Địa ốc
27/05/2016 10:40

Lại chuyện cân nhắc đầu tư chung cư hay thổ cư

Dù được cho là đã 'chớm hồng' từ cuối năm 2015 nhưng thị trường địa ốc trong ít tháng qua vẫn chưa bùng nổ như nhiều dự báo của giới chuyên gia và doanh nghiệp trong ngành.

Theo đánh giá của một vài tư vấn ngoại quốc thì chỉ số giá nhà ở (tại các thị trường lớn) vẫn duy trì ổn định hoặc tăng nhẹ nếu so sánh theo năm (giảm nếu so sánh với quý liền trước).

Tại Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý I/2016 giảm đều ở tất cả các hạng sản phẩm nhà ở. Ngược lại, trong rổ hàng hóa, đặc biệt là các sản phẩm chung cư, biệt thự liền kề, đang chuẩn bị được bổ sung một khối lượng khổng lồ từ các dự án bán đợt cuối cùng các dự án sẵn sàng chào hàng. Giới đầu tư nhỏ lẻ đang toan tính những gì?


Ảnh minh hoạ

Ảnh minh hoạ

Giá trị – giá thành và chi phí cơ hội

Theo tìm hiểu một số nhà đầu tư có tiếng trong làng địa ốc Hà Nội, nhiều cá nhân đều có chung chiến lược ưu tiên 'xuống tiền' ở phân khúc chung cư. Điều này, được đặt trong bối cảnh nguồn cung trên thị trường ngày càng dồi dào, cạnh tranh về giá bán – giá trị tiện ích hưởng thụ cho chủ nhân cũng như độ 'hot' của vị trí khu đất.

Đầu tiên phải kể đến khoản tài chính dùng để mua chung cư (phổ biến ở tầm giá dưới 30 triệu đồng/m2) thường thấp hơn so với nhà phố ở cùng vị trí. Theo phân tích ở địa bàn trung tâm (các quận nội thành) hay địa bàn mới hoàn thiện hạ tầng (như Từ Liêm, Thanh Trì, Long Biên…) thì độ 'vênh' giá là khá lớn, trung bình số tiền mua căn hộ chung cư chỉ chiếm khoảng 30-50% so với giá trị mua nhà phố, đất thổ cư.

Như vậy, với khoản chi phí 'đầu vào' tương đương nhau, lựa chọn nhà đất thổ cư rất khó lòng tìm được (cả về nguồn cung lẫn mức giá kỳ vọng) sản phẩm ưng ý. Ở chiều ngược lại, việc 'đổ tiền' vào chung cư (đã hoặc đang hoàn thiện thô) với đủ tiện ích nội khu, hạ tầng giao thông điện nước được khớp nối chỉn chu, sẽ giúp các nhà đầu tư tiết kiệm được một khoản tài chính đầu tư nội thất cho chính căn hộ đó hoặc dùng để quay vòng đầu tư sản phẩm khác.

Tiếp nữa, chung cư thương mại cũng có thêm nhiều điểm cộng được phân tích trong thang so sánh với phần còn lại. Chẳng hạn, hạng mục tiện ích nội khu của dòng sản phẩm này hiện nay thường vượt trội so với các tòa nhà tập thể cũ (khi chưa được tổ chức xây dựng, cải tạo lại) hay nhà phố dự án (nếu chủ đầu tư tuân thủ thực hiện đầy đủ các hạng mục đã giới thiệu trong dự án được phê duyệt, chấp thuận).

Đầu tư nhanh, sang tay thuận lợi

Một số 'Thượng đế' đang kiếm tìm chốn thụ hưởng đánh giá, thay vì chỉ là nơi trú thân, gần như toàn bộ các tiện ích cần thiết cho cuộc sống thường nhật đều đầy đủ ở sản phẩm chung cư: hồ bơi, siêu thị, các dịch vụ, làm đẹp, thể thao, khu vườn dạo chơi, khu tâm linh…

Bên cạnh tiện ích cuộc sống, yếu tố an ninh cũng được nhắc tới, trong bối cảnh các chủ đầu tư chung cư đều nhanh nhạy lên kế hoạch sử dụng các biện pháp bảo vệ thông minh như camera, thẻ ra vào, nhân viên an ninh 24/7... để tăng giá trị sử dụng cho sản phẩm.

Theo tìm hiểu thực tế hoạt động phân phối tại một số sàn giao dịch cũng như các chỉ báo của các đơn vị, cơ quan thống kê thì rổ hàng hóa căn hộ chung cư hiện đang rất đa dạng và sẵn sàng phục vụ bất cứ nhu cầu – khả năng tài chính nào của khách mua.

Trong số nguồn cung khổng lồ này, đương nhiên có cả những sản phẩm 'tồn đọng' lẫn nguồn hàng tương lai đến từ các dự án mới ra đời hoặc tái khởi động. Đối với dòng sản phẩm chung cư, việc lựa chọn, so sánh, phân tích ưu/nhược điểm của khách hàng tỏ ra dễ dàng và nhanh chóng hơn so với thổ cư/nhà mặt đất.

“Với thông tin truyền thông chính thống hiện hữu, hầu như ai cũng đều có thể định vị một cách tương đối tính chuẩn chỉ của dự án cũng như sức mạnh thực sự của chủ đầu tư đứng phía sau…” – một nhà đầu tư tên Quân nhận xét.

Nếu đem so với việc tìm hiểu giá trị – giá thành của sản phẩm thổ cư (pháp lý đầy đủ, không nằm trong quy hoạch treo, không bị thế chấp, cầm cố), thì rõ ràng việc tìm hiểu chung cư dễ hơn hẳn.

Chưa kể, bài toán kinh tế của giới đầu tư cũng chỉ ra rằng căn hộ chung cư bao giờ cũng dễ bán/chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp hơn, bởi giá cả gần như luôn ổn định theo barem của thị trường, hạn chế được tình trạng bán phá giá quá rẻ hoặc quá đắt dẫn đến găm hàng – chết vốn.

Ngược lại, nhà đất thổ cư lại có sự biến động giá thường xuyên. Thậm chí, nếu 'nhờ' các đơn vị định giá, tư vấn, sản phẩm nhà phố hoặc thổ cư cũng khó lòng có chung kết quả giá thành.

Trao đổi trên các diễn đàn đầu tư bất động sản, không ít cá nhân từng thừa nhận việc đóng tiền theo tiến độ chia thành nhiều đợt cũng là yếu tố hấp dẫn của chung cư. Theo đó, nhà đầu tư có thể cùng lúc mua được nhiều sản phẩm, đồng thời có thể sang tay ở mức chênh lệch vừa phải (bỏ thóc vào nhiều giỏ) để đảm bảo nguồn tài chính quay vòng…

Cuối cùng, không thể bỏ qua yếu tố hành lang pháp định đã mở rộng cho phép người nước ngoài, Việt kiều được mua, sở hữu, sang nhượng nhà ở tại Việt Nam. Nhóm đối tượng 'ngoại' này vốn đã quen với cuộc sống chung cư trong các cao ốc, vì vậy, loại hình căn hộ cao cấp (để cho thuê hoặc sang nhượng) chắc chắn sẽ có tiềm năng lớn.

Theo Thời báo kinh doanh
Nỗ lực bảo đảm cung ứng điện

Nỗ lực bảo đảm cung ứng điện

Tiêu dùng 08:11

EVN yêu cầu các đơn vị thành viên triển khai những dự án quan trọng để bảo đảm cung ứng điện, an ninh năng lượng các tháng cuối năm 2024 cũng như năm 2025

Trải nghiệm đa tiện ích trên nền tảng số dành cho doanh nghiệp

Trải nghiệm đa tiện ích trên nền tảng số dành cho doanh nghiệp

Doanh nghiệp 19:30

Mỗi ngày, có hàng chục ngàn doanh nghiệp và hàng trăm ngàn giao dịch trên ứng dụng ngân hàng số Techcombank Business.

Vay vốn tại OCB với mức lãi suất ưu đãi chỉ từ 5,1%/năm

Vay vốn tại OCB với mức lãi suất ưu đãi chỉ từ 5,1%/năm

Ngân hàng 16:41

Ngân hàng Phương Đông (OCB) ra mắt “Ưu đãi lãi vay – Tương lai vững bước” với lãi suất chỉ từ 5,1% dành cho khách hàng cá nhân, tiểu thương và hộ kinh doanh.

Hàng Việt sẵn sàng bùng nổ dịp sales lớn nhất năm trên TikTok Shop

Hàng Việt sẵn sàng bùng nổ dịp sales lớn nhất năm trên TikTok Shop

Tour lạ - Khuyến mại 16:41

Các thương hiệu Việt đã tiếp cận được nhiều khách hàng trẻ, tương tác trực tiếp với người tiêu dùng qua livestream trên TikTok Shop

Màn thi đấu “rực lửa” giữa hai kỳ phùng địch thủ của làng game sẽ khuấy đảo FPT Techday 2024

Màn thi đấu “rực lửa” giữa hai kỳ phùng địch thủ của làng game sẽ khuấy đảo FPT Techday 2024

Thông tin nhanh 15:42

Không khí sự kiện cũng sẽ được khuấy động với sự xuất hiện của rapper trẻ Low G.

VPBank tung quà "khủng" gần 7 tỉ đồng cho khách xác thực sinh trắc học, cập nhật giấy tờ tùy thân

VPBank tung quà "khủng" gần 7 tỉ đồng cho khách xác thực sinh trắc học, cập nhật giấy tờ tùy thân

Ngân hàng 15:42

Chủ thẻ và Tài khoản VPBank không thể giao dịch từ ngày 1-1-2025 nếu chưa xác thực sinh trắc học hoặc giấy tờ tùy thân hết hạn

CaraWorld: "Siêu đô thị" biển sát cạnh sân bay Quốc tế Cam Ranh sắp ra mắt

CaraWorld: "Siêu đô thị" biển sát cạnh sân bay Quốc tế Cam Ranh sắp ra mắt

Bất động sản 15:09

Khi Cam Ranh đang bước vào thời kỳ phát triển rực rỡ nhờ cú hích hạ tầng và du lịch thì đô thị 800 ha - CaraWorld dần hình thành ngay giữa lòng thành phố biển.