Ôm đất…

Nói về doanh nghiệp thực hiện nhiều thương vụ M&A dự án bất động sản và có nhiều quỹ đất nhất hiện nay, giới địa ốc cho rằng, phải kể đến Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, khi chỉ từ năm 2014 tới nay, doanh nghiệp này thực hiện hàng loạt thương vụ thâu gom quỹ đất. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là các quỹ đất dù được Vạn Thịnh Phát ôm từ lâu, nhưng đều bất động.

Đơn cử như tháng 3/2016, tập đoàn này được UBND tỉnh Long An thống nhất về chủ trương để tiếp nhận, đầu tư 16/19 dự án mà UBND tỉnh đã có quyết định thu hồi trên địa bàn huyện Cần Giuộc. Dự án đầu tư này gồm có 3 dự án đầu tư cụm công nghiệp, 7 khu dân cư thương mại dịch vụ và nhiều dự án nhà ở tái định cư, với tổng diện tích trên 1.500 ha. Tuy nhiên, tới nay, các dự án này chưa “động đậy”.

Paml City của Keppel Land Việt Nam hiện là dự án có quỹ đất lớn và đẹp nhất nhì quận 2 . Ảnh: Gia Huy

Ngoài ra, vào tháng 8/2016, Vạn Thịnh Phát đã thâu tóm quỹ đất rộng 118 ha thuộc dự án Mũi Đèn Đỏ tại quận 7, TP HCM. Trước kia, dự án này được UBND TP HCM giao cho Công ty cổ phần Tập đoàn Sài Gòn Peninsula làm chủ đầu tư và được phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 từ năm 2010. Sau khi thâu tóm dự án này, Vạn Thịnh Phát cho biết sẽ đầu tư khoảng 6 tỉ USD để xây dựng các hạng mục, nhưng tới nay, dự án cũng bất động.

Mới đây, cũng xuất hiện thông tin Vạn Thịnh Phát tiếp tục ôm quỹ đất rộng hơn 93 ha, được quy hoạch thành khu thương mại, hành chính y tế, khu biệt thự nhà vườn, nhà liền kề và chung cư cao tầng. Đây là dự án do Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCG) làm chủ đầu tư từ 10 năm nay, nhưng chưa triển khai. Ngoài ra, Vạn Thịnh Phát mua lại chung cư Thuận Kiều, quận 5 và hàng loạt dự án khác tại TP HCM, nhưng các dự án này đều không thấy triển khai.

Thông tin từ Công ty cổ phần Dịch vụ và Xây dựng địa ốc Đất Xanh cho biết, thông qua M&A, công ty này có thêm 12 dự án trong năm 2016, nâng tổng số dự án đang triển khai lên con số 27 tại TP HCM. Cũng trong năm 2016, Đất Xanh tích lũy quỹ đất hơn 400 ha, đủ để triển khai một số khu nhà ở trong một vài năm tới.

Ngoài 2 cái tên trên, Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House) cũng đang được cho là doanh nghiệp có quỹ đất lớn khi năm 2016, đơn vị này đã hoàn tất thủ tục ký kết hợp tác cùng lúc với Công ty cổ phần Dệt may Liên Phương, Công ty cổ phần Ngoại thương và Phát triển đầu tư TP HCM (Fideco) và Quỹ đầu tư Pavo Capital (Anh).

Với 2 đối tác trong nước, Thuduc House gia tăng thêm 6 dự án căn hộ, cao ốc văn phòng, khu đô thị, khu dân cư tại TP HCM, Nha Trang, Nam Định vào danh mục đầu tư tới với quy mô quỹ đất lên đến 56 ha. Trong khi đó, quỹ đầu tư đến từ Anh đóng vai trò hỗ trợ Thuduc House cùng các đối tác giải quyết nhu cầu vốn lớn và dài hạn cho các dự án này.

Bắt tay 3 bên đã giúp Thuduc House mở rộng quỹ đất với tốc độ cực nhanh so với cách làm truyền thống (mất tối thiểu 3 - 5 năm với nguồn vốn lớn mới chuẩn bị được quỹ đất khủng này).

Trong khi đó, là đại gia bất động sản sở hữu quỹ đất lớn hơn trăm héc-ta tại TP HCM, nhưng Công ty Khang Điền vẫn tỏ rõ tham vọng mở rộng thêm quỹ đất khi chọn con đường ngắn nhất là thâu tóm cổ phần của đối tác. Cuối năm 2015, doanh nghiệp này mua thỏa thuận 32 triệu cổ phiếu của Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCI), nâng tỷ lệ sở hữu lên mức 57,31%, mở đường cho chiến lược tăng quy mô quỹ đất.

BCI đang nắm quỹ đất lớn nhất nhì TP HCM với 24 dự án đang triển khai, tổng diện tích gần 400 ha, tập trung chủ yếu ở Bình Tân, Bình Chánh.

Lãnh đạo Công ty Khang Điền cũng xác định rõ chiến lược từng bước mở rộng quỹ đất, đầu tư các dự án mới về khu vực Tây Nam TP HCM ở phân khúc nhà thấp tầng, chung cư, khu công nghiệp, bất động sản thương mại.

Với khối ngoại, việc trực tiếp chuẩn bị quỹ đất để phát triển bất động sản càng khó khăn do thủ tục pháp lý, các nhà đầu tư nước ngoài đã tiếp cận quỹ đất tại Việt Nam thông qua việc hợp tác với doanh nghiệp trong nước, hoặc mua cổ phần của doanh nghiệp trong nước.

Chẳng hạn, hôm 2-3, Công ty TNHH Keppel Land (Singapore) đã ký kết thỏa thuận đầu tư có điều kiện để nắm giữ 40% cổ phần tại Công ty TNHH Empire City (chủ đầu tư một dự án cao tầng tại Thủ Thiêm). Giá trị giao dịch được Keppel tiết lộ là 93,9 triệu USD. Việc mua cổ phần này giúp Keppel Land có cơ hội tham gia phát triển một dự án có vị trí đắc địa ven sông với diện tích 14,6 ha tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2, TP HCM.

Đây cũng là hình thức doanh nghiệp đến từ Singapore này thường xuyên áp dụng để tiếp cận quỹ đất sạch phát triển bất động sản tại Việt Nam.

Ngoài những doanh nghiệp trên, những cái tên khác như Hưng Thịnh, Him Lam, Sacomreal, Phát Đạt… cũng đang được cho là có trong tay quỹ đất rất lớn để phát triển dự án bất động sản trong thời gian tới.

Và chờ thời

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng việc chủ đầu tư ôm quỹ đất chờ thời cho thấy cái nhìn lâu dài của các chủ đầu tư hiện nay, nó sẽ tạo cho các doanh nghiệp có một “hũ gạo” ăn hoài không hết.

Ngoài ra, trong thời điểm mà nhiều dự án được tung ra thị trường, việc các doanh nghiệp có quỹ đất lớn triển khai dự án theo kiểu cầm hơi cho thấy, những doanh nghiệp đánh giá triển vọng thị trường thời gian tới còn tích cực hơn, nên họ tạm nhường lại thị trường cho những doanh nghiệp khác phát triển.

“Điều này sẽ tạo cho thị trường luôn có sản phẩm mới cung cấp cho khách hàng, nhưng sẽ có hiện tượng tăng giá dần dần, bởi khi quỹ đất dần cạn kiệt, các doanh nghiệp này bắt đầu bung quỹ đất làm dự án và đẩy giá lên cao hơn”, ông Lực nói.

Còn ông Alex Crane, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield nhận xét, thị trường bất động sản Việt Nam đang được đánh giá cực kỳ hấp dẫn, không chỉ đối với nhà đầu tư trong nước, mà cả với khối ngoại. Nhu cầu đầu tư sẽ tiếp tục gia tăng trong năm 2017 và doanh nghiệp có sẵn quỹ đất sạch sẽ nắm được nhiều lợi thế.

Theo ông Alex Crane, một trong những thách thức lớn cho các nhà đầu tư phát triển bất động sản nước ngoài, là dù họ có tiềm lực về tài chính, nhưng lại bất lợi trong việc tiếp cận quỹ đất sạch. Hiện nay, các quỹ đất lớn thường do các công ty Việt Nam nắm giữ. Do đó, có thể kỳ vọng xu hướng liên doanh giữa các công ty nội địa và khối ngoại được đẩy mạnh trong thời gian tới. Trên cơ sở đó, nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp cận quỹ đất nhanh hơn để phát triển dự án.

Đánh giá về xu thế bắt tay trên thị trường địa ốc, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho rằng liên kết và hợp tác toàn phần, hoặc từng phần để tận dụng lợi thế của nhau (đặc biệt lợi thế quỹ đất lớn nhất) là xu thế tích cực. Điều này hỗ trợ đắc lực cho sự phát triển bền vững của thị trường địa ốc.

Ông Châu nhận định thêm việc hợp tác trong lĩnh vực bất động sản đòi hỏi tính minh bạch rất cao, tương đồng về chiến lược cũng như các bên cần có tầm nhìn nhất quán. Do đó, các doanh nghiệp trong và ngoài nước liên kết lại không thuần túy vì mục tiêu quỹ đất, mà còn nâng bước nhau lên tầm cao mới.

"Tuy nhiên, đây cũng là con dao hai lưỡi. Sở hữu quỹ đất lớn phải đi kèm với năng lực triển khai nhanh, hiệu quả để giúp nguồn vốn nằm trong đất được luân chuyển. Nếu ôm quỹ đất không làm gì sẽ đẩy chi phí lên cao, có thể khiến doanh nghiệp khó khăn, mất thanh khoản", ông Châu nói.