Luật hiện hành đang thiên về hướng không cho phép tách khu ở của người nghèo ra khỏi khu ở của người giàu, song những gì đang diễn ra trong thực tế lại đi ngược lại.
Phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của Nhà nước
Theo tinh thần Nghị định 71/2010/NĐ-CP, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở “có quy mô sử dụng đất từ 10 héc ta trở lên có trách nhiệm dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các dự án này để xây dựng nhà ở xã hội”. Quy định trên giấy tờ là vậy, nhưng khi đi vào thực tế doanh nghiệp địa ốc lách qua một cách dễ dàng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết thực ra quy định dự án có quy mô như trên các doanh nghiệp địa ốc né trách nhiệm bằng cách chỉ làm dự án quy mô khoảng chín héc ta là xong. Quy định này vô hình trung đã không khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở quy mô lớn, và cũng không công bằng đối với tất cả các doanh nghiệp phát triển bất động sản. Bởi lẽ, dự án ở khu trung tâm thành phố chỉ vài ngàn mét vuông nhưng có giá trị đầu tư và có thể đạt hiệu quả cao hơn dự án trên 10 héc ta ở huyện Bình Chánh hoặc Củ Chi.
Nếu phải làm và để cho công bằng, theo ông Châu, Luật Nhà ở nên sửa theo hướng quy định nghĩa vụ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản không phân biệt quy mô dự án đều phải đóng góp vào chương trình phát triển nhà ở xã hội.
Nhìn vấn đề ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng nếu muốn phát triển nhà ở xã hội thông qua quy định nói trên sẽ tiếp tục không có hiệu quả, bằng chứng là cả 7-8 năm qua đã có bao nhiêu căn nhà ở xã hội được hình thành tại TP HCM.
Ông Đực cho rằng lẽ ra việc phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của Nhà nước, chứ không thể lấy mỗi nơi một ít như cách làm hiện nay. Nhà nước phải quy hoạch một khu riêng giống như ngày xưa người ta quy hoạch bán đảo Thanh Đa xây các lô chung cư bán cho công chức. Thời đó, người ta có tổng cục phát triển dân cư với chức năng và quyền hạn như Bộ Xây dựng bây giờ, có nguồn ngân sách lấy từ quỹ xổ số kiến thiết quốc gia và có bộ máy khoảng 200 người. Trụ sở của cơ quan này cũng chính là Sở Xây dựng TP HCM hiện nay. “Muốn xây nhà cho người thu nhập thấp, Nhà nước phải có công cụ để làm, chứ không thể hô hào chung chung, rồi sẽ chẳng đi tới đâu”.
Bản thân tên gọi nhà cho người thu nhập thấp hay nhà ở xã hội đã hàm ý phân biệt giàu nghèo về nơi ở trong xã hội. Hơn nữa, chưa thấy ai hỏi người nghèo liệu họ có muốn sống chung với người giàu không, hay họ không quan tâm, mà chỉ muốn một nơi sinh sống phù hợp với thu nhập của mình.
Ông Châu cho rằng không nên quá cứng nhắc với quy định bởi không phải dự án nào cũng có thể bố trí nhà ở xã hội phù hợp. Và HoREA đề xuất ba phương thức hoặc cho chủ đầu tư bàn giao quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội ngay tại dự án, hoặc cho họ hoán đổi quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội ở vị trí khác có giá trị tương đương, hoặc cho chủ đầu tư quy ra giá trị bằng tiền để nộp vào quỹ phát triển nhà ở của địa phương.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cũng đồng quan điểm cho rằng nên cho chủ đầu tư được quyền quyết định hoặc bàn giao quỹ nhà, hoặc đóng tiền, hoặc hoán đổi quỹ đất. Bởi trên thực tế có doanh nghiệp chỉ làm 1-2 dự án là nghỉ, nhưng cũng có doanh nghiệp làm cả chục dự án, khi đó họ có thể gom lại làm một dự án nhà ở xã hội riêng.
Liệu người nghèo có muốn sống chung với người giàu?
Ông Nghĩa cho rằng nói là phân biệt đối xử nhưng thật sự với những dự án cao cấp người nghèo không có cách gì sống nổi. Chưa nói đến giá bán căn hộ, chỉ tính riêng phần phí quản lý cả triệu đồng một tháng đã là một gánh nặng với nhiều người. Một dự án có đến 80% người có nhu cầu cao thì thiểu số 20% khó lòng theo kịp.
Thực tế điều này cũng đã diễn ra. Trong lúc nhiều người sẵn sàng trả phí quản lý đến 17.000-18.000 đồng/mét vuông/tháng thì cũng có những người chỉ có thể trả 4.000 đồng/mét vuông. Khi không đủ chi phí vận hành, công ty quản lý buộc phải cắt bớt dịch vụ, và thế là tranh chấp gay gắt đã xảy ra.
Còn ông Đực cho rằng trong một chừng mực nào đó phải chấp nhận sự khác biệt, bởi mỗi người có thu nhập khác nhau nên cũng có mức sống khác nhau. Xã hội phân công mỗi người mỗi việc, doanh nghiệp làm nhà ở thương mại đóng thuế, Nhà nước dùng số tiền đó làm nhà ở xã hội bằng cách giao cho các công ty dịch vụ công ích chuyên tâm làm công việc này.
Đồng quan điểm, ông Châu của HoREA cũng cho rằng với công cụ quy hoạch trong tay, cơ quan quản lý thừa sức làm những dự án nhà cho người thu nhập thấp cạnh những khu đô thị để họ hưởng chung hạ tầng. Những khu đô thị vệ tinh với đầy đủ hạ tầng xã hội và nhất là kết nối hạ tầng giao thông tốt với khu trung tâm sẽ giải quyết được vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp. Chỉ có điều nên bỏ tên gọi nhà thu nhập thấp hay nhà ở xã hội, thay vào đó là dự án khu dân cư ABC nào đó với giá bán người thu nhập thấp có thể mua được, sống được với hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đầy đủ.
Thật vậy, bản thân tên gọi nhà cho người thu nhập thấp hay nhà ở xã hội đã hàm ý phân biệt giàu nghèo về nơi ở trong xã hội. Hơn nữa, chưa thấy ai hỏi người nghèo liệu họ có muốn sống chung với người giàu không, hay họ không quan tâm, mà chỉ muốn một nơi sinh sống phù hợp với thu nhập của mình. Một vấn đề nhưng hai cách tiếp cận khác nhau, một từ ý muốn của cơ quan quản lý và một từ phía doanh nghiệp, dẫn đến cảnh mỗi nơi một phách.
