Nguyên nhân là vì trong khi doanh nghiệp chú trọng phát triển các dự án cao cấp thì người mua chỉ đủ tài chính sở hữu các sản phẩm giá tầm trung.

Đâu đâu cũng gặp siêu dự án

Thị trường bất động sản Tp.HCM đang xuất hiện ngày càng nhiều những "siêu" dự án mới. Các dự án này mở bán số lượng lớn với chiến dịch bung hàng trực diện chứ không nhỏ giọt theo kiểu truyền thống. Nguồn cung các tổ hợp dự án này cao nhất trên 10.000 căn nhà và thấp nhất cũng khoảng 3.000 căn. Lượng hàng hóa cho thấy quy mô nguồn cung hiện nay không thua kém lượng sản phẩm mà Phú Mỹ Hưng đã và đang tiêu thụ trong gần 20 năm qua.

Dẫn đầu về quy mô toàn thị trường là VinGroup dù chỉ có 2 dự án xuất hiện tại Tp.HCM là Vinhomes Central Park (Bình Thạnh) và Golden River City (quận 1) nhưng nguồn cung lên tới trên 13.000 căn. Đây là đại diện tiêu biểu cho mô hình "dội bom" trực diện, công bố, mở bán rầm rộ, xây dựng tốc độ rất nhanh, đa dạng sản phẩm và chỉ nhắm đến phân khúc cao cấp, hạng sang với vị trí cận trung tâm. Đứng thứ hai về quy mô trong danh sách các dự án khủng này là tổ hợp dự án River City với tổng cộng 8.000 sản phẩm tại quận 7, Tp.HCM. Dự án thuộc phân khúc trung cao cấp này do liên minh Phát Đạt - An Gia - Creed Group đầu tư phát triển và đang rục rịch mở bán. Đây cũng chính là khu đô thị ven sông có quy mô lớn nhất khu Nam Sài Gòn tính đến thời điểm tháng 5/2016.

Người mua nhà đang tham quan mô hình khu đô thị Sala. Ảnh: Hoàng Triều

Cũng tọa lạc tại quận 7, Tập đoàn Hoàn Cầu đang triển khai khu đô thị phức hợp Diamond City quy mô khoảng 6.000 sản phẩm nhà ở nhắm đến phân khúc cao cấp. Nam Long, tuy nổi tiếng với phân khúc bất động sản giá rẻ, chuyên phát triển các dự án theo cụm quy mô nhỏ, nay cũng nuôi tham vọng mở rộng Ehome 3 thành một khu đô thị có quy mô lớn. Hai nhà phát triển bất động sản khác là Công ty Năm Bảy Bảy và Tập đoàn Phú Long cũng đang triển khai tổ hợp dự án, khu đô thị quy mô trên 3.000 căn trở lên thuộc khu Nam Tp.HCM. Ở phía Đông và Tây thành phố, Novaland lần đầu tiên công bố 2 khu đô thị với quỹ đất xấp xỉ cả trăm hecta, trong đó dự án Habor City lớn nhất, tọa lạc trên khu đất rộng 60 hecta. Theo kế hoạch, nguồn cung của khu đô thị này lên đến hàng nghìn căn, số lượng sản phẩm lớn hơn nhiều so với các dự án mà doanh nghiệp từng triển khai trước đó.

Trong khi đó, tại Thủ Thiêm, các đô thị quy mô lớn đang trong quá trình chuẩn bị có thể lấn lướt phần còn lại của thị trường. Mới đây, ông Trần Bá Dương, Tổng giám đốc Công ty Đại Quang Minh khẳng định, đến cuối năm 2018 toàn bộ Khu đô thị Sala có tổng diện tích khoảng 106 ha sẽ được hoàn thành.

Giá bán vượt xa túi tiền người mua

Trong khi nhu cầu về nhà ở tại các đô thị đang rất lớn và chủ yếu tập trung ở phân khúc có giá bán vừa túi tiền thì thị trường hiện nay lại đang bùng nổ phân khúc trung và cao cấp. Đối tượng cần nhà nhất chính là các hộ gia đình trẻ, tài chính không mấy dư dả và do đặc thù lao động cũng không thể ở quá xa trung tâm. Tuy nhiên một số dự án nhà ở xã hội, nhà giá rẻ lại phát triển ở vùng rìa ngoại thành, không thu hút được giới trẻ, sản phẩm giá bình dân gần trung tâm quá ít. Trong khi đó những căn hộ tầm giá từ 25- 30 triệu/m2 không phù hợp với khả năng tài chính của lao động trẻ nên sức mua không nhiều.

Anh Ngô Quang Tùng, một nhân viên văn phòng cho biết, để tìm được dự án nhà ở các quận trung tâm, gần nơi anh làm việc giá thấp nhất cũng trên 15 triệu đồng/m2. Với giá này, căn hộ 1 phòng ngủ cũng lên tới 700 - 800 triệu đồng, một gia đình 3 người sống chật chội vẫn được nhưng vấn đề là tìm mua cũng rất khó.

Theo khảo sát về giá nhà của CBRE, mức giá nhà trung bình hiện nay lần lượt là 2.500 USD/m2 và 1.500 USD/m2. Trong khi đó, một nghiên cứu của Nielson mới đây cho thấy có khoảng 80% hộ dân đang sinh sống ở hai thành phố lớn này, có mức thu nhập bình quân hàng tháng chỉ trên dưới 15 triệu đồng (tương đương 700 USD/tháng). Với chi phí sinh hoạt đắt đỏ, sau khi trừ đi các khoản phải chi trả hàng tháng, rõ ràng việc tiết kiệm tiền để có thể thực hiện được giấc mơ sở hữu nhà đối với phần lớn gia đình là khá khó khăn. Chính vì vậy, dù nhu cầu thực sự của người dân rất cao và nguồn cung ngày càng được cải thiện cả về số lượng và chất lượng, nhưng mua được nhà chưa bao giờ là dễ dàng.

Theo bà Sigrid Zialcita – Giám Đốc Điều hành Bộ phận Nghiên cứu thị trường Cushman &Wakefield Châu Á – TBD, hầu hết các dự án cao cấp tại Tp.HCM được bán với giá cao chủ yếu là nhờ vào yếu tố vị trí. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp chú trọng đầu tư vào tiện ích nên giá thành sẽ tăng lên. Vấn đề chính đối với sức tiêu thụ của BĐS vẫn là giá cả. Ngay từ đầu các nhà đầu tư đã phải bỏ ra số vốn không nhỏ để đầu tư vào đất, đầu tư vào chi phí mềm, tất cả các chi phí này sẽ dồn vào giá bán. Do đó, với mặt bằng giá BĐS như hiện nay, phần lớn người Việt chỉ dựa vào thu nhập đúng nghĩa sẽ không thể mua được. Mặc dù nhà nước hiện đã đưa ra rất nhiều chính sách tốt mang tính hỗ trợ cho người mua nhưng việc mua được hay không vẫn phụ thuộc lớn vào khả năng tài chính của người dân.