Trong năm 2016, liên tiếp 3 quý đầu năm, số lượng giao dịch bất động sản (BĐS) thành công có sự sụt giảm. Động thái này cho thấy thị trường đang tồn tại những bất ổn cần phải chấn chỉnh nếu không muốn những tác động xấu sẽ diễn ra trong năm 2017.

Lệch pha cung - cầu và sự trở lại của làn sóng đầu cơ

Sự sụt giảm của lượng giao dịch căn hộ trong các quý gần đây được thể hiện rõ trong báo cáo của các tổ chức nghiên cứu thị trường. Cụ thể, số liệu từ CBRE cho thấy tổng số căn hộ giao dịch thành công tại Tp.HCM trong quý II/2016 chỉ đạt 5.887 căn, giảm 45% so với cùng kỳ năm ngoái, tỉ lệ tiêu thụ giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Đến quý III/2016, nguồn cung mới của thị trường căn hộ tiếp tục giảm 17% so với quý trước và giảm 27% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng chào bán thành công trong quý III có cải thiện do cung ổn định nhưng vẫn giảm 3% so với cùng kỳ năm 2015.

Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2016, thị trường Hà Nội có khoảng 7.800 giao dịch thành công, Tp.HCM là khoảng 7.500 giao dịch. Trong khi đó, cùng thời điểm, năm 2015, Hà Nội có 9.200 giao dịch thành công, Tp.HCM có hơn 8.900 giao dịch.

Tình trạng bong bóng BĐS sẽ khó xảy ra trong năm 2017

Năm 2016, thị trường ghi nhận sự bùng nổ nguồn cung, nhất là ở phân khúc nhà ở cao cấp. BĐS cao cấp có sự tăng cung mạnh mẽ. Số lượng các dự án cao cấp - hạng sang, dòng sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng triển khai trong năm được giới chuyên gia nhận định là vượt quá nhu cầu hiện tại. Theo số liệu nghiên cứu từ JLL Việt Nam, Tp.HCM hiện có khoảng 64.000 căn hộ và 2.700 căn biệt thự/nhà phố đang trong giai đoạn triển khai. Trong đó, phân khúc có giá bán từ 2.000 USD/m2 trở lên chiếm 50% tổng cung thị trường. Tính riêng trong quý IV/2016, Tp.HCM đã có ít nhất 9.000-12.000 căn hộ mới được chào bán. Riêng phân khúc biệt thự /nhà phố có gần 1.200-1.500 căn giá từ 250.000-450.000 USD/căn được bán ra, chiếm đến 70% tổng cung. Trong khi đó, nguồn cung Hà Nội hiện có hơn 59.000 căn hộ chưa hoàn thiện và dự kiến sẽ có thêm hơn 11.000 căn hộ thuộc nhiều dự án mới tung ra thị trường trong quý này, 70% trong số đó thuộc phân khúc cao – trung cấp.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà nhận định yếu tố lệch pha trong cung - cầu đang diễn ra hiện nay trên thị trường cần phải đặc biệt lưu ý. Theo Bộ trưởng, có khả năng cuối năm 2016 và đầu năm 2017, thị trường sẽ dư thừa nguồn cung cao cấp nhưng lại thiếu nhà cho người thu nhập thấp. Trong khi các chủ đầu tư quá tập trung vào phát triển hàng hóa cao cấp thì khoảng 70% nhu cầu thị trường lại đang tập trung vào phân khúc nhà ở có giá trung bình trở xuống. Hiện phân khúc nhà ở thương mại có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2 đang rất khan hiếm. Biên độ lợi nhuận không cao là một trong những yếu tố khiến doanh nghiệp không mấy “mặn mà” với các dự án nhà ở bình dân.

Thị trường cũng ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ của giới đầu cơ, đầu tư thứ cấp. Nếu năm 2015, xu hướng đầu tư dài hạn để cho thuê chiếm đa số thì hiện tại, phần lớn nhà đầu tư mua để bán lại kiếm lời, nhất là trong thời điểm phân khúc bất động sản cao cấp nở rộ như hiện nay. Khảo sát của Batdongsan.com.vn tại hơn 10 dự án có sức tiêu thụ tốt nhất trên địa bàn các quận trung tâm, quận 7, quận 9, quận 2, Nhà Bè cho thấy, hơn 50%, thậm chí ở nhiều dự án là 80%, khách mua nhà là nhà đầu tư. Báo cáo của HOREA cũng cho thấy, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp hiện chiếm đến khoảng 50% tổng sức mua thị trường (thời điểm bong bóng bất động sản 2007 con số này là 70%). Đây là con số rất đáng quan ngại. Nguồn cung thứ cấp bung ra ồ ạt, nguồn cung sơ cấp liên tục gia tăng là nguyên nhân khiến BĐS rất dễ rơi vào thực trạng thừa cung.

Thị trường bất động sản chờ đợi điều gì trong năm 2017?

Về tổng thể, hoạt động của thị trường BĐS 2016 đang có dấu hiệu chững lại so với năm 2015, xu hướng này rất có thể sẽ kéo dài trong năm 2017.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, tuy tình trạng bong bóng BĐS sẽ khó xảy ra trong năm 2017 nhưng những yếu tố bất ổn về tín dụng, nợ xấu sẽ tác động đến thanh khoản của thị trường, đặc biệt là phân khúc cao cấp. Ông Châu kiến nghị, nhà nước cần điều chỉnh chính sách, cơ chế để điều tiết thị trường, doanh nghiệp cần tái cấu trúc đầu tư, tái cơ cấu dự án để điều chỉnh sản phẩm BĐS sang các phân khúc thị trường đang có nhu cầu thực và có tính thanh khoản cao. Riêng người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp cần tỉnh táo để đưa ra quyết định đúng đắn, kịp thời, tránh đầu tư lướt sóng theo số đông.

Bàn về xu hướng phát triển của năm 2017, nhiều chuyên gia trong ngành nhìn nhận: “Tâm điểm giao dịch của thị trường trong năm 2017 sẽ là những sản phẩm có giá bán từ 1-1,5 tỉ đồng. Trước nguy cơ bội thực dòng sản phẩm cao cấp, nhiều ông lớn trong ngành BĐS bắt đầu chuyển hướng đẩy mạnh phát triển dòng sản phẩm nhà ở giá trung bình. Cụ thể như Him Lam Land, Hưng Thịnh, Nam Long, Đất Xanh, Phú Mỹ Hưng, Kiến Á đều có kế hoạch tập trung triển khai thêm dòng sản phẩm nhà giá trung bình thay vì chỉ chú trọng phát triển loại hình nhà ở cao cấp… Tuy nhiên, nếu so với nhu cầu mua hiện tại thì nguồn cung sản phẩm này vẫn khá hạn chế”.

Theo ông Ngô Quang Phúc, phó tổng Giám độc Him Lam Land, thị trường BĐS 2017 sẽ tiếp tục tăng ổn định, nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài tiếp tục chảy vào tạo nhiều cơ hội phát triển nguồn cung nhà ở. Người tiêu dùng cũng sẽ được hưởng lợi ích bởi giá sản phẩm hợp lí, chất lượng nhà ở cũng như các tiện ích được đầu tư kĩ lưỡng. Ông Phúc dự đoán, năm sau sức tiêu thụ bất động sản của thị trường tiếp tục giữ được mức ổn định. Tuy nhiên, sức mua này sẽ chỉ ở mức độ tăng chậm chứ không ồ ạt, cũng khó tạo nên sức nóng tại phân khúc cụ thể nào.

Dự đoán mức độ ổn định toàn thị trường, theo HOREA, năm 2017 BĐS sẽ tiếp tục duy trì tình trạng ổn định về cả giá bán và giao dịch. Riêng phân khúc biệt thự - nhà phố, căn hộ giá bình dân sức mua sẽ tăng do nguồn cung chất lượng tốt không nhiều và nhu cầu vẫn lớn.