Khảo sát của PV, một tuần qua, sau khi TP HCM xem xét sửa đổi Quyết định 33 về việc tách thửa, thị trường đất nền đã nhanh chóng chuyển từ trạng thái nóng sốt sang đi ngang và hạ nhiệt. Động thái tiếp theo, hôm 20/5, lãnh đạo Thành phố công bố thông tin 3 huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè chưa đủ điều kiện lên quận và khẳng định các "siêu dự án" tại Củ Chi mới tồn tại dưới dạng ý tưởng đề xuất của doanh nghiệp. Các thông tin dồn dập này đã làm hãm đà tăng giá đất, thậm chí, một số nơi ghi nhận giảm nhẹ, giao dịch đình trệ.

Cụ thể, đất nông nghiệp tại huyện Bình Chánh, Hóc Môn từ đỉnh một triệu đồng mỗi m2 đã bắt đầu giảm 200.000-300.000 đồng mỗi m2, tỷ lệ giảm trên 20%. Đất nền thổ cư trên địa bàn 2 huyện vùng ven này cũng đi ngang, một số vị trí mặt tiền hoặc gần trục đường lớn ghi nhận giảm giá trên 10%.

Đất nền vùng ven bắt đầu ghi nhận dấu hiệu giảm giá từ giữa cuối tháng 5-2017

Đáng chú ý là trong 2 ngày qua, trên các cổng thông tin giao dịch trực tuyến, sản phẩm đất nền tại Hóc Môn được chào hàng giá khá rẻ so với đầu năm, chấp nhận thương lượng, ngã giá thêm. Trong những thông tin chào bán, chủ nhà đất nêu rõ mục đích bán để trả nợ. Còn đất nền tại Củ Chi thậm chí còn hạ nhiệt sớm hơn 3 huyện Bình Chánh, Hóc Môn và Nhà Bè do các "siêu dự án" bị lợi dụng làm công cụ kích giá đất tăng được công bố rõ là chỉ mới dừng lại ở ý tưởng.

Trong khi đó, đất nền huyện Nhà Bè có mặt bằng giá cao hơn các huyện còn lại nhờ vị trí nằm trong lõi khu Nam TP HCM và liền kề quận 7 cũng có sự điều chỉnh giá ở biên độ hẹp. Đất nằm trong hẻm hoặc đường nội bộ các dự án, dọc theo trục Nguyễn Hữu Thọ, Lê Văn Lương trong hơn 4 tháng đầu năm đã leo lên mức giá bình quân 28-35 triệu đồng mỗi m2 tùy vị trí. Đến ngày 25/5, các bên chào bán bắt đầu điều chỉnh xuống còn 26-32 triệu đồng mỗi m2, vị chi mức giảm 1-3 triệu đồng mỗi m2. Biên độ giảm phổ biến 5-10%.

Một cò đất chuyên địa bàn huyện Nhà Bè tên Tùng tiết lộ, hơn một tuần qua, lượng khách liên hệ xem đất giảm mạnh. Nếu trước đây một ngày có khoảng trên dưới 10 nhà đầu tư quan tâm thì hiện chỉ 1-2 người dọ giá. Khách mua cho hay họ chờ hạ giá mới gom hàng và để lại lời nhắn khi nào giảm nhiều hơn thì liên hệ. "Do tâm lý chờ giá giảm bao trùm thị trường nên mua bán đình trệ. Đây là thời điểm giao dịch trầm lắng nhất trong vòng 18 tháng qua", môi giới Tùng chia sẻ.

Riêng huyện đảo Cần Giờ, sau thời gian dài thu hút các nhà đầu tư cá nhân và giới đầu cơ săn đất nhờ thông tin xây cầu thay phà Bình Khánh cùng các siêu dự án nằm dọc theo bờ biển cũng có vài nhịp điều chỉnh từ gần cuối tháng 5/2017.

Tại các xã Bình Khánh, Long Hòa, Tam Thôn Hiệp và thị trấn Cần Thạnh của huyện đảo này, mức giá đất chào trên 10 triệu đồng mỗi m2 nay đã điều chỉnh giảm trung bình 10%. Đất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản từ 500.000 đến 700.000 đồng mỗi m2 đang hạ xuống mức chào bán 300.000-450.000 đồng mỗi m2. Thị trường chuyển từ trạng thái nóng sốt và tăng giá liên tục trong hơn 4 tháng đầu năm 2017 sang giảm giá cục bộ một vài vị trí.

Không chỉ có các huyện vùng ven giảm giá đất nông nghiệp và đất nền tại các quận ngoại thành, thị trường bất động sản liền thổ ghi nhận nhịp điều chỉnh nhẹ, như: quận 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân, Tân Phú. Tuy nhiên, mức điều chỉnh giá của các địa bàn này khá thấp, đa số đi ngang, trừ những nền phân lô vị trí xấu giảm 5-7%. Các nền đất giảm giá nằm sâu trong đường nội bộ hoặc hẻm nhỏ nhưng đất mặt tiền chưa xuất hiện dấu hiệu rớt giá.

Thị trường bắt đầu trầm lắng

Ông Hiệp, cò đất hành nghề tự do ở địa bàn khu Đông Sài Gòn có thâm niên gần chục năm trong nghề nhận xét, giá đất đã tăng liên tục từ 2015 đến những tháng đầu năm 2017, đây là khoảng thời gian khá dài. Do đó, thị trường bắt đầu chững lại và giảm nhẹ từ giữa cuối tháng 5 trở đi cũng là phản ứng bình thường. Nguyên nhân thị trường hạ nhiệt, theo người môi giới này, là do thành phố sắp giám sát chặt việc tách thửa.

Ông Hiệp đánh giá, đa số đất nền tách thửa diện tích nhỏ có mức tăng giá rất cao, vọt lên bằng thậm chí cao hơn nền đất các dự án được quy hoạch bài bản. Do đó, nhiều khả năng trong thời gian tới thị trường sẽ điều chỉnh theo hướng các nền đất phân lô manh mún, nhỏ lẻ có thể rớt giá mạnh hơn. Những dự án pháp lý hoàn chỉnh và hạ tầng đã hoàn thiện có thể ít chịu tác động hơn.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu xác nhận, giữa cuối tháng 5-2017, thị trường đất nền vùng ven đã có chuyển biến đi ngang, một số nơi bắt đầu xuất hiện dấu hiệu giảm giá.

Lãnh đạo hiệp hội cho rằng trong thời gian qua, cò đất, đầu nậu đầu tư đất đã lợi dụng các thông tin hạ tầng, quy hoạch siêu dự án và xét lên quận cho 3 huyện vùng ven để thu gom đất, gây nhiễu loạn thông tin thị trường, kích giá đất một số nơi tăng ảo. Theo ông Châu, phản ứng đi ngang và điều chỉnh nhẹ của thị trường là tín hiệu tích cực cho thấy sự giám sát, quan tâm của lãnh đạo thành phố về chính sách tách thửa và công bố thông tin vùng ven có tác động kịp thời.

Chuyên gia này cho rằng, rất khó đoán thị trường sẽ đi theo xu hướng nào trong thời gian tới vì hiện là giai đoạn chuyển hướng sụt giảm khá nhạy cảm. Tuy nhiên, các nhà đầu tư đất nền chuyên nghiệp và có kiến thức đã sớm chốt lời và rút khỏi thị trường để bảo toàn dòng vốn. Những nhà đầu tư đất nền ăn theo, một khi không rà soát lại rổ hàng hóa rất có thể sẽ bị đọng vốn và có thể sẽ phải chịu áp lực thua lỗ nếu giá đất tiếp tục giảm thêm.

Ông Châu khuyến cáo người dân, trong giai đoạn nhạy cảm hiện nay, những ai có nhu cầu mua đất để xây nhà, mục đích an cư rõ ràng, nên mua đất trong các dự án bài bản của các doanh nghiệp có uy tín, pháp lý rõ ràng. Trường hợp mua đất phân lô, cần kiểm tra có sổ đỏ từng nền và có giấy phép xây dựng. Đối với nhóm khách hàng mua đất để phục vụ mục đích đầu tư thuần túy, để giảm thiểu rủi ro, người mua cần cân nhắc tài chính và so sánh giá chào bán với giá trị sử dụng của bất động sản.