Trong năm 2016, thị trường bất động sản (BĐS) có những chuyển động tích cực, tạo ra tín hiệu lạc quan cho thị trường cũng như mang lại nhiều cơ hội đầu tư kinh doanh trong năm tới.
Ấn tượng 2 phân khúc
Thị trường BĐS Việt Nam đã vượt qua đáy vào cuối năm 2013 và phục hồi kể từ 2014. Năm 2015, mọi hoạt động đầu tư đã nhanh chóng phục hồi nhưng bên cạnh đó vẫn phải tiếp tục tập trung nỗ lực giải quyết kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu. Đây là bức tranh có độ tương phản rất cao trong phát triển thị trường BĐS của một thời gắn với cầu ảo: phân khúc giá cao thừa cung - thiếu cầu, ngược lại phân khúc bình dân thừa cầu - thiếu cung.
Bước vào năm 2016, thị trường BĐS với phân khúc nhà ở và phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng phát triển mạnh hơn với đường nét khá riêng biệt.
Nổi bật ở phân khúc nhà ở trong năm qua, tại TP HCM, cung căn hộ chung cư luôn đạt mức từ 3.000-4.000 căn hộ đã hoàn thành và từ 5.000-7.000 căn hộ “trên giấy” mỗi quý, với mức độ tồn kho chỉ khoảng 13,5%. Tại Hà Nội, con số này đạt từ 3.000-5.000 căn hộ, tồn kho khoảng 16%. Nhìn vào số liệu này, có thể thấy phân khúc nhà ở vẫn trên đà phát triển tốt.
Ở phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng, phân khúc này mới được các nhà đầu tư phát triển theo phương thức phi truyền thống (đầu tư theo phương thức xã hội hóa). Các BĐS được chủ đầu tư bán cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ hoặc người tiêu dùng để sử dụng và có thể cho thuê trong thời gian không sử dụng. Sức phát triển của phân khúc này khá mạnh do tiềm năng du lịch lớn của Việt Nam và phương thức đầu tư phù hợp. Phát triển mạnh phân khúc này ở hình thức phi truyền thống là các thành phố có tiềm năng du lịch cao như Hạ Long (Quảng Ninh), Đà Nẵng, Hội An (Quảng Nam), Nha Trang (Khánh Hòa), Quy Nhơn...
Nhìn chung, năm 2016, số lượng dự án BĐS tăng lên mức khá cao. Riêng tại 5 thành phố trực thuộc trung ương và 2 thành phố lớn thuộc tỉnh, có tới trên 1.000 dự án ở tất cả phân khúc của thị trường. Hà Nội và TP HCM có tiềm năng phát triển BĐS lớn nhất; kế đến là Đà Nẵng, Vũng Tàu (Bà Rịa - Vũng Tàu), Hải Phòng, Nha Trang và Cần Thơ.
Khó có sốt giá
Từ những dấu hiệu của thị trường BĐS 2016, có thể thấy thị trường BĐS Việt Nam sẽ có những bước đột phá trong năm 2017. Hai phân khúc nhà ở và du lịch, nghỉ dưỡng dự báo tiếp tục phát triển mạnh.
Tuy nhiên, xét trên nhiều yếu tố, những bước phát triển mạnh ở hai phân khúc trên sẽ không gây nên sốt giá trên toàn thị trường. Việc tăng giá BĐS nhà ở vẫn ở mức nhẹ, phụ thuộc chủ yếu vào vị trí của dự án chứ chưa tạo thành xu hướng. Điều này cho thấy thị trường BĐS khó có khả năng rơi vào sốt giá và tích tụ bong bóng, nhất là tình trạng các khu đô thị “ma”, khu chung cư hoang hóa vẫn đang tồn tại với số lượng đáng kể.
Đối với BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, phân khúc này mới có điều kiện phát triển mạnh từ năm 2015, đang có nhiều cơ hội phát triển. Tình trạng dư cung đã được đặt ra như một cảnh báo sớm tại Đà Nẵng và Nha Trang nhưng sự thực chưa tới mức đáng ngại. Các dự án loại này đang phát triển ở nhiều địa bàn khác có tiềm năng du lịch.
Đối với phân khúc văn phòng cho thuê, cung hiện nay vẫn bảo đảm phù hợp với cầu. Cầu có thể tăng khi sức nóng của phát triển kinh tế cao hơn, nhất là quá trình hội nhập kinh tế quốc tế được thực hiện mạnh hơn thông qua các hiệp định thương mại tự do kiểu mới.
Đối với phân khúc BĐS phục vụ bán lẻ, khả năng tăng cung cao hơn sẽ xảy ra khi thị trường bán lẻ tại Việt Nam đang xảy ra cuộc cạnh tranh giữa các nhà đầu tư nội và ngoại. Mặc dù vậy, thị trường này vẫn chỉ có tác động mạnh tại các khu đô thị lớn.
Nhà ở giá rẻ chỉ đáp ứng 20%
Nhận định về thị trường BĐS năm 2017 ở bài viết này được rút ra từ tham luận báo cáo của GS Đặng Hùng Võ tại hội thảo “Thị trường bất động sản Việt Nam 2016-2017: Toàn cảnh & Dự báo” do kênh thông tin Batdongsan.com.vn tổ chức mới đây ở Hà Nội và TP HCM. Theo GS Đặng Hùng Võ, nhà ở vẫn là phân khúc có sức nóng tăng trưởng mạnh nhất trong năm 2017, do cầu lớn hơn cung. Tuy nhiên, đáng chú ý là ở phân khúc này, khu vực giá rẻ sẽ thiếu nguồn lực phát triển nên chỉ bảo đảm tỉ trọng cung ứng 20% so với 80% của tổng cầu. Đây chính là bi kịch lớn trong phát triển thị trường BĐS nhà ở.
