Trước hết, phải thừa nhận một thực tế, dù có tiềm lực mạnh về tài chính thì bài toán kinh tế khiến hầu hết các chủ đầu tư đều tính toán bán sản phẩm bất động sản khi dự án mới hình thành để có thể sử dụng trước nguồn tiền của khách hàng một cách hợp pháp.

Nhìn ngược trở lại thời điểm những năm 2010 trở về trước, nhiều chủ đầu tư chỉ có trên tay tờ quyết định chấp thuận đầu tư là có thể rao bán sản phẩm với giá trên trời, tạo ra những rủi ro rất lớn cho người mua nhà.

Tình trạng mua nhà trên giấy vẫn tồn tại. Ảnh: Hoàng Triều

Sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực, hoạt động bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được quy định với hành lang pháp lý rõ ràng, các sản phẩm hình thành trong tương lai muốn bán phải xây đến một tiến độ nhất định và được một ngân hàng bảo lãnh.

Tuy nhiên, trên thực tế, hoạt động bảo lãnh của nhiều ngân hàng với chủ đầu tư chỉ mang tính hình thức, thường là những biên bản ghi nhớ "làm phép" để quảng cáo bán hàng mà chưa đi vào thực chất. Điều này đặt người mua nhà trước những rủi ro mới nếu gặp phải những chủ đầu tư tay ngang, sử dụng tiền góp vốn để đầu tư nơi khác hoặc rủi ro về chất lượng dự án cũng như tiến độ và năng lực chủ đầu tư khi thực hiện dự án trong tương lai.

Một kinh nghiệm của "thượng đế" để tránh rủi ro khi mua nhà trên giấy là "chọn mặt gửi vàng", tức là bên cạnh việc cho phép của cơ quan chức năng, uy tín thương hiệu cũng như "sức khỏe" của các chủ đầu tư dự án đó phải được chứng minh bằng những dự án đã hoàn thiện trước đó.

Đơn cử, mới đây Hà Nội đã chấp thuận bán sản phẩm hình thành trong tương lai cho các dự án của những tên tuổi lớn như Dự án Ngôi sao An Bình 2 (An Binh City) của Geleximco; Dự án Khu chức năng đô thị tại khu đất Dệt 8/3 và Hanosimex do Công ty cổ phần Phát triển đô thị Nam Hà Nội tại 460 Minh Khai, phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng và số 25 ngõ 13 đường Lĩnh Nam, Mai Động, Hoàng Mai, Hà Nội có số lượng nhà ở huy động vốn là 2.368 căn, tương đương diện tích sàn xây dựng 315.293 m2...

Tại TP HCM, các dự án như Vinhomes Central, quận Bình Thạnh của Vingroup với 2.544 căn hộ; dự án Khu dân cư S10-2, phường Tân Phú, quận 7 của Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng với 277 căn hộ; Chung cư Khuông Việt tại số 341/13A đường Khuông Việt, phường Phú Trung, quận Tân Phú của Công ty cổ phần Địa ốc Tân Bình 233 căn hộ…

Tuy nhiên, người mua nhà cũng phải cảnh giác với những dự án có tiền sử bê trễ hoặc của chủ đầu tư kém năng lực khi được phê duyệt bán nhà trên giấy.

Theo Sở Xây dựng Đà Nẵng, trong số 6 dự án được bán nhà trên giấy mà đơn vị này vừa công bố, có dự án đang thế chấp quyền sử dụng đất hoặc dự án đầu tư hoặc nhà ở hình thành trong tương lai là Khu phức hợp Quang Nguyễn và Khu phức hợp Hòa Bình Xanh Đà Nẵng...

Chia sẻ với PV, luật sư Trương Tiến Hùng (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho biết, việc bán nhà trên giấy hay thế chấp nhà hình thành trong tương lai thúc đẩy kinh tế phát triển, tạo công ăn việc làm cho người lao động, tháo gỡ khó khăn cho ngành xây dựng, ngành vật liệu xây dựng và thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, muốn bán được nhà, chủ đầu tư phải có năng lực về tài chính, các nguồn lực khác và phải làm xong móng. Sau đó, người bán phải tìm ngân hàng thương mại đủ năng lực được Nhà nước thẩm định không rơi vào tình trạng yếu kém để bảo lãnh. Như vậy, rủi ro trong giao dịch mua bán nhà ở trong tương lai được hạn chế và loại bỏ phần nhiều.

"Riêng người mua, rủi ro duy nhất là không đủ tiền trả phần còn lại. Trường hợp này, người mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng cho người khác để thu hồi số tiền đã trả, hoặc chủ đầu tư bán nhà đó cho người khác rồi trả phần tiền mà người mua đã thanh toán trước đó, hoặc ngân hàng bán đấu giá và trả cho người mua số tiền ban đầu", luật sư Hùng phân tích.

Rõ ràng, việc cho bán nhà hình thành trong tương lai là một chủ trương đúng, trúng và phù hợp với điều kiện kinh tế Việt Nam khi đang trên đà phát triển. Tuy nhiên, để tránh những rủi ro không đáng có, thì người mua nhà cũng cần phải "tinh" trong việc lựa chọn chủ đầu tư để "gửi gắm" niềm tin. Hơn nữa, các cơ quan hữu quan cần giám sắt chặt chẽ từng dự án để chính sách này không bị lợi dụng nhằm trục lợi tiền bạc, tài sản của người dân.