Báo cáo của Công ty Cushman & Wakefield cho thấy hoạt động cho thuê nhà xưởng tại miền Nam từ nửa cuối năm 2023 đến nay đã sôi động hơn, riêng quý 4/2023 đạt mức độ hấp thụ gấp 6,7 lần so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục tăng nhờ hưởng lợi từ việc dịch chuyển cơ sở sản xuất sang Việt Nam.

Diễn biến trái chiều trên thị trường

Mặc dù nhà xưởng cho thuê được hưởng lợi từ dòng vốn dịch chuyển, đa dạng chuỗi cung ứng và sự phục hồi của sản xuất công nghiệp nhưng thị trường này đang có diễn biến trái chiều giữa nhà xưởng trong khu công nghiệp (KCN) và nhà xưởng riêng lẻ bên ngoài. Tại khu vực vùng ven các KCN, mức giá thuê, giá bán của các nhà xưởng nhỏ, nằm rải rác trong các khu dân cư ngày càng giảm sâu nhưng mức độ hấp thụ thấp. Thấy rõ nhất là tại vùng ven Tp.HCM và các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu…

Các chuyên gia nghiên cứu thị trường phân tích, đa số nhà xưởng nhỏ lẻ bên ngoài KCN được xây không đảm bảo pháp lý, xây trên đất nông nghiệp, không đúng diện tích… nên việc rao bán, cho thuê ngày càng khó.

Đặc biệt là sau những vụ việc liên quan cháy nổ, an toàn lao động thì ngoài yếu tố pháp lý, các công trình nhà xưởng còn phải đáp ứng các tiêu chuẩn về đất đai (xa khu dân cư, phù hợp quy hoạch là đất sản xuất - kinh doanh), PCCC, môi trường, xây dựng. Những nhà xưởng được xây tự phát trước đây đa số không đáp ứng được các quy định này qua các đợt kiểm tra nên buộc phải đóng cửa hoặc rao bán.

Một nhà xưởng đã đi vào hoạt động trong KCN Long Thành

Đồng thời, giải pháp thuê nhà xưởng trong KCN giúp nhà đầu tư triển khai dự án nhanh, linh hoạt, tiết kiệm thời gian, chi phí và được sử dụng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các dịch vụ sẵn có trong KCN, giá thuê ổn định. Do đó, các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài thường ưu tiên thuê nhà xưởng trong các KCN có hạ tầng hoàn thiện, đồng bộ hơn là các nhà xưởng nhỏ lẻ bên ngoài KCN.

Theo ông John Campbell - Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp của Savills Việt Nam, với những thương vụ thuê nhà xưởng diện tích lớn gần đây cho thấy đã có sự thay đổi trên thị trường khi các DN, nhà đầu tư chủ yếu tìm kiếm những nhà xưởng xây sẵn có diện tích lớn thay vì thuê, mua những cơ sở nhỏ như trước.

Tuy nhiên, trong cùng phân khúc nhà xưởng cho thuê tại các KCN cũng có sự chênh lệch về hiệu suất và tỷ lệ lấp đầy do khác biệt về mức độ đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư. Theo kinh nghiệm của Sonadezi Long Thành (SZL), đơn vị có 17 năm đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà xưởng cho thuê: khách hàng thường chọn các xưởng có vị trí thuận lợi về giao thông đường bộ, đường thủy và đường hàng không; có đầy đủ hạ tầng, tiện ích, cảnh quan trong KCN đẹp và nhiều cây xanh.

"Bên cạnh đó, uy tín của chủ đầu tư cũng là yếu tố rất quan trọng. Nhà đầu tư ưu tiên làm việc và lựa chọn đơn vị cung cấp có tính chuyên nghiệp cao, tư vấn giải pháp phù hợp và đáp ứng tốt các tiêu chí trong thiết kế, xây dựng, dịch vụ chăm sóc, bảo dưỡng nhà xưởng", đại diện SZL cho biết.

Lợi thế của doanh nghiệp có quỹ nhà xưởng lớn

Tại thị trường phía Nam, Sonadezi Long Thành là chủ đầu tư KCN làm nhà xưởng cho thuê sớm nhất và đầu tư theo hướng chuyên sâu với quy mô lớn hàng đầu. Tính đến nay, SZL đã xây dựng, cho thuê 68 nhà xưởng và dự kiến sẽ tiếp tục đưa vào khai thác hơn 100 nhà xưởng cho thuê tại KCN Long Thành, KCN Châu Đức, Cụm Công nghiệp Long Phước với thiết kế hiện đại, chất lượng cao, phù hợp nhu cầu thực và riêng biệt của từng khách hàng.

SZL đang phát triển nhà xưởng cho thuê với quy mô lớn

Đối với nhà xưởng xây sẵn, hiện SZL cung ứng xưởng từ 2.000m² đến 2.800m² hoặc diện tích lớn hơn theo nhu cầu của khách hàng. Thiết kế của nhà xưởng bao gồm khu vực sản xuất, văn phòng, nhà để xe và các hạng mục phụ trợ đi kèm. Mô hình này phù hợp với nhóm ngành công nghiệp phụ trợ, linh kiện điện tử, cơ khí chính xác, chế biến đóng gói thực phẩm, hóa mỹ phẩm, dược phẩm, thiết bị y tế...

Hiện nay SZL đang có sẵn quỹ đất để triển khai khoảng 70 nhà xưởng tại KCN Long Thành (Đồng Nai) và KCN Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu), có thể xây theo yêu cầu hoặc cho thuê đất để khách hàng tự xây.

Chia sẻ về tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng của SZL đã đạt 93%, ông Trần Anh Tuấn - Giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Công ty CP Sonadezi Long Thành cho hay, hệ thống nhà xưởng của SZL được xây dựng trong các KCN có hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn và chất lượng công trình, có pháp lý đầy đủ, đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng thuê xưởng. Đặc biệt, các nhà xưởng đều có vị trí đắc địa, thuận lợi trong kết nối giao thông giúp khách hàng tối ưu thời gian và chi phí vận chuyển hàng hóa.

"Bên cạnh đó, các khách hàng thuê xưởng có nhiều thuận lợi khi tham gia sản xuất, cung ứng các sản phẩm gia công, phụ trợ cho các DN FDI hiện hữu tại KCN Long Thành, KCN Châu Đức và các KCN lân cận", ông Tuấn nói.

Theo CBRE, hiện nay quy hoạch đất công nghiệp tại một số địa phương đang gặp vướng mắc do các vấn đề về định giá đất, chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất KCN, tiến độ đền bù giải phóng mặt bằng. Điều này tạo cơ hội đặc biệt cho các KCN đã có sẵn quỹ đất và nhà xưởng cho thuê lớn. Các DN có thể tận dụng cơ hội thị trường để phát triển và mở rộng quy mô hoạt động của mình khi nguồn cung còn hạn chế.

Box: Theo đánh giá của khách hàng thuê xưởng, SZL xây dựng nhà xưởng đảm bảo các yếu tố bền vững, tiết kiệm năng lượng, đáp ứng tiêu chuẩn LOTUS (Việt Nam), BCA (Singapore), LEED (Mỹ)… và các chứng chỉ liên quan an toàn sức khỏe và môi trường EUCEB. Các ý kiến, yêu cầu từ phía khách hàng luôn được SZL ghi nhận và kịp thời trao đổi, xử lý để quá trình vận hành sản xuất tại nhà xưởng được thông suốt, an toàn.

Ngoài các yếu tố trên, theo nhận xét của đại diện Công ty Samtec Việt Nam (DN thuê 3 nhà xưởng trong KCN Long Thành), vị trí đắc địa là yếu tố tiên quyết, mang lại sức hút lớn cho nhà xưởng của SZL. Với vị trí gần dự án Sân bay Long Thành, Vành đai 3, Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cầu Phước An, Cao tốc Bến Lức - Long Thành… khách thuê nhà xưởng của SZL được hưởng lợi rất lớn về logistics, thu hút lao động chất lượng cao.