Sụt giảm

Dưới góc độ của một đơn vị phân phối dự án, ông Phạm Thành Hưng, giám đốc một công ty bất động sản, cho biết, 2/3 khoảng thời gian năm 2016, thị trường bất động sản rất tốt về thanh khoản cũng như giá. Nhưng từ tháng 8/2016 tới nay, lượng giao dịch giảm tương đối lớn, trung bình ước tính khả năng giao dịch trong quý 3,4 vừa qua giảm tới 30% so với năm trước

“Mặc dù nhìn về tổng thể, lượng giao dịch không có nhiều thay đổi nhưng giá trị giao dịch giảm nghiêm trọng, có nghĩa là chỉ những căn giá rẻ và vừa mới có giao dịch. Những căn giá cao gần như giữ nguyên. Tình hình giao dịch quý 4 là có vấn đề”, ông Hưng nói.

Theo lý giải của ông Hưng, do biến đổi về kinh tế vĩ mô, về yếu tố chính sách,... nhiều nhà đầu tư phân khúc giá cao có tâm lý chờ đợi và cân nhắc. Với phân khúc giá thấp, nhu cầu của người dân là để ở, họ không có cân nhắc nhiều về lợi nhuận hay kinh tế vĩ mô, hay tỷ suất, lạm phát, họ chỉ ước có đủ tiền mua nhà.

Nhiều dự án bất động sản ngừng thi công trong thời gian dài

Phân khúc cao cấp, bên cạnh mua để hưởng thụ, nâng cao cuộc sống, họ luôn luôn tính toán lợi ích khác sau đó như lợi nhuận vốn, hay khả năng khai thác cho thuê, đầu tư, sinh lời,... Người mua căn hộ cao cấp cân nhắc rất là nhiều.

Báo cáo của Savills VN cho thấy, tỷ lệ hấp thụ giảm giảm 2% theo quý và 9 điểm % theo năm đạt 31%, trong khi giá chào bán trung bình đạt 1.230 USD/m2 tăng 2% theo quý và 1% theo năm.

Ông Hồ Bảo Hùng, Giám đốc bộ phận Định giá và phân tích tài chính Savills Hà Nội, nhận định, cuối năm 2016, thị trường đã có dấu hiệu chững lại, do nguồn cung ở phân khúc trung và cao cấp tăng.

Theo ông Hùng, Thông tư 06 hạn chế tín dụng bất động sản sẽ ảnh hưởng nhất định tới tăng trưởng của thị trường, lo ngại lãi suất không còn hấp dẫn như trước đó sẽ tác động tới người mua nhà. Nhiều nhà đầu tư thay đổi chiến lược để phù hợp với tình hình thị trường.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, nhận định, từ đầu năm 2016 đến nay, thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại đặc biệt là ở phân khúc cao cấp.

“Lo ngại lớn nhất là NHNN giữ lộ trình như Thông tư 06, nếu giảm đột ngột trước thời hạn sẽ gây tác hại khôn lường cho thị trường BĐS và nền kinh tế nói chung”, ông Châu nói.

Chủ đầu tư thận trọng

Hiện nguồn cung nhà ở cao cấp đang nhiều hơn nguồn cung cấp nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, dự báo từ nay đến cuối năm khả năng sẽ dư thừa. Việc quá phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng cũng là khó khăn mà thị trường phải đối mặt và vượt qua trong năm 2017.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, nhận định: “Điểm bất cập là thị trường đang có sự phát triển lệch lạc về cơ cấu sản phẩm. Nếu không nhìn ra và điều chỉnh sớm thì sẽ đi vào vết xe đổ cũ, gây ra khủng hoảng trở lại. Điều này phản ánh ở tỷ trọng sản phẩm nhà ở xã hội, thu nhập thấp,... chiếm khoảng 10%, trong khi phân khúc cao cấp lại áp đảo, dẫn tới tình trạng bội cung, gây nguy cơ khủng hoảng thừa”.

Đại diện một chủ đầu tư cho hay, sau khi mở bán thành công hơn 1.000 căn hộ, doanh nghiệp đã ngay lập tức mở bán dự án tiếp theo dù trong kế hoạch phải giữa năm 2017 mới ra hàng. “Nếu không bắt kịp thị trường thì nguy cơ ế thừa hàng nghìn căn hộ có thể xảy ra. Trung bình mỗi căn khoảng 2 tỷ đồng, ít nhất hơn 2.000 tỷ sẽ mắc kẹt”, ông cho hay.

Dự án giá rẻ vẫn phát triển tốt

Trong năm 2017, doanh nghiệp này chưa có kế hoạch mở bán thêm. Các dự án tiếp theo đều thuộc phân khúc cao cấp nên không còn nhiều cạnh tranh so với các dự án khác.

Từng bị rơi vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan”, lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản đầu tư nước ngoài cho biết, tới nay dự án vẫn chưa thể hồi sinh. Năm 2011, dự án mở bán đúng thời điểm siết chặt tín dụng, số căn hộ giao dịch thành công rất ít nên toàn bộ dự án thi công tới tầng 5 đã dừng lại. Theo kế hoạch, căn hộ đã bàn giao nhà vào cuối năm ngoái nhưng tới nay dự án vẫn đang án binh bất động.

Khi thị trường hồi phục trở lại, chủ đầu tư vẫn loay hoay tìm nguồn vốn và thay đổi thiết kế căn hộ. Hiện nay, kế hoạch mở bán trở lại không thành, nhiều khả năng dự án chung cư cao cấp hạng sang theo tiêu chuẩn quốc tế như quảng cáo sẽ vẫn chỉ trên giấy.

Các khu đất xây chung cư còn lại đã chuyển đổi sang biệt thự, liền kề. Tuy nhiên, do thủ tục chưa hoàn thành, chủ đầu tư đang lo vỡ kế hoạch trong năm nay.

Từ cuối 2016, nhiều chủ đầu tư đã thay đổi chiến lược sản phẩm. Một điểm sáng cho thấy, nhiều doanh nghiệp chuyển sang hướng phân khúc nhà giá rẻ với sự góp mặt của những tên tuổi lớn nhất trong làng bất động sản Việt Nam. Theo đánh giá, đây là sự chuyển hướng tích cực khi nguồn tín dụng cho phân khúc cao cấp bị thu hẹp.