh nghiệm, thiếu khảo sát thực tế.

Vấn đề thứ ba nhà đầu tư mô hình nhà trọ này cần lưu ý là không có dự án nhà cho thuê nào có thể đạt tỷ lệ lấp đầy thuận lợi 50-70% thời gian đầu đưa vào khai thác, càng khó đạt tỷ lệ lấp đầy khách thuê lý tưởng 80-100% trong lúc thị trường nhà cho thuê ở điều kiện bình thường. Huống chi hiện nay dịch bệnh diễn biến phức tạp, thị trường nhà cho thuê càng hạ giá và ế khách. Nếu tỷ lệ khách thuê lấp đầy dự án nhà trọ đạt dưới ngưỡng 30-35%, bên khai thác vận hành cho thuê sẽ bị lỗ vốn.

Ông Phong đánh giá, trong bối cảnh khó khăn của thị trường nhà cho thuê do tác động tiêu cực của dịch bệnh, mức cam kết biên lợi nhuận 36% có thể hiểu là mức không tưởng. Việc doanh nghiệp gọi vốn cam kết trả lãi khủng có thể vận hành theo cơ chế lấy tiền góp vốn của nhà đầu tư trước trả cho nhà đầu tư sau.

Điều cuối cùng nhà đầu tư phải cân nhắc trước khi tham gia mô hình gọi vốn này, theo ông Phong, là xem xét các điều khoản hợp đồng có cân bằng giữa nhà đầu tư và doanh nghiệp hay không. Hiện nay trên thị trường phổ biến loại hợp đồng góp vốn đầu tư, mời gọi hợp tác đầu tư có pháp lý khá lỏng lẻo.

Về bản chất là hình thức huy động vốn song tài sản không thuộc quyền sở hữu của người góp vốn, đất cũng không thuộc quyền sử dụng lâu dài của bên gọi vốn vì chỉ là đất thuê. Hình thức góp vốn này đánh trúng vào lòng tham của nhà đầu tư khi chào mời hùn vốn cực rẻ, lợi nhuận cực kỳ cao.

Nếu quyết định ký hợp đồng, nhà đầu tư nên yêu cầu doanh nghiệp gọi vốn trình bày hồ sơ của sản phẩm, các bước tiến hành thủ tục pháp lý, đồng thời nên đàm phán các điều khoản bồi thường khi xảy ra tình huống bất khả kháng (thiên tai, dịch bệnh).

"Nhà đầu tư đừng quên rằng, lợi nhuận khủng thường đi đôi với rủi ro lớn. Sản phẩm càng hấp dẫn, mức độ thận trọng càng cao", ông Phong cho hay.