Song đây vẫn là một trong những lĩnh vực hút vốn tốt từ các NH, không chỉ từ các khoản vay của doanh nghiệp mà còn nhu cầu vay mua BĐS tăng cao ở khu vực khách hàng cá nhân.

Hạn chế để giảm rủi ro

Tín dụng lĩnh vực BĐS năm 2013-2014 tăng trưởng khoảng 14-15%. Đến năm 2015, dư nợ tín dụng BĐS đã tăng trưởng 25%, sau khi các bộ, ngành triển khai thực hiện Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và NHNN hỗ trợ cấp tín dụng để thị trường BĐS phục hồi và phát triển. Nhưng ngay sau đó, năm 2016 NHNN liên tục cảnh báo tình trạng cấp tín dụng đối với lĩnh vực này của các NHTM.

Mở đầu là Thông tư 06/2016 sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014 điều chỉnh hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay kinh doanh BĐS tăng từ 150% lên 200% từ đầu năm 2017, và lộ trình giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn đầu tư trung, dài hạn.

Tiếp theo, NHNN chỉ đạo các NHTM hạn chế đổ vốn vào lĩnh vực BĐS để tránh rủi ro cho hệ thống. Theo đó, dư nợ tín dụng đầu tư kinh doanh BĐS năm 2016 giảm xuống khoảng 15%. Trong năm 2017, NHNN tiếp tục yêu cầu các TCTD kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực BĐS.

Định hướng của NHNN là tiếp tục cấp tín dụng cho lĩnh vực BĐS nhưng tập trung các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn, đặc biệt ưu tiên xem xét cho vay đối với các dự án nhà ở xã hội có hiệu quả và phân khúc sản phẩm có khả năng tiêu thụ tốt, đáp ứng yêu cầu thực của người dân.

Với những chính sách đó, dư nợ tín dụng BĐS đã theo chiều hướng giảm mạnh. Cụ thể trong báo cáo dư nợ tín dụng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS quý IV-2017, NHNN cho biết tính đến ngày 31-12-2017, dư nợ tín dụng BĐS đạt 471.022 tỷ đồng, tăng 4% so với cùng kỳ.

Trong đó, lĩnh vực có dư nợ tín dụng lớn nhất, đạt trên 100.000 tỷ đồng, gồm cho vay đầu tư, kinh doanh các dự án xây dựng khu đô thị, phát triển nhà ở đạt 102.413 tỷ đồng; cho vay xây dựng, sửa chữa và mua nhà để ở, nhà để ở kết hợp với cho thuê được khách hàng trả nợ bằng các nguồn thu nhập không phải là tiền lương, tiền công đạt 100.083 tỷ đồng; cho vay kinh doanh khác đạt 112.561 tỷ đồng.

Đầu năm 2018, NHNN cũng  có văn bản yêu cầu các NHTM hạn chế tập trung vốn cho vay vào lĩnh vực BĐS, xây dựng. Các NH cũng cần cân đối nguồn vốn, sử dụng để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản.

Vẫn hút vốn tốt

Tuy nhiên, Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia đã đưa ra con số tăng trưởng tín dụng BĐS chênh lệch khá cao so với số liệu của NHNN. Cụ thể, tín dụng vào lĩnh vực này tăng 12,2% so với năm 2016, chiếm 15,8% trong tổng tín dụng (năm 2016 là 17,1%).

Trong khi đó, động thái giãn thời hạn thực hiện tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các NHTM xuống 40% đến năm 2019, cho thấy việc siết dòng vốn vào lĩnh vực này vẫn là mục tiêu chưa thể thực hiện ngay. Trong  báo cáo dư nợ tín dụng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS quý IV-2017, NHNN cũng cho biết, dư nợ BĐS cao nhưng tình hình kinh tế vĩ mô ổn định và GDP tăng trưởng mạnh đang tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định của thị trường BĐS trong năm nay.

Cũng từ số liệu của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, tín dụng tiêu dùng ước tăng 65% trong năm 2017, tỷ trọng tín dụng tiêu dùng đạt 18% trong tổng tín dụng, trong đó cho vay mua, sửa chữa nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng chính và là lĩnh vực tăng trưởng mạnh nhất, chiếm 52,9% tín dụng tiêu dùng, tốc độ tăng trưởng 76,5%. Diễn biến này cho thấy dòng vốn thay vì chảy trực tiếp vào lĩnh vực BĐS đã chảy gián tiếp thông qua cho vay cá nhân để mua nhà.

Quan sát tại các NHTM, ưu đãi cho cá nhân vay mua nhà hiện nay cũng được triển khai dày đặc với lãi suất chỉ từ 7%/năm, cho vay lên đến 80% giá trị tài sản đảm bảo và thời hạn vay lên đến 20 năm. Nhiều NH cũng đang đổ dồn vào mảng này với lý giải đang cho vay mua nhà để ở đối với những cá nhân có chứng minh được thu nhập, không cho vay kinh doanh.

Như vậy, nguồn vốn NH dưới nhiều hình thức vẫn đang chảy vào lĩnh vực BĐS. Đáng nói, khi việc cho vay cá nhân với mục đích mua, sửa chữa nhà ở liên tục gia tăng, NH và người vay đều đứng trước rủi ro, nhất là đối với các dự án hình thành trong tương lai. Ở các nước phát triển, các chủ đầu tư chỉ được vay NH để thực hiện dự án, người dân đóng tiền vào tài khoản phong tỏa tại NH, khi người mua được giao nhà, chủ đầu tư mới được nhận tiền.

Nhưng tại Việt Nam, chủ đầu tư không chỉ được vay NH để xây dựng dự án mà còn được phép huy động vốn của người dân để thực hiện dự án khi hoàn thiện phần móng. Điều này khiến vốn vào dự án BĐS tăng gấp đôi, nếu chủ đầu tư không thực hiện tốt dự án cả NH và người mua đều chịu thiệt. Với những quy định đang áp dụng tại Việt Nam, nguồn vốn NH chảy vào lĩnh vực BĐS đang phải đối mặt với rất nhiều rủi ro.