Bất động sản (BĐS) mang tính chu kỳ và mỗi chu kỳ đều có sóng. Nắm bắt được chu kỳ thị trường, sẽ giúp các nhà đầu tư nắm bắt cơ hội. Tuy nhiên, chu kỳ BĐS thường không ổn định mà nó chuyển động theo tốc độ riêng và đây chính là thách thức thực đối với các nhà đầu tư.

Cơ hội cho những ai "ngồi xuống đầu tiên"

Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường BĐS nhà ở tại Việt Nam đã qua khỏi thời kỳ bong bóng BĐS từ năm 2011 và hiện tại, người mua đang được tiếp cận mức tín dụng hợp lý hơn, tỉ lệ lạm phát thấp và tốc độ tăng trưởng nền kinh tế Việt Nam trong số những nền kinh tế phát triển nhanh nhất tại khu vực ASEAN. Cùng với sự gia tăng mạnh mẽ của tầng lớp trung lưu và luật sở hữu BĐS cho người nước ngoài được nới lỏng đã tạo ra những tín hiệu tích cực cho thị trường.

Theo một bài viết mới đây trên Harvard Blog, BĐS thường trải qua 4 giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới. Đó là: Phục hồi, tăng trưởng, sốt nóng và đóng băng. Việt Nam đang cho thấy những dấu hiệu dịch chuyển từ giai đoạn tăng trưởng và sốt nóng. "Nếu bạn quan tâm đến BĐS ở Mỹ vào giữa những năm 2000, bạn sẽ nhận ra rằng giai đoạn này giá cả tăng vọt đáng kể, các dự án xây dựng quy mô lớn và mọi người muốn mua BĐS. Hy vọng các nhà đầu tư và các chủ đầu tư ở Việt Nam sẽ thận trọng để thị trường phát triển bền vững và gia tăng lợi nhuận" - tác giả bài viết bình luận.

Thực tế này cũng được ông Greg Ohan, Giám đốc JLL Việt Nam, ví von: "Mỗi chúng ta đều là thiên tài và trò chơi (thị trường BĐS) như những ghế âm nhạc. Âm nhạc sẽ dừng lại và nhiều người sẽ bỏ đi khi không có chiếc ghế nào dành cho họ. Chỉ cần chắc chắn rằng bạn sẽ là người ngồi xuống đầu tiên".

Khoảng 40.000 căn hộ dự kiến sẽ được mở bán trong năm 2017 và 2018 tại TP HCM Ảnh: Hoàng triều

Sẽ có sự điều chỉnh

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), trong 6 tháng đầu năm 2017,

TP HCM đã phát triển được 4,92 triệu m2 sàn nhà ở, nâng tổng diện tích nhà ở thành phố lên 157 triệu m2, bình quân đạt 18,47 m2/người. Đã có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn; trong đó, phân khúc bình dân chiếm tỉ lệ cao nhất. Phân khúc nhà ở bình dân chào bán tăng 1,9 lần; phân khúc cao cấp tăng 1,8 lần nhưng phân khúc trung cấp giảm đến 42,1% (có những chủ đầu tư lớn chuyên phát triển dự án nhà ở trung cấp không có sản phẩm bán trong nửa đầu năm nay). Nhìn toàn cục, thị trường BĐS vẫn còn tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như đã có tình trạng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào thị trường BĐS rất lớn, có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và vào phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Đồng thời đã có sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp; trong lúc phân khúc thị trường nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền có tính thanh khoản cao thì nguồn cung khiêm tốn.

HoREA nhận định 6 tháng cuối năm, thị trường vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng nhưng sẽ tiếp tục xu thế chững lại so với năm 2016. Dự báo trong giai đoạn 2017-2020 sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu hiện nay, giúp cho thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường BĐS có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số.

Về dự báo có hay không "bong bóng" BĐS trong năm 2017, HoREA cho rằng bong bóng khó có thể xảy ra, do có sự can thiệp, điều chỉnh ngày càng kịp thời và hiệu quả của nhà nước. Các doanh nghiệp cũng nỗ lực tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu của thị trường. Nhà đầu tư thứ cấp ngày càng tỉnh táo, am hiểu thị trường hơn.