Chung cư cũ xuống cấp vẫn được săn lùng

Nhiều năm qua, vì mục tiêu tìm suất tái định cư tại chỗ, các dự án chung cư cũ nằm trong nội đô Tp.HCM đã trở thành mục tiêu săn lùng của các nhà đầu tư. Thông thường, sẽ có nhiều phương án đền bù, giải phóng mặt bằng đối với những dự án chung cư cũ đã xuống cấp thuộc diện xây mới. Chủ đầu tư mới có thể tính đến việc đền bù bằng việc hoán đổi nhà ở có vị trí lân cận với giá trị tương đương, đền bù bằng tiền (quy diện tích căn hộ và áp giá mỗi m2 theo giá thị trường) hoặc đền bù bằng phương án tái định cư tại chỗ.

Giá mỗi m2 của căn hộ nhỏ đắt hơn căn hộ lớn

Trước đây, khi thị trường địa ốc ở thời hoàng kim, tại các chung cư, căn hộ nhỏ (45-50m2) thường chiếm tỷ lệ rất thấp vì bị giới hạn hệ số sử dụng đất. Đây cũng là diện tích căn hộ tối thiểu được quy định trong Luật Nhà ở.

Ngày nay, chỉ những dự án bình dân hoặc nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp, nhà tái định cư ở ngoại ô mới có nhiều căn hộ nhỏ. Tại các dự án cao cấp, số căn hộ diện tích nhỏ khá khan hiếm.

Các căn hộ diện tích nhỏ có ưu điểm là tổng giá trị chào bán ra thị trường lần đầu tiên (F1) khá thấp so với các căn diện tích lớn. Giá mềm, vừa túi tiền nên dễ mua, dễ cho thuê và cũng dễ bán. Tuy nhiên, do khan hiếm, trên thị trường thứ cấp (tính từ F2 trở đi), các căn hộ nhỏ thường tăng giá hoặc được bán chênh lệch khá cao. Đơn giá mỗi m2 của căn hộ nhỏ liên tục tăng theo thời gian do bị bán chênh lệch nhiều.

Giá mỗi m2 của căn hộ nhỏ đắt hơn căn hộ lớn

Penthouse thường có giá mỗi m2 thấp hơn các căn hộ cùng dự án

Đặc điểm chung của những căn hộ penthouse và cả duplex còn được gọi là căn hộ áp mái và thông tầng (2 tầng trở lên) là có diện tích gấp 1,5-2 lần căn hộ kích cỡ lớn cùng dự án. Vì diện tích quá lớn nên các căn hộ này khá kén khách. Khách hàng của những căn hộ này chủ yếu thuộc 2 nhóm đối tượng là gia đình đông nhân khẩu hoặc người giàu có, muốn sở hữu không gian rộng rãi.

Vì diện tích lớn và kén khách nên có khoảng 70% các căn hộ penthouse và duplex tại ngoại thành Tp.HCM chào bán ra thị trường với đơn giá mỗi m2 thấp hơn các căn hộ cùng dự án. Ví dụ: penthouse và duplex có giá ở ngưỡng 22-23 triệu đồng mỗi m2 trở xuống trong khi căn hộ thông thường có giá 25 triệu đồng mỗi m2. Dù đơn giá mỗi m2 thấp nhưng do diện tích quá lớn, tổng giá trị các căn hộ quá cỡ này vẫn rất cao, ở mức tương đương hoặc vượt xa những căn nhà liền thổ.

Thời hoàng kim của thị trường BĐS Việt Nam (năm 2006-2007), giới đầu tư phải săn lùng, xếp hàng hoặc phải đấu giá mới có thể mua được các căn penthouse và duplex. Hiện nay, nếu tọa lạc ở vị trí đắc địa thì penthouse và duplex mới được chào bán với đơn giá mỗi m2 ngất ngưỡng. Đa phần các sản phẩm ngoại cỡ này được điều chỉnh giá mỗi m2 thấp hơn các sản phẩm cùng dự án để kích cầu tiêu dùng.

Đầu tư nhà (phố) càng cũ nát sinh lời càng cao

Nhà càng cũ nát thì người bán càng ngại chào giá cao và khách mua càng dễ thương lượng giá thấp hơn mốc tham chiếu. Với nhà phố, được xếp vào loại BĐS liền thổ, xác nhà thường không có giá trị bằng phần đất. Phần tài sản trên đất (công trình) có thể bị xuống cấp, khấu hao theo thời gian. Trong khi, giá đất thường đi lên theo chu kỳ của thị trường, hiếm khi sụt giảm mạnh. Lời khuyên đầu tư nhà càng cũ nát càng có tỷ lệ sinh lời cao dụng ý nhắm vào đất thổ cư (đất có mục đích để ở) vì tài sản này có khả năng giữ giá tốt, chống lạm phát hiệu quả.

Dự án BĐS khủng lại là cơ hội đối với nhà đầu tư trung và dài hạn.

Dự án BĐS càng khủng, đầu tư lướt sóng càng rủi ro

Dự án khủng có các đặc điểm sau: thời gian về đích khá dài, nguồn cung cực lớn và đặt ra nhiều áp lực về hạ tầng xã hội và hạ tầng giao thông. Đầu tư lướt sóng là hình thức mua đi bán lại liền tay, vốn ngắn hạn, thường chỉ phù hợp với các dự án tốc độ hoàn thành nhanh, nguồn cung hạn chế và ít có nguy cơ quá tải hạ tầng. Tuy nhiên, dự án BĐS khủng lại là cơ hội đối với nhà đầu tư trung và dài hạn vì dòng tiền của những nhà đầu tư này có thể đủ sức theo đuổi chặng đường dài từ khi sơ khai đến hoàn thiện. Khi đó, bản thân dự án khủng cũng có tác động đáng kể đến sự điều tiết, phát triển hạ tầng hoàn chỉnh hơn.

Khách hàng và doanh nghiệp cùng đổ tiền vào khu đất hoang

Thị trường đang tồn tại nghịch lý "con gà và quả trứng" đối với những dự án bán đất nền nhưng chỉ cấp sổ cho người mua đã xây xong và hoàn công nhà. Tại nhiều các dự án mô hình này, chủ đầu tư hứa sẽ hoàn thiện 100% hạ tầng khi có 20-30% dân cư về đây sinh sống. Trong khi, khách mua đất để đầu tư lại đẩy quả bóng sang phía chủ đầu tư rằng "khi nào hạ tầng hoàn thiện 100% sẽ xây nhà". Vấn đề là những nhà đầu tư càng trì hoãn xây dựng do các dự án này thường có diện tích nền đất lớn và buộc xây dựng quy mô một trệt 2-3 lầu. Do đó, các dự án này rơi vào tình trạng cỏ mọc hoang, hạ tầng kém, dân cư thưa thớt, giao dịch chủ yếu bằng hợp đồng góp vốn là chính.