Tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hiện hành quy định cụ thể về trường hợp được miễn thuế TNCN như sau:
Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC và Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định về trường hợp được miễn thuế phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:
1. Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.
2. Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.
Luật thì quy định rất rõ tuy nhiên trên thực tế không phải ai cũng biết điều này và việc nộp thuế oan là điều dễ hiểu. Trường hợp của vợ chồng chị Đào Thị Thơ ở Thanh Trì, Hà Nội là một ví dụ điển hình.
Cách đây 1 năm, anh chị có bán căn nhà cấp 4 rộng 50m2 tại thị trấn Văn Điển, Thanh Trì với giá 1,2 tỷ đồng. Vì muốn con cái học hành thuận tiện nên anh chị quyết định bán để tìm một nơi ở mới gần trung tâm hơn, đi lại thuận tiện hơn.
Chị Thơ tâm sự, đây là căn nhà đầu tiên của anh chị từ sau khi kết hôn, chính vì cũng không va chạm nhiều trong việc mua bán bất động sản nên anh chị cũng chẳng quan tâm gì đến những quy định, cũng như những khoản chi phí trong quá trình chuyển nhượng bất động sản.
"Sau khi làm hợp đồng công chứng, vợ chồng tôi cùng bên mua ra phòng tài nguyên môi trường huyện kê khai và nộp thuế TNCN để hoàn thành thủ tục sang tên cho bên mua như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Thực sự khi đó tôi chẳng hề biết có quy định nào về việc miễn thuế, chúng tôi cứ kê khai, nộp thuế và nghĩ rằng đó là một nghĩa vụ mà ai bán nhà cũng phải làm. Số tiền thuế TNCN mà chúng tôi đóng bằng 2% giá trị hợp đồng chuyển nhượng.
Tuy nhiên, về sau khi một người bạn thân của tôi cũng bán nhà và anh chẳng phải mất đồng tiền nào về khoản thuế TNCN thì tôi mới ngã ngửa ra. Hóa ra, trong luật quy định rất rõ về trường hợp được miễn thuế TNCN khi chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở. Và để chứng minh cho việc này bạn tôi chỉ cần làm cái bản cam kết gửi lên ủy ban huyện xác nhận đây là căn nhà duy nhất thuộc quyền sở hữu của bạn tôi và có quyền sử dụng đất tính đến thời điểm chuyển nhượng là 183 ngày, cam kết chuyển nhượng toàn bộ nhà ở cho bên mua kèm theo sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công chứng là bên thuế họ chấp nhận được miễn thuế TNCN.
Đúng là không có cái dại nào bằng cái dại thiếu hiểu biết, giá như khi bán nhà tôi cũng tìm hiểu kỹ thì đã không mất oan khoản thuế TNCN", chị Nga tâm sự.
Trường hợp của anh Hoàng Văn Hùng thì khác. Anh là chuyên gia môi giới bất động sản cho một sàn giao dịch có tiếng tại Hà Nội nên anh tường tận từng quy định của pháp luật trong việc mua bán chuyển nhượng bất động sản. Anh mới bán một căn nhà 35m2 tại Từ Liêm.
Anh Hùng mua căn nhà này cách đây 10 tháng và anh vẫn chưa làm xong thủ tục chuyển khẩu về đây. Khi bán nhà anh biết rất rõ về trường hợp được miễn thuế của mình tuy nhiên có một điều vướng mắc đó là anh không có khẩu ở Từ Liêm và khẩu của anh vẫn ở cùng bố mẹ tại Huyện Hoài Đức, Hà Nội nên không ai có thể xác nhận cho anh nếu anh cũng làm bản cam kết về việc sở hữu căn nhà duy nhất.
Khi bán nhà, anh đến chi cục thuế quận hỏi về việc này và được họ hướng dẫn về địa phương làm bản cam kết không có bất kỳ mảnh đất nào ở địa phương, cũng như hoàn toàn không có quyền thừa kế mảnh đất hiện nay bố mẹ anh đang ở để chứng minh cho mảnh đất ở Từ Liêm là sở hữu duy nhất và cam kết có quyền sử dụng đất tính đến thời điểm chuyển nhượng là 183 ngày, cam kết chuyển nhượng toàn bộ nhà ở cho bên mua kèm sổ hộ khẩu và sổ đỏ công chứng. Và như vậy anh cũng đã không phải đóng đồng thuế TNCN nào.
Tuy nhiên, ở đây cần hiểu là việc chứng minh mảnh đất là sở hữu duy nhất chưa có một quy định cụ thể nào vì có rất nhiều trường hợp khác nhau. Luật quy định người nộp thuế tự khai tự chịu trách nhiệm và nếu sau này kiểm tra phát hiện người nộp thuế có hành vi khai khống, sở hữu nhiều hơn một căn nhà tại thời điểm chuyển nhượng thì sẽ phạt người nộp thuế. Tùy từng địa phương, chi cục thuế sẽ có những yêu cầu khác nhau, người bán nhà cần phải thực hiện theo.
Những trường hợp trên cho thấy những ai có nhu cầu bán nhà cần phải tìm hiểu kỹ về luật thuế TNCN trong quá trình chuyển nhượng bất động sản để không phải hối hận, mất tiền cho sự thiếu hiểu biết của mình.
