Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Danh Khôi Á Châu (DKRA) - Phạm Lâm nhận định năm Đinh Dậu, ngành địa ốc đứng trước cơ hội phân hóa mạnh mẽ. Một số loại sản phẩm đặc thù sẽ đổi ngôi, trở thành kênh dẫn dắt và làm thay đổi diện mạo thị trường.

Ảnh minh hoạ

Chung cư giá rẻ hứa hẹn dẫn đầu thanh khoản

Năm 2015 là thời của căn hộ cao cấp khi nguồn cung vượt trội so với phần còn lại của thị trường và sức mua phân khúc này cũng lập kỷ lục. Thế nhưng năm 2016 tình hình đã thay đổi, điểm nóng dịch chuyển sang phân khúc căn hộ trung cấp và sức tiêu thụ dòng sản phẩm này cũng vươn lên dẫn đầu. Đến năm 2017, ngay sau động thái tuyên bố xây hàng trăm nghìn căn hộ giá rẻ, thấp nhất từ 700-800 triệu đồng một căn của một số đại gia địa ốc, thị trường đã chính thức rẽ sang trang mới, mở ra chu kỳ đặc biệt cho căn hộ bình dân.

Theo đó, nguồn cung căn hộ bình dân nhiều khả năng sẽ tăng lên mạnh trong 12 tháng tới, có thể nhanh chóng vượt lên dẫn đầu thị trường đồng thời thanh khoản của dòng sản phẩm này cũng hứa hẹn bứt phá ngoạn mục do đáp ứng được nhu cầu và khả năng chi trả của đại đa số người dân đô thị.

Tuy nhiên, khả năng tăng giá của chung cư giá rẻ rất thấp, trung bình 3% (mức không đáng kể vì hoa hồng căn hộ trung bình 1,5-2% giá trị hợp đồng). Đối với nhà đầu tư mua chung cư bình dân để khai thác cho thuê, tỷ suất lợi nhuận có thể cao hơn mua đi bán lại, dòng tiền thu về từ hoạt động này có thể đạt 6%.

Đất nền duy trì tỷ lệ tăng giá cao

Đây là dòng sản phẩm từng tăng trưởng về giá đột biến trong năm 2016, mức tăng thấp nhất 10% và cao nhất lên đến 50-60% tùy vị trí và khu vực. Từ khu Đông, làn sóng tăng giá đất lan ra trên diện rộng sang phía Tây và Nam TP HCM. Trong năm 2017, đất nền tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư, vẫn được săn lùng vì cơ hội tích lũy tài sản, giữ giá đồng tiền tốt cũng như kỳ vọng tăng giá vẫn còn.

Biên độ tăng giá trung bình của đất nền toàn thị trường có thể đạt mốc 20% một năm, gấp 3 lần lãi suất ngân hàng (7%/năm). Riêng đối với các huyện vùng ven: Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn đang được xem xét quy hoạch lên quận biên lợi nhuận đầu tư đất tại đây có thể đạt ngưỡng 20-28%, mức tăng trưởng thấp nhất trên dưới 15%/năm.

Nhà liền thổ tăng trưởng ổn định nhất

Có 2 dòng sản phẩm được xét vào kênh đầu tư nhà liền thổ, đó là biệt thự và nhà phố. Các tài sản này thường có giá trị cao, 5-7 tỷ đồng/căn, biệt thự thường có giá tính bằng đơn vị chục tỷ trở lên. Trong năm 2017 kênh đầu tư này hứa hẹn đạt biên lợi nhuận trung bình 10%, lý tưởng đạt 15%/năm.

Đây được xem là phân khúc giữ được sự cân bằng nhất thị trường trong vòng 3 năm qua (2014-2015-2016) do nguồn cung không tăng nhiều, sức tiêu thụ cao và tốc độ tăng giá không đột biến nhưng ổn định. Khuyết điểm lớn nhất của sản phẩm này là kén khách do giá trị tài sản quá lớn.