Sửa đổi lớn nhất được đề cập trong Thông tư mới vừa được Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ký ban hành ngày 27/5 liên quan đến định hướng “siết chặt” tín dụng vào kinh doanh, đầu tư bất động sản. Các mức độ siết mở hơn so với trước đây. Cụ thể bao gồm việc điều chỉnh hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản và tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn.
Việc sửa đổi Thông tư 36 của NHNN đòi hỏi DN nhận thức đầy đủ về thị trường, tránh quay lại thời kỳ bong bóng.
Đối với hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản, Thông tư 36/2014 dự kiến tăng mạnh từ 150% lên 250%. Tuy nhiên, ở Thông tư 06 vừa bàn hành, tỷ lệ này chỉ nâng lên 200%. Việc nâng hệ số rủi ro này chỉ áp dụng thực hiện từ 1/1/2017.
Đối với việc điều chỉnh tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn với các tổ chức tín dụng, lộ trình áp dụng đã được chia thành ba giai đoạn. Qua đó dần dần nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn đối với các tổ chức tín dụng. Trước đó, Thông tư 36 dự kiến sẽ giảm luôn tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 60% xuống 40%.
Chia sẻ về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM vẫn mong muốn được giữ hệ số rủi ro ở khoảng 150%. Tuy nhiên, theo vị này, việc nâng lên khoảng 200% cũng là nỗ lực lớn của NHNN trong kiểm soát thị trường.
Việc sửa đổi Thông tư 36 của NHNN là phát đi một thông điệp mạnh mẽ vào thị trường bất động sản với các thành phần liên quan, mà đặc biệt là các chủ đầu tư. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp (DN) nhận thức đầy đủ về thị trường và ứng xử thích hợp để ngăn ngừa việc quay trở lại thời kỳ bong bóng hay đóng băng.
Ông Châu cũng cho rằng, thị trường bất động sản là một thị trường nhạy cảm đòi hỏi hành vi đầu tư của chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp phải minh bạch và phù hợp. Hiện tại, những yếu tố tiềm ẩn rủi ro của thị trường vẫn đang còn tồn tại thông qua việc tăng giá trong hai năm qua, đặc biệt là phân khúc cao cấp. Đồng thời dấu hiệu phát triển lệch pha ngày càng bộc lộ rõ, khi tập trung phát triển dự án tập trung về một khu vực.
Ngoài ra, lộ trình thực hiện việc sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho vay trung hạn áp dụng với bất động sản đã được xác định rõ trong Thông thư 06 mới ban hành. Đây là lý do để người tiêu dùng cũng như chủ đầu tư yên tâm từ nay đến cuối năm không có sự thay đổi. Lộ trình hạ tỷ lệ từ 60% xuống còn 40% đến năm 2018 cũng khá phù hợp. Đây là khoảng thời gian để doanh nghiệp điều chỉnh hành vi, danh mục đầu tư hợp lý với sự điều chỉnh này.
Một DN địa ốc phía Nam cho rằng, hiện nay các thành phần tham gia vào thị trường BĐS Việt Nam đều phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Nhưng thị trường này duy trì hoạt động trong trung hạn và dài hạn nên DN dựa vào các nguồn vốn vay này là không hợp lý. Vì vậy khi Thông tư 36 siết thị trường lại thì bắt buộc DN phải chuyển hướng tiếp cận vốn, thay vì chỉ nhìn vào ngân hàng.
Trước mắt các DN cần điều chỉnh lại cơ cấu nguồn vốn một cách đa dạng hơn bằng cách khai thác các quỹ đầu tư, kể cả quỹ mạo hiểm và tín thác. Việc đơn giản nhất là cách họ huy động vốn thông qua hợp tác đầu tư từ các quỹ đầu tư nước ngoài. Đây cũng là cơ hội tốt để DN trong nước tích lũy kinh nghiệm quản lý.
Ngoài ra việc ban hành Thông tư 06 cũng là điều kiện để các DN lớn trên thị trường phát hành trái phiếu DN. "Với những chứng thư có giá này thì việc kêu gọi đầu tư có thể sẽ đơn giản hơn rất nhiều. Từ đó tính minh bạch của DN tăng lên, tránh tình trạng sử dụng vốn sai mục đích", ông Châu nói thêm.
