Chính phủ mới đây đã đồng ý bổ sung vào quy hoạch và xây dựng từ năm 2017 đến 2020 ba dự án lớn tại TP HCM gồm cầu Cát Lái, cầu Cần Giờ và đường song song với quốc lộ 50.
Cụ thể cầu Cát Lái sẽ thay thế phà Cát Lái hiện nay, nối quận 2, TP HCM với huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai. Cầu Cần Giờ thay thế phà Bình Khánh, bắc qua sông Soài Rạp nối huyện Nhà Bè và huyện Cần Giờ. Đường song song với quốc lộ 50 nối huyện Nhà Bè, TP HCM đến huyện Cần Giuộc, Long An với chiều dài 8,6 km.
Giá đất biến động rất dữ
Từ khi có thông tin trên, thị trường nhà, đất tại các khu vực này đã “nóng hừng hực”. Dòng người từ nhiều nơi đổ xô về để tìm mua đất. Người đi đường dễ dàng bắt gặp tại khu vực gần phà Cát Lái, phà Bình Khánh các biển hiệu giới thiệu mua bán đất nền, đất rộng, đất thổ cư… nở rộ như nấm mọc sau mưa.
Một số môi giới nhà, đất cho biết giá đất nền trên đường Lý Thái Tổ thuộc huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai hiện đã lên đến 16-17 triệu đồng/m2trong khi thời điểm trước Tết Nguyên đán chỉ khoảng 8-9 triệu đồng/m2. Như vậy chỉ trong vòng bốn tháng trở lại đây, giá đất ở khu vực trên đã tăng khoảng 100%.
Anh Phạm Quốc Huy làm nghề môi giới nhà, đất tại khu vực gần phà Cát Lái đã gần 10 năm nay. Anh Huy nhận xét: Dạo gần đây giá đất ở khu vực này biến động dữ lắm. Ví dụ đất ở trên đường Phan Văn Đáng cách phà Cát Lái chừng 1,5 km đã tăng lên 7-8 triệu đồng/m2. Đất thổ cư, đất ruộng cũng vọt lên 4,5 triệu đồng/m2.
Dự án đường song song quốc lộ 50 nối huyện Nhà Bè đến huyện Cần Giuộc, Long An vừa được Chính phủ bổ sung vào quy hoạch xây dựng. Ảnh: HTD
Anh Huy nói: “Với mức giá trên, một công đất (1.000 m2) trị giá 4,5 tỉ đồng trong khi cách đây chừng 3-4 năm một công đất chỉ khoảng 200 triệu đồng. Nếu ai mua vào dịp đó thì giờ họ lời biết bao nhiêu mà kể”.
Chị Thu Thủy, chủ một quán cà phê kiêm cò đất trên đường Phan Văn Đáng, thông tin có thời điểm người ở nơi khác, nhất là các tỉnh phía Bắc tới mua đất cứ nườm nượp như đi trẩy hội. Cả con đường này giờ không còn đất lẻ nữa bởi các đầu nậu đã gom hết, sau đó phân lô bán nền. Trước khi có thông tin chính thức xây cầu, cầm 1 tỉ đồng có thể mua được vài công đất ruộng, nay cầm chừng đó tiền chỉ mua được khoảng 100 m2.
“Sau một thời gian dài ế ẩm, nay giá đất ở Nhơn Trạch thay đổi từng ngày. Có lần tôi giới thiệu và khách hàng đồng ý mua một lô đất giá 600 triệu đồng nhưng chưa kịp ký hợp đồng thì có người khác nhảy vô trả giá 650 triệu đồng. Vậy là tôi tuột khỏi tay hơn 12 triệu đồng tiền hoa hồng chỉ sau một ngày” - chị Thủy tiếc rẻ.
Thông tin xây cầu cùng với tin đồn sẽ có một số đại gia đầu tư siêu dự án tại Cần Giờ khiến đất tại đây cũng tăng lên. Chẳng hạn dọc các trục đường ở thị trấn Cần Thạnh như Duyên Hải, Đào Cử, Tắc Xuất... giá giao dịch 7-16 triệu đồng/m2. Nếu so với cuối năm ngoái, giá đất khu vực này đã tăng ít nhất 10%-20%.
Từng là cái bẫy
Chuyên gia tài chính Dương Anh Vũ nhận định: Đối tượng đầu tư đất tại Nhơn Trạch, Cần Giờ hiện nay chủ yếu là từ nơi khác tới. Chỉ những nhà đầu tư có dòng vốn trung và dài hạn, nguồn tiền nhàn rỗi ít nhất 2-5 năm mới đủ sức để bám trụ với cuộc đua theo giá đất ở những nơi này.
“Đất ở những khu vực này mua để đầu tư cho tương lai hay mua để kinh doanh nhà vườn thì còn được, chứ mua theo kiểu trông chờ vào giá trị gia tăng trong ngắn hạn thì cần phải rất cẩn trọng” - ông Vũ lưu ý.
Đồng quan điểm, giám đốc một công ty bất động sản cho rằng nếu lướt sóng với vốn vay ngắn hạn thì nguy cơ đối đầu với rủi ro rất cao. Nếu dự án cầu, đường đó không triển khai hoặc triển khai ì ạch thì hoàn toàn mất vốn chỉ trong thời gian ngắn.
Phân tích cụ thể hơn, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh nói dấu hiệu để nhận biết giá đất ở một khu vực nào đó đang trong tình trạng tăng giá ảo hay tăng giá thật cần quan sát hai yếu tố. Một là giá đất tăng rất nhanh trong thời gian rất ngắn. Hai là giá tăng theo tốc độ chóng mặt nhưng không có giao dịch.
“Làm thế nào để biết có giao dịch mua bán đất đai hay không? Lời khuyên là khách hàng phải kiểm tra. Cụ thể là đến các văn phòng công chứng, UBND phường, huyện, chi cục thuế… tìm hiểu. Nếu những cơ quan đó vắng tanh bóng dáng của người mua bán đất đai mà trên thị trường giá đất vẫn cứ trên trời thì rõ ràng đó là giá ảo” - ông Chánh mách nước.
Nhiều chuyên gia cũng cho rằng việc giá bất động sản tăng theo hạ tầng, cầu đường là chuyện dễ hiểu mà việc xây cầu Cát Lái là ví dụ. Song từ khi có chủ trương đầu tư đến khi thu xếp được vốn, triển khai vào thực tế… là một quãng đường rất dài. Do vậy, khách hàng cần thận trọng, không nên chạy theo tâm lý đám đông vì sẽ giúp một số nhà đầu cơ, đầu nậu thắng đậm trong khi các nhà đầu tư nhỏ lãnh đủ.
“Thực tế Nhơn Trạch từng là cái bẫy đối với nhiều người vì khu đô thị Nhơn Trạch phát triển không như kỳ vọng; thị trường đóng băng khiến nhiều dự án, khu đô thị vắng bóng người suốt 10 năm qua. Hệ quả là nhiều người ngậm quả đắng, lỗ tiền tỉ. Cần cảnh giác với những cơn sốt ảo, thổi phồng giá đất trong ngắn hạn” - giám đốc một công ty địa ốc cảnh báo.
Năm nguyên tắc để không sập bẫy
Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh khuyến nghị để đầu tư thành công đất nền ở vùng ven, một nhà đầu tư cá nhân cần nhớ năm nguyên tắc.
Thứ nhất là tính thanh khoản thật, tức là nhu cầu mua bán giao dịch thật. Không phải giá rất cao mà rất ít giao dịch. Đây thường là những nơi đã có mật độ cư dân tương đối chứ không phải những nơi đồng không mông quạnh.
Thứ hai là có giấy đỏ, bởi rủi ro nhất cho nhà đầu tư cá nhân là mua đất nền với pháp lý không hoàn chỉnh.
Thứ ba là không sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao. Nghĩa là thị trường càng nóng sốt càng phải biết "liệu cơm gắp mắm" chứ không đầu tư quá số tiền mình đang có.
Thứ tư là đầu tư có đội nhóm, tức rủi ro sẽ giảm đi nhiều khi có "đồng đội" cùng vào cuộc.
Và cuối cùng là lời khi mua chứ không phải khi bán, tức mua bằng hoặc thấp hơn giá thị trường.
_____________________________
Để chấn chỉnh tình trạng sốt ảo gây bất ổn thị trường, mới đây UBND TP HCM đã chỉ đạo chính quyền các cấp cần công khai kế hoạch sử dụng đất, công khai quy hoạch của tất cả quận, huyện, phường, xã; đặc biệt ở những khu vực có sốt đất làm sao để người dân nào cũng biết rằng thửa đất đó, khu vực đó quy hoạch thế nào, không cần phải đến phường, quận để kiểm tra.
