Thành phố mới Nhơn Trạch (Đồng Nai) nằm trong lộ trình quy hoạch hạ tầng giao thông kết nối với TP HCM như đường cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây, cầu Cát Lái và nhiều hạ tầng kết nối khác.

Sau hơn 20 năm quy hoạch, khu đô thị này đã "đánh đắm" nhà đầu tư trên "con tàu" lướt sóng địa ốc.

Hoang tàn sau cơn sốt giá

Huyện Nhơn Trạch chỉ cách quận 2 và quận 9 của TP HCM một con sông nhưng giá đất chỉ bằng 1/5-1/3 so giá đất của các quận này. Trong quy hoạch tổng thể, thành phố mới Nhơn Trạch có hàng trăm dự án thành phần.

Một số dự án nổi bật tại Nhơn Trạch có khu đô thị mới Đông Sài Gòn (941 ha), Phước An (150 ha), Sunflower (150 ha)... và hàng vài chục dự án khác có quy mô từ một vài đến vài chục ha. Phần lớn dự án hình thành cách đây đã 10 năm nhưng đến nay, tỷ lệ lấp kín vẫn chưa đầy 5%.

Thành phố mới Nhơn Trạch từng một thời thu hút giới đầu tư từ Bắc chí Nam, là tâm điểm của các cơn sốt đất những năm 2007-2008. Khi đó, giá đất dự án tại huyện Nhơn Trạch bị những công ty môi giới bất động sản ra sức "thổi", tăng gấp 3-4 lần trong một thời gian ngắn.

Tuy nhiên, khi giá hạ nhiệt, Nhơn Trạch nay chỉ còn trơ lại hàng loạt dự án đã hoàn thiện về hạ tầng nội khu nhưng... bị bỏ hoang.

Biệt thự hoang là cảnh dễ bắt gặp ở Khu đô thị mới Nhơn Trạch. Ảnh: Lê Quân

Tại đô thị rộng 41.000 ha, ngay cả khu biệt thự sang trọng nhất cũng chỉ có vài cư dân "bất đắc dĩ" là người bảo vệ kiêm luôn việc ký gửi nhà đất. Những công trình phụ trợ như thảm cỏ được người dân địa phương địa phương tận dụng để... nuôi dê. Còn những lô đất đã làm hạ tầng đầy đủ thì được "quy hoạch" để trồng hoa màu.

Hoang hoá kéo dài, phần lớn lại nằm trong tay giới đầu cơ nên giá đất nền dự án tại Nhơn Trạch "tuột" từ 3-7 triệu đồng/m2 xuống còn 1,3-1,8 triệu đồng/m2. Tuy nhiên giao dịch vẫn trầm lắng.

Tại những dự án được giành nhau mua trước đây của Tổng công ty Xây dựng Hà Nội, Tập đoàn Đầu tư Phát triển nhà và đô thị (HUD), Đệ Tam... nay lô nhô vài nóc biệt thự xây dở, trở thành bãi chăn thả gia súc.

Dự án khu dân cư của Công ty cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp miền Nam (Suzicorp) có 40,95 ha trên địa bàn xã Phước An và xã Long Tân có quy hoạch 1/500, được triển khai từ tháng 4/2009 nhưng đến nay vẫn chưa có hạ tầng. Ngoài con đường trải đá lổn nhổn và tấm pano vẽ phối cảnh, dự án trên chẳng có gì sau hơn 10 năm triển khai.

Khu dân cư Phước An - Long Thọ của HUD với tổng mức đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng đã được phân lô, hoàn thiện về điện - nước cũng chịu chung số phận bị bỏ hoang.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, đó là hệ quả của tình trạng đầu cơ nhà đất.

"Năm 2007, khi thị trường nhà đất lên cơn sốt, nhiều chủ đầu tư đã đổ tiền xây dựng những khu biệt thự với mục đích đón đầu để kiếm siêu lợi nhuận. Cũng trong xu thế đón gió đó, không ít nhà đầu tư thứ cấp mua xong để đấy nhằm đẩy giá lên cao. Nhưng khi thị trường ngày càng lao dốc thì việc bán ra trở nên khó khăn", ông nói.

Quy hoạch hạ tầng nội khu hoàn chỉnh để trồng hoa màu. Ảnh: Lê Quân

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho hay thực trạng khi đó đã vô tình biến nhà đầu tư thứ cấp trở thành nạn nhân. Những người này bị cuốn vào cơn sốt đất.

Khi thị trường đi xuống dưới mức đầu tư ban đầu thì nhà đầu tư lại không cắt lỗ, đành để những căn biệt thự phơi nắng, chờ thị trường nổi gió.

Chủ đầu tư với những "cú hớ" lịch sử

Nhìn lại thời gian cực thịnh, các nhà đầu tư phát triển BĐS lũ lượt đổ về Nhơn Trạch để đầu tư vào các dự án có quy mô lớn. Chỉ một vài năm sau, khi đứng trước bài toán về tính thanh khoản của thị trường, họ đã lặng lẽ rút lui hoặc làm cầm chừng chờ hạ tầng.

Nhiều nhà đầu tư đánh giá đây chính là "cú hớ" lịch sử trong quá trình đầu tư của mình. Cụ thể, trong số 74 dự án đã được duyệt thì mới chỉ có 12 dự án đã triển khai.

Chủ đầu tư một dự án tại đây cho biết chẳng ai muốn khu đô thị của mình hoang vắng. Tuy nhiên, việc kết nối hạ tầng giữa TP HCM và Nhơn Trạch nằm ngoài tầm của các chủ đầu tư.

"10 năm trước, mô hình cam kết 'tay 3' (người mua - người bán - ngân hàng) đã làm nhiều người đổ xô lướt sóng địa ốc. Đến nay, hạ tầng kết nối chưa thành hình, thị trường đóng băng. Người sừng sỏ trong nghề cũng sa lầy với hàng trăm ha trong tay, tiến thoái lưỡng nan, ôm nợ", ông phân tích.

Những tàn tích hoang phế của khu đô thị sau nhiều năm đầu tư theo tin đồn. Ảnh: Lê Quân

Cách đây chưa lâu, Tập đoàn Berjaya - chủ đầu tư Trung tâm Thành phố mới Nhơn Trạch - xin trả lại dự án 2 tỉ USD. Theo thống kê từ Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Nai, tính đến cuối năm 2010, vốn thực hiện của dự án này là 1 triệu USD. Năm 2011, dự án không tiếp tục giải ngân và cuối năm 2012, Berjaya xin trả lại.

Về lý do tháo chạy, thời điểm đó, ông Mor Chun Lin, Trưởng đại diện Berjaya tại Việt Nam, cho rằng dự án lớn, thời gian triển khai dài. Nếu triển khai vào năm 2013, riêng việc xây dựng hạ tầng đồng bộ đã mất vài năm nên không biết khi nào mới có sản phẩm để kinh doanh. Còn nếu triển khai trong giai đoạn khó khăn thì câu hỏi đặt ra là ai sẽ mua nhà, giá bao nhiêu là hợp lý.

Công ty con của Tín Nghĩa Corp là CTCP Đầu tư Nhơn Trạch (NIC) đang mắc kẹt với Khu đô thị Đông Sài Gòn tại Đồng Nai với tổng mức đầu tư dự kiến là 6 tỉ USD, quy mô hơn 940 ha.

Để có vốn, năm 2009, NIC phát hành 2 đợt trái phiếu 1.000 tỉ đồng cho GPBank đã đáo hạn vào tháng 8, tháng 12/2014. Đầu tháng 3/2015, NIC ký phụ lục hợp đồng gia hạn nợ gốc, lãi đến 2018.

Đến nay, số tiền đầu tư vào Đông Sài Gòn của NIC đã là hơn 472 tỉ đồng và hơn 722 tỉ tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, dự án gần như chưa có doanh thu.

Theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, phần lớn đất đai của các dự án tại Nhơn Trạch hiện nay đều nằm trong tay giới đầu cơ, tạo sóng bởi tin đồn nên việc hình thành một khu dân cư ổn định là rất khó.

Theo ông, những hứa hẹn đầy triển vọng về tiềm năng bất động sản Nhơn Trạch từ dự án sân bay Long Thành cần đợi hơn 10 năm, do đến năm 2025 sân bay mới được đưa vào khai thác.

"Trước mắt, cầu Cát Lái phải được xây xong đã. Còn với hạ tầng hiện nay thì chưa nói trước được gì", ông Lê Hoàng Châu bình luận.