Là người từng vấp phải nhiều khó khăn khi thí điểm làm căn hộ 20m2 tại TP HCM năm 2009-2010, ông Đực cho rằng Sài Gòn đã đi trước về mặt ý tưởng làm căn hộ siêu rẻ nhưng lại về sau Bình Dương do còn băn khoăn, chần chừ quá nhiều. Với kinh nghiệm hàng chục năm làm chung cư bình dân, chuyên gia này đưa ra 2 nhóm giải pháp khuyến khích doanh nghiệp tham gia làm nhà 100 triệu đồng.
Ông Đực cho biết, gói giải pháp thứ nhất liên quan đến cơ quan quản lý Nhà nước, tạm gọi là giải pháp chính sách, đóng vai trò quan trọng hàng đầu. Thứ hai phụ thuộc vào hành động của doanh nghiệp, còn gọi là giải pháp quản trị công nghệ. Hai nhóm giải pháp này cần được thực hiện đồng bộ, tương hỗ lẫn nhau mới có thể đưa các dự án căn hộ siêu rẻ về đích thành công.
Mô hình căn hộ 100 triệu đồng tại Bình Dương mà TP HCM muốn học tập. Ảnh: Duy Trần
Giải pháp chính sách: Cơ quan quản lý thực hiện
TP HCM cần thống nhất nhìn nhận mô hình căn hộ 20-30m2 là nhà ở thương mại giá rẻ thay vì quyết liệt loại trừ như 7-8 năm trước. Để bước đầu triển khai mô hình này được thuận lợi, lãnh đạo thành phố có thể cho thí điểm kèm theo một số điều kiện: tăng hệ số sử dụng đất, tăng mật độ xây dựng ở một ngưỡng cho phép và chỉ định khu vực thực hiện.
Địa phương cũng cần thành lập Ban Phát triển nhà giá rẻ, hỗ trợ trực tiếp các thủ tục liên quan đến quá trình chuẩn bị đất và xây dựng. Cơ quan này sẽ đồng hành cùng doanh nghiệp trong quá trình chuẩn bị pháp lý cho dự án nhằm kịp thời tháo gỡ những vướng mắc liên quan. Trên thực tế, khi hồ sơ bị vướng mắc có thể kéo dài một vài tuần đến vài tháng trời ở mỗi khâu. Nếu cộng gộp thời gian chờ đợi này lại sẽ rất dài, làm phát sinh chi phí cũng như lãng phí thời gian của doanh nghiệp.
Về các loại thuế - phí: cần miễn hoặc giảm một phần tiền sử dụng đất; hỗ trợ chi phí thi công hạ tầng cấp thoát nước, đấu nối điện (nhóm chi phí này doanh nghiệp thường phải tự gánh); giảm thuế thu nhập doanh nghiệp; đồng thời hỗ trợ một phần lãi suất cho người mua loại nhà siêu rẻ này.
Giải pháp quản trị công nghệ: Doanh nghiệp đảm đương
Doanh nghiệp cần tổ chức được quỹ đất lớn từ vài chục ha trở lên để phát triển riêng một khu nhà giá rẻ quy mô lớn, thuận tiện sản xuất hàng loạt để giảm chi phí. Vị trí thuận tiện là những quận - huyện vùng ven Sài Gòn như: Hóc Môn, Bình Tân, Bình Chánh, Nhà Bè.
Chủ đầu tư cần thiết kế một mô hình căn hộ tiêu chuẩn để xây dựng hàng loạt: xây thấp tầng (6 tầng trở xuống), không thang máy, không tầng hầm, dùng chung một hệ mô đun kiến trúc và ứng dụng nhiều công nghệ - vật liệu xây nhà tiết kiệm chi phí.
Tăng giá theo quy tắc lệch tầng. Giá nhà sẽ tăng lên theo tầng, chẳng hạn như căn tầng 5 giá thấp nhất và căn tầng 4, 3, 2 tăng dần. Riêng căn tầng trệt giá gấp 5-6 lần các căn ở tầng cao vì di chuyển thuận tiện hơn và có thêm giá trị thương mại.
Doanh nghiệp cũng cần linh hoạt trong bố trí sản phẩm, xin phép xây dựng căn hộ 30m (gồm 20m2 sàn và 10m2 lửng) nhưng chỉ bàn giao trước 20m2 sàn. Tầng lửng 10 m2 để trống dự phòng, chỉ bố trí sẵn không gian để người mua tự lắp đặt bằng vật liệu nhẹ như gỗ, nhựa và nhôm tùy sở thích và nhu cầu. Trong hợp đồng mua bán, doanh nghiệp cam kết đã xây dựng kết cấu căn hộ đủ sức chịu lực 30 m2, trần cao 4m, đủ để lắp đặt thêm 10m2 tầng lửng.
Theo ông Đực, việc linh hoạt trong bố trí sản phẩm ngoài lợi thế giảm tải cho công trình so với tầng lửng bằng bê tông còn có thể kéo giảm giá thành căn hộ tại thời điểm mở bán xuống mức cạnh tranh để bù cho chi phí đất tại TP HCM đắt đỏ hơn Bình Dương. Theo đó, căn hộ siêu rẻ tại Sài Gòn có giá 6-8 triệu đồng mỗi m2, 20m2 ban đầu chỉ vào khoảng 120-160 triệu đồng một căn. Tầng lửng 10m2 sẽ được người mua bố trí sau nếu có nhu cầu phát sinh nên sẽ tạm thời tiết kiệm được chi phí.
Chuyên gia này nhận định, nếu vị trí gần trung tâm thành phố hơn, chi phí đất đắt đỏ hơn thì giá căn hộ siêu rẻ có thể dao động ở mức 200-300 triệu đồng một căn, hoàn toàn vừa túi tiền với đại đa số người lao động.
