Một điểm nổi bật của dự thảo lần này là đối tượng được áp dụng bỏ đi đối tượng tổ chức, chỉ áp dụng với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có yêu cầu tách thửa đất.
Quy định cụ thể các khu vực tách thửa
Dự thảo quy định những khu vực không được tách thửa là khu vực bảo tồn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt danh mục; những khu vực hiện đang là biệt thự mà theo quy hoạch sẽ được tiếp tục quản lý; đất ở tại các dự án đã được nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch đã được phê duyệt. Trong trường hợp quy hoạch này không còn phù hợp thì cần phải thực hiện việc điều chỉnh theo quy định pháp luật trước khi thực hiện tách thửa. Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 hoặc quy hoạch vùng nông thôn mới đã được các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, xác định thửa đất không thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu hoặc khu dân cư hiện hữu chỉnh trang hoặc dân cư hiện hữu kết hợp với xây dựng mới; nhà, đất thuộc khu vực đã có các thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất; đất thuộc khu vực chưa có cơ sở hạ tầng kỹ thuật thì cũng không được tách thửa.
Đối với những trường hợp đã được UBND cấp huyện tiếp nhận hồ sơ hợp lệ trước ngày quyết định này có hiệu lực, UBND cấp huyện sẽ căn cứ quy định tại Quyết định số 33 để xem xét giải quyết, hoàn tất việc tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
Những trường hợp khác thì được tách thửa và thửa đất mới sau khi trừ quy hoạch đường giao thông, hành lang an toàn công trình công cộng, diện tích tối thiểu để được tách thửa tại các khu vực 1 (gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú) là 45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không được nhỏ hơn 3 m tại đường phố có lộ giới ≥ 20 m; diện tích tối thiểu là 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3 m tại đường phố có lộ giới < 20 m. Tại khu vực 2 (gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện) là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m. Khu vực 3 gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện thì diện tích tối thiểu để tách thửa là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m.
Một phương án khác đang được Sở Tài nguyên và Môi trường đưa ra lấy ý kiến là tại khu vực 1, thửa đất hình thành sau khi tách thửa chưa có nhà diện tích là 50m2 (có nhà ở hiện hữu là 45m2); khu vực 2 đối với những thửa đất chưa có nhà diện tích là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m (có nhà ở hiện hữu diện tích 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m). Khu vực 3 với những thửa đất chưa có nhà diện tích là 120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 7m (có nhà ở hiện hữu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m).
Dự thảo này cũng cho phép tách thửa đối với loại đất nông nghiệp. Cụ thể, nếu thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp thì se được phép tách thửa nhưng phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Nếu thửa đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch đã được phê duyệt và công bố để chuyển sang đất phi nông nghiệp thì không được tách thửa. Sau 3 năm không thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền (xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất) chưa tiến hành điều chỉnh hoặc hủy bỏ thì sẽ được tách thửa, nhưng diện tích tối thiểu của thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại không được nhỏ hơn 1.000m2.
Vẫn giải quyết hồ sơ tách thửa bình thường
Dự thảo mới cũng quy định, trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo hoặc có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn, hoặc thừa kế... thì UBND cấp huyện sẽ căn cứ vào các quy định về quy hoạch, hạ tầng... để giải quyết hồ sơ tách thửa đất ở. Diện tích tối thiểu của thửa đất còn lại và thửa đất mới hình thành không được nhỏ hơn 25m2. Căn cứ vào điều kiện thực tế, loại đất nông nghiệp và trường hợp cụ thể để giải quyết việc tách thửa đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu không được nhỏ hơn 300m2; hướng dẫn và kiểm tra nghiệm thu việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật đối với những trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông.
UBND cấp huyện có trách nhiệm thường xuyên kiểm tra, rà soát công tác tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn. Đồng thời phải ngăn chặn, xử lý nghiêm những trường hợp tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không đúng quy định của pháp luật; chuyển mục đích, tách thửa không đúng với quy hoạch, kế hoạch nhằm mục đích kinh doanh không đúng quy định và không đảm bảo về cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Định kỳ 6 tháng/lần, UBND cấp huyện phải báo cáo kết quả cho UBND TP và Sở Tài nguyên và Môi trường TP.
Dự thảo cũng nêu rõ, những trường hợp UBND cấp huyện đã tiếp nhận hồ sơ hợp lệ trước ngày quyết định này có hiệu lực, UBND cấp huyện sẽ căn cứ quy định tại Quyết định số 33 để xem xét giải quyết và hoàn tất việc tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Trường hợp đến ngày quyết định này có hiệu lực thi hành mà UBND cấp huyện vẫn chưa giải quyết tách thửa đất và người sử dụng đất có đề nghị giải quyết tách thửa đất theo quy định tại quyết định này, thì UBND cấp huyện sẽ căn cứ quy định tại quyết định này để xem xét giải quyết.
