Đây là nhận định của Chuyên gia tài chính, TS Nguyễn Trí Hiếu nhận xét về thị trường bất động sản (BĐS) năm 2015.
Phóng viên: Gần đây, lượng giao dịch BĐS đã tăng nhanh và có dấu hiệu ấm trở lại, liệu thị trường BĐS có hồi phục nhanh trong năm nay?
TS Nguyễn Trí Hiếu: Trong những tháng cuối năm 2014, thị trường BĐS có lượng giao dịch tăng lên khá so với năm trước. Tôi không nói BĐS đang hồi phục, bởi nhìn thấy những con số về hàng tồn kho vẫn còn rất lớn, dù có những thông tin nói hàng tồn kho đã giảm một nửa. Nhưng con số này có thể dựa vào một phân khúc hoặc tiêu chí nào đó, chỉ cần nhìn thực tế các dự án ế ẩm hàng loạt… Nói BĐS hồi phục là hơi sớm, mà chỉ đang ở bước đầu đi vào hồi phục.
Với xu hướng này, trong năm liệu BĐS có là kênh đầu tư hấp dẫn?
Đúng vậy. Với thị trường BĐS, nhu cầu nhà ở lớn vô cùng. Chỉ cần tính 93 triệu người dân Việt Nam, mỗi gia đình 5 người thì cần 20 triệu căn nhà, nhưng hiện tại số lượng căn nhà kể cả căn nhà tạm cũng chỉ đáp ứng được 50% nhu cầu. Thị trường cần khoảng 10 triệu căn hộ, nhất là phân khúc thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Riêng phân khúc cho người có thu nhập cao hàng tồn kho nhiều vì người dân không với tới được. Cung cầu vẫn chưa cân bằng nên BĐS sẽ sớm hồi phục.
Chưa kể, gần đây có nhiều chính sách hỗ trợ cho BĐS, như lãi suất thấp, các gói tín dụng ưu đãi, luật đất đai sửa đổi… Việc Việt Nam tham gia hàng loạt các hiệp định thương mại tự do, cho thấy khả năng phục hồi của nền kinh tế là rất lớn giúp tăng trưởng kinh tế sẽ kéo theo thị trường BĐS đi lên.
Thị trường bất động sản được dự báo sẽ khởi sắc trong năm nay, nhưng khó sốt giá trở lại. Ảnh minh họa: Linh Anh
Vậy người dân có nên mua nhà thời điểm này?
Khách hàng mua BĐS có 2 mục đích: mua nhà để ở và mua để kinh doanh. Với người mua nhà để ở thì nên mua thời điểm này khi lãi suất thấp cùng sự hỗ trợ của Chính phủ. Bởi nếu BĐS hồi phục thật sự thì giá sẽ không còn mức này.
Với nhà đầu tư, đây cũng là thời điểm thuận lợi nhưng không nên nóng vội trong vấn đề kinh doanh BĐS bởi nó đã có những hiện tượng, thị trường nóng lên không phải do cầu mà do một số nhóm đầu cơ, môi giới tạo nên. Nhà đầu tư nhảy vào cuộc chiến giá này có thể bị làm giá gây thiệt hại. Khi chọn đầu tư nên dựa vào vị trí của BĐS. Ở Mỹ, các nhà đầu tư BĐS dựa vào 3 nguyên tắc chọn vị trí là “địa điểm, địa điểm và địa điểm”. Không nên chọn ở xa đô thị, thiếu chợ, xa cơ sở giáo dục… Dù những vị trí thuận lợi có giá cao nhưng an toàn hơn nhiều là lao đầu vào BĐS giá rẻ rồi ôm luôn vì không có tính thanh khoản.
Theo ông, dòng tiền đầu cơ và nhà đầu tư nước ngoài có đang đổ vốn vào BĐS Việt Nam?
Tôi chưa thật sự nhìn thấy dấu hiệu các nhà đầu tư nước ngoài đổ tiền vào VN. Họ quan tâm, thăm dò nhiều hơn và các công ty BĐS nước ngoài tại VN cũng đang hoạt động hăng hái, nhưng chỉ ở mức thăm dò. Dù họ biết BĐS ở một nền kinh tế non trẻ chắc chắn sẽ tăng trưởng, nhưng dòng vốn vào BĐS Việt Nam chưa rõ ràng.
Thông thường, dòng vốn nước ngoài sẽ đi tìm thị trường cạnh tranh, trong khi mình chưa thể cạnh tranh với Thái Lan, Indonesia, Malaysia, Singapore, ngay cả Myanmar cũng hấp dẫn hơn… Tôi không nhìn thấy Việt nam được đánh giá cao về môi trường đầu tư BĐS dưới cái nhìn của nhà đầu tư nước ngoài.
Họ nhìn thấy đây là thị trường ổn định, giá trị của đồng tiền ổn định. Nhưng với các nhà kinh doanh BĐS, họ mua nhà để kinh doanh có lời và vẫn ngại rủi ro thị trường, do giá BĐS còn cao hơn giá trị thực, nhất là ở các khu đô thị tại Hà Nội, TPHCM.
Vậy có nên vay tiền mua nhà để đầu tư, trong bối cảnh các kênh đầu tư khác kém hấp dẫn?
Nếu có số tiền dưới 100 triệu nên gửi ngân hàng. Từ 100 triệu trở nên có thể vay thêm vốn ngân hàng mua BĐS.
Từ 500 triệu trở nên cần phân bổ ra các kênh đầu tư khác nhau theo nguyên tắc không bỏ trứng vào cùng một giỏ, mà có thể phân bổ theo tỉ lệ 40% vào BĐS, 30% vào tiền gửi ngân hàng, 20% vào chứng khoán và 10% vào tiền gửi ngoại tệ để khi giá USD tăng lấy ra bán. Còn vàng là 0%.
Gần đây có xu hướng tín dụng đổ vào BĐS rất cao, liệu có lo ngại tín dụng cho lĩnh vực này tăng trưởng nóng, gây ra nợ xấu…?
Việc khôi phục thị trường BĐS là quan trọng và không lo thị trường sẽ thành bong bóng, nợ xấu. Cả nền kinh tế Việt Nam đã học được một bài học đau đớn khi định giá BĐS quá cao so với giá trị thực. Giờ BĐS sẽ khó có bong bóng và cơn sốt bởi cả người dân và doanh nghiệp đều đã “thấm thía” bài học từ thị trường này.
Dù vậy, việc có quá nhiều tiền đổ vào BĐS thay vì sản xuất kinh doanh sẽ làm mất cân đối cho nền kinh tế, khi lĩnh vực sản xuất kinh doanh đang rất èo uột và không vay được vốn.
Xin cám ơn ông!
