Theo tìm hiểu của PV, đất vườn chưa lên thổ cư tại khu vực Q.9, Q.Thủ Đức, huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Củ Chi được NĐT có dòng vốn từ 2 – 7 tỷ đồng tìm mua để khai thác xây dãy nhà trọ cho thuê. Ngoài việc tỷ suất lợi nhuận kinh doanh đạt từ 8 – 10%/năm, giá trị miếng đất tăng theo thời gian cũng là khoản sinh lợi hấp dẫn cho NĐT.

Nhu cầu lớn về nhà trọ khiến các NĐT gom đất vườn vùng ngoại ô

Khu vực Q.9 và Q.Thủ Đức (TP HCM), những mảnh đất vườn rộng từ 200 - 500m2 được NĐT “săn lùng” rồi lên thổ cư toàn phần hoặc một phần để xây nhà trọ. Anh Nguyễn Văn Chiến, một NĐT ngụ Q.7 cho biết, anh mua miếng đất rộng 300m2 tại đường Nguyễn Duy Trinh, P.Trường Thạnh (Q.9) từ tháng 2/2016, hiện anh đang hoàn tất thủ tục lên thổ cư 100m2. Theo anh Chiến, với mảnh đất trị giá 2.5 tỷ đồng, anh dự tính sẽ xây 1 dãy trọ gồm 10 phòng cho thuê trong năm tới. Phần còn lại anh xây nhà kho cho công ty gỗ có nhu cầu thuê lại.

Chị Đào Thị Hồng Loan (ngụ Q.8) đã mua mảnh đất vườn rộng 200m2 của một hộ dân tại huyện Bình Chánh cách đây một năm. Theo kế hoạch, chị sẽ xây một căn nhà sân vườn để ở và một dãy trọ ngay bên cạnh gồm khoảng 6 phòng cho công nhân thuê. Chị Loan cho rằng, giá miếng đất chị mua năm ngoái là 650 triệu đồng (chưa lên thổ cư), đến nay tính theo giá thị trường đã được gần 900 triệu đồng.

Theo tìm hiểu của PV, những mảnh đất vườn chưa lên thổ cư tại khu vực ven TP HCM có giá bán mềm. Tại khu Đông, giá đất vườn ở mức từ 5 -7 triệu đồng/m2, trong khi khu Tây và Nam TP, giá rẻ hơn từ 2 – 4 triệu đồng/m2. Thay vì chia nhỏ thửa đất rộng thành nhiều miếng để bán lại, NĐT chọn hình thức để nguyên lô lớn xây nhà trọ hoặc sử dụng vào mục đích cho thuê khác. Theo anh Đỗ Xuân Vĩnh Hưng, NĐT đất nền tại Q.9, nếu mua đất lẻ đã lên thổ cư để đầu tư thì “khỏe” hơn, nhưng đất vườn có lợi thế là diện tích lớn, NĐT có thể sử dụng cho nhiều mục đích kinh doanh khác nhau. Chẳng hạn, xây nhà ở, xây dãy nhà trọ cho thuê, mở xưởng kho hoặc công ty …. Anh Hưng cho hay, tính về lợi nhuận, NĐT nào “chịu khó” bỏ thời gian cho việc lên thổ cư sẽ thu lợi nhuận cao từ đất vườn. “Tính cả chi phí lên thổ cư, giá mua vào từ đất vườn vẫn rẻ hơn gần nửa so với đất đã lên thổ cư trước đó”, anh Hưng nhấn mạnh.

Từ lý do bỏ vốn ít, chậm nhưng chắc, nhiều NĐT hiện nay đã săn lùng những mảnh đất vườn của dân bản địa để mua lại, hưởng chênh cao. Những dãy nhà trọ khai thác cho thuê tại Q.9, huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh hiện nay đa phần tọa lạc trên những khu đất vườn rộng. Anh Trần Bảo, chuyên viên kinh doanh Công ty BĐS Phúc Thịnh (Q.Tân Bình) cho biết, ngoài những dự án đất nền đã lên thổ, có sổ hồng riêng, công ty còn môi giới những mảnh đất vườn của cư dân tại huyện Bình Chánh, Củ Chi. NĐT khi mua có thể tự lên thổ cư hoặc gửi lại công ty làm thủ tục lên thổ cư. “Đa số đây đều là những NĐT có vốn trường từ 3 – 6 tỷ đồng, mua đất vườn sử dụng vào mục đích tách nền hoặc xây nhà trọ cho công nhân thuê”, anh Bảo nhấn mạnh.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của PV, không phải khu vực nào đất vườn cũng “bán chạy” và được NĐT quan tâm. NĐT thường “săn” những miếng đất tại khu vực có sức mua BĐS tốt hoặc cận kề các khu công nghiệp, nhà máy nhằm khai thác tối đa lợi thế cho thuê. Theo các môi giới BĐS, đất vườn tại Bình Chánh, Q.9 và Q.Thủ Đức có thanh khoản tốt vì đây là các khu vực có lực cầu cao. Ông Trần Thanh Hoàn, Giám đốc Công ty CP Thương mại BĐS Phúc Thịnh cho rằng: “Những khu đất tọa lạc gần các khu công nghiệp có sức mua và giá trị tăng nhanh. NĐT có thể đạt tỷ suất lợi nhuận cao nhất là 15%/năm khi khai thác xây trọ cho thuê, trong khi giá trị mảnh đất vẫn tiếp tục tăng theo thời gian”.

Ngược lại, không ít NĐT bỏ vốn sai khu vực dẫn đến thất bại trong việc đầu tư như trường hợp một NTĐ ở Q.12 “rót” 1 tỷ đồng mua đất vườn tại huyện Củ Chi. Tuy nhiên, mảnh đất đó đã không lên được thổ cư do vướng quy hoạch nhà nước. Hay một NĐT ở Q.7 vì “giúp” bạn bè giải quyết nợ nần đã nhận miếng đất vườn chuyển nhượng nhưng suốt 4 năm không làm được thủ tục lên thổ cư do miếng đất trong diện tranh chấp. Ngoài ra, nếu mua đất vườn ở các khu vực có mật độ cư dân thưa thớt, giải tỏa… thì NĐT cũng sẽ gặp khó khăn trong việc xoay chuyển dòng vốn và lợi nhuận. Không ít trường hợp, NĐT phải rao bán đất vườn đã mua trước đó nhằm tháo vốn, cắt lỗ. Ông Hoàn cho rằng, nhiều NĐT không thông qua các công ty môi giới mà tự thương thảo hoặc được bạn bè giới thiệu, sẵn có vốn nhàn rỗi đã liều đầu tư dù chưa tìm hiểu kỹ càng. Hệ lụy là nhiều NĐT mua phải đất bị vướng giải tỏa, quy hoạch hoặc đất nông nghiệp không chuyển đổi mục đích…