Nhiều khách hàng được duyệt mua nhà ở xã hội (NƠXH) thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn TP.HCM chưa kịp vui mừng thì đã “sốc” khi biết giá căn hộ lên tới 18-19 triệu đồng/m2, vượt quá khả năng của họ.
Giá tương đương nhà thương mại
Cụ thể, tại chung cư 19/19 Lạc Long Quân, quận Tân Bình, ban đầu khách hàng được chủ đầu tư thông báo giá NƠXH là 15 triệu đồng/m2. Tới khi ký hợp đồng, nhiều khách hàng mới biết giá nhà sẽ tăng hơn khá nhiều do cộng thêm các loại thuế, phí… Đơn cử với căn hộ 41,2 m2, khách hàng phải trả trước 20% giá trị (gần 153 triệu đồng). Nghĩa là căn hộ này có tổng giá trị 765 triệu đồng, tương đương 18,5 triệu đồng/m2. Cùng với diện tích trên, nếu ở tầng cao hơn giá sẽ phải cộng thêm hệ số tầng 1,2% nên đội lên 19 triệu đồng/m2.
Nếu vay trong 10 năm, khách hàng phải trả số tiền gốc và lãi hằng tháng cho căn hộ này 6,4-7 triệu đồng/tháng (tùy vào vị trí tầng). Hay với căn hộ 47 m2 ở tầng 15, khách hàng vay 15 năm sẽ phải trả hơn 7 triệu đồng/tháng, nếu chọn kỳ hạn 10 năm thì trả hơn 8 triệu đồng/tháng.
Chị H., một khách hàng được mua NƠXH tại chung cư 19/19 Lạc Long Quân, cho biết ban đầu cứ nghĩ giá mua NƠXH không vượt quá 15 triệu đồng/m2 nên chị đủ khả năng trả nợ gốc và lãi hằng tháng. Tuy nhiên, đến khi ký hợp đồng nhận nhà, chị H. mới tá hỏa khi biết số tiền phải trả hằng tháng quá cao. “Với mức giá căn hộ cao, số tiền gốc và lãi hằng tháng phải trả nhiều như vậy, có thể tôi phải trả nhà vì không kham nổi” - chị H. bày tỏ.
Anh Ngọc S., một khách hàng đang sở hữu NƠXH ở dự án Tô Hiến Thành, quận 10, cũng cho biết giá nhà anh mua tính ra khoảng 17-18 triệu đồng/m2. Ở dự án này, hiện nay lãi suất vẫn là 6%/năm, không tính trên dư nợ giảm dần thì đều đặn trong 10 năm tháng nào anh S cũng phải trả trên 6 triệu đồng.
Giá phải được công bố rõ ràng
Ông Nguyễn Vĩnh Trân, Giám đốc điều hành Quỹ đầu tư bất động sản ĐS Jen Capital Vietnam Property Fun, cho rằng dù là nhà thương mại hay NƠXH thì tất cả loại phí phải được tính trước, cộng gộp lại hết và công bố rõ ràng trước khi bán. “Vì không phải ai cũng rành tính toán trong khi giá nhà gồm nhiều loại thuế, phí cấu thành” - ông Trân nói.
Riêng về việc NƠXH tính thêm tỉ lệ % cho hệ số tầng, TS Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House), Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng dự án của Thuduc House không áp dụng hệ số % này vì ở thấp hay cao đều có ưu và nhược điểm. Còn nếu có tính thì trung bình vào khoảng 0,5% mà thôi.
Ông Nguyễn Văn Đực, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, lý giải: Sở dĩ phải tính thêm % cho tầng cao bởi khi mua nhà ở ai cũng muốn chọn vị trí đẹp, hướng đẹp, xa khu vực đựng rác… Vậy nên giá của tầng cao có vị trí đẹp sẽ cao hơn so với tầng thấp. “Nhưng với NƠXH, người mua không được chọn vị trí, chọn tầng mà bốc thăm thì việc tính % ở các tầng cao là chưa phù hợp” - một chuyên gia ngành bất động sản nhận định.
Theo ông Đực, với số tiền gốc và lãi phải trả tới 7-8 triệu đồng/tháng thì người thu nhập thấp khó trả nổi. “NƠXH diện tích 40 m2 mà giá 700-800 triệu đồng thì đâu còn gọi là NƠXH được. Nó chỉ phù hợp với người thu nhập bậc trung, thu nhập hằng tháng 15-20 triệu đồng” - ông Đực nói. Đồng quan điểm, ông Hiếu cho rằng giá NƠXH lên đến 18-19 triệu đồng/m2 là quá đắt.
Trong khi đó, một lãnh đạo của Sở Xây dựng TPHCM lại có quan điểm không so sánhvề giá để nói NƠXH đắt hơn giá nhà thương mại. Việc tính giá bao gồm nhiều yếu tố và thực hiện đúng theo quy định. NƠXH để hỗ trợ cho người thu nhập thấp, cán bộ, công nhân, viên chức… nhưng không có nghĩa đó là nhà cấp thấp. Cũng không có quy định nào đưa ra giá NƠXH thuộc sở hữu nhà nước phải bán dưới 15 triệu đồng/m2.
Cũng không nên căn cứ một dự án để nói NƠXH giá cao, vì còn nhiều NƠXH để người mua lựa chọn. Như dự án ở đường Nguyễn Văn Luông (quận 6), chung cư 481 Bến Ba Đình (quận 8) hay chung cư 26 Nguyễn Thượng Hiền (quận Gò Vấp) đều đang bán với giá dưới 15 triệu đồng.
Băn khoăn về cách tính lãi suất
Tại dự án 19/19 Lạc Long Quân, nhiều khách hàng thắc mắc là dù lãi suất thấp (1,65%/năm) nhưng số tiền trả gốc và lãi hằng tháng không được tính trên dư nợ giảm dần mà lại tính theo dư nợ cố định (tức lãi suất tính trên số nợ ban đầu và duy trì mãi đến khi khách hàng trả hết nợ).
Về việc này, ông Huỳnh Trung Minh, chuyên gia tài chính ngân hàng, lý giải rằng hiện các ngân hàng thường áp dụng hai cách tính lãi suất: Tính lãi suất trên dư nợ thực tế (lãi suất dư nợ giảm dần) hoặc tính lãi suất trên dư nợ ban đầu (lãi suất phẳng). Trên cơ sở hai cách tính lãi này, lãi suất thực tế sẽ chênh lệch nhau khá nhiều.
Ở trường hợp chung cư 19/19 Lạc Long Quân, lãi suất cố định trong suốt thời gian vay là 1,65%/năm trong 10 năm (120 tháng) sẽ tương đương mức lãi suất theo dư nợ giảm dần là 3,27%/năm. Con số này vẫn thấp hơn so với mức lãi suất trên thị trường hiện hành.
Một lãnh đạo của Sở Xây dựng TPHCM Không thể so sánh giá để nói NƠXH đắt hơn giá nhà thương mại. Việc tính giá bao gồm nhiều yếu tố và thực hiện đúng theo quy định. NƠXH để hỗ trợ cho người thu nhập thấp, cán bộ, công nhân, viên chức… nhưng không có nghĩa đó là nhà cấp thấp. Cũng không có quy định nào đưa ra giá NƠXH thuộc sở hữu nhà nước phải bán dưới 15 triệu đồng/m2.
Cũng không nên căn cứ một dự án để nói NƠXH giá cao, vì còn nhiều NƠXH để người mua lựa chọn. Như dự án ở đường Nguyễn Văn Luông (quận 6), chung cư 481 Bến Ba Đình (quận 8) hay chung cư 26 Nguyễn Thượng Hiền (quận Gò Vấp) đều đang bán với giá dưới 15 triệu đồng.
