Nhận định về thị trường căn hộ bán ở Việt Nam, CBRE cho rằng, tiếp tục đà tăng mạnh trong năm 2015, thị trường căn hộ bán ở Việt Nam năm 2016 kết thúc với những chỉ số tích cực, mặc dầu có những lo ngại ngày càng tăng về vấn đề thừa nguồn cung. Lực hấp dẫn của các nhà đầu tư lớn hướng đến phân khúc thấp hơn được kỳ vọng sẽ giữ được tâm lý thị trường và mang lại sự cân bằng cho thị trường căn hộ. Dẫn thông tin từ Ngân hàng Thế giới, với xu hướng hiện tại của làn sóng di cư đô thị ở Việt Nam, tỷ lệ dân số sống ở thành thị được dự báo sẽ tăng gần 50% vào năm 2040, tức là cần thêm khoảng 374.000 căn hộ trong các thành phố mỗi năm để đáp ứng nhu cầu.
Phân khúc hạng sang dự đoán sẽ tăng giá đáng kể với hơn 15% trong năm 2017
“Với tiền đề trên, thị trường căn hộ tại Việt Nam đang trên đà phát triển trong những năm gần đây, với nhiều nguồn cung mới, hoạt động bán hàng tốt và giá bán trên thị trường sơ cấp tăng ở các phân khúc. Điều này gần đây đã dấy lên nhiều mối quan ngại về sự phát triển quá nhanh của thị trường, đặc biệt trong các phân khúc cao cấp hơn” – CBRE nhận định.
TP HCM: Lo ngại sự tăng nhiệt quá mức
Đánh giá về thị trường căn hộ để bán tại TP HCM, thị trường có sự dịch chuyển từ phân khúc cao cấp sang các phân khúc thấp hơn.
Trong năm 2016 có 37.419 căn hộ được chào bán, giảm 10% so với năm trước. Thị trường đã cho thấy dấu hiệu tự điều chỉnh để tiến tới điểm cân bằng hơn khi mà phân khúc trung cấp chiếm tỷ lệ ngày càng lớn trong tổng số căn chào bán (48% năm 2016 so với 40% năm 2015 tại TP HCM) và phân khúc cao cấp ngày càng ít hơn (30% năm 2016 so với 38% năm 2015) .Dự đoán thị trường sẽ tiếp tục những diễn biến tích cực trong năm 2017 với tổng cộng 43.861 căn hộ được chào bán.
Trong đó, dự báo sẽ tập trung hơn vào thị phần bình dân và trung cấp, với gần 40% tổng số căn mới chào bán thuộc phân khúc bình dân. Chủ đầu tư trong nước và các công ty liên doanh đang rất tích cực trong việc điều chỉnh dự án của mình sao cho phù hợp với xu hướng thị trường.
Tại phân khúc hạng sang, dự đoán sẽ có 1.627 căn được chào bán từ sáu dự án thuộc trung tâm TP HCM với định vị thương hiệu tốt. Phân khúc trung cấp sẽ tiếp tục chiếm đa số với hơn 13.000 căn chào bán mới.
Về giá bán, theo đơn vị này giá bán trên thị trường sơ cấp, phân khúc hạng sang dự đoán sẽ tăng giá đáng kể với hơn 15% trong năm 2017, dựa trên thông tin của một vài dự án chuẩn bị chào bán. Ngược lại, phân khúc Trung cấp và Bình dân sẽ có mức tăng tương đối, chỉ khoảng 3% do người mua của phân khúc này thường rất nhạy cảm với các biến động giá. Phân khúc cao cấp dự đoán sẽ có mức giá bán trên thị trường sơ cấp tăng 4% so với năm 2016.
Theo CBRE, thị trường căn hộ bán tại TP HCM sẽ được theo dõi sát sao trong năm nay trước những mối lo ngại về sự tăng nhiệt quá mức. Vấn đề trọng điểm sẽ là sự cân bằng của cung-cầu. Tuy nhiên, khách hàng hiện tại được trang bị đầy đủ thông tin và có yêu cầu cao hơn, vì vậy bàn giao đúng thời điểm là yêu cầu mặc định. Ngoài ra các dự án mới cần có cơ sở hạ tầng, tiện nghi và tiện tích tốt nhằm tạo ra được một môi trường sống lành mạnh, ngay các đối với các dự án thuộc phân khúc thấp.
Giá bán trung bình toàn thị trường được kì vọng sẽ tăng nhẹ từ 1% - 4% mỗi năm trong một vài năm tới.
Hà Nội: Giá sơ cấp tăng nhẹ
Ghi nhận tại thị trường Hà Nội, đơn vị tư vấn cho rằng, giống như tại TP HCM, phân khúc bình dân cũng sẽ chiếm thị phần lớn hơn.
Năm 2016 chứng kiến sự mở rộng của phân khúc trung cấp tại thị trường Hà Nội. Tổng cộng có 17.700 căn hộ thuộc phân khúc này được mở bán trong năm 2016, chiếm đến 56% tổng nguồn cung mới. Trong khi đó, nguồn cung mới thuộc phân khúc bình dân khá khiêm tốn với chỉ 3.300 căn mở bán.
Sau mức đỉnh tại năm 2015, thị trường đã tự điều chỉnh, hạn chế phần nào mối lo ngại dư thừa nguồn cung. Kết thúc năm 2016, cả số lượng căn mở bán mới và doanh số bán hàng đều cho thấy xu hướng giảm so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, doanh số dần bắt kịp với nguồn cung mới khi mà tỷ lệ số căn bán được trên tổng số căn mở bán đã tăng 5 điểm % so với cùng kỳ năm ngoái.
Một trong những yếu tố làm chậm sự phát triển của phân khúc bình dân trong năm 2016 là việc gói tín dụng 30 nghìn tỷ ngừng giải ngân và thị trường vẫn đang chờ đợi một gói tín dụng mới. Một số các giải pháp thay thế đang được thực hiện bao gồm áp dụng lãi vay ưu đãi cho người mua nhà ở bình dân và nhà ở xã hội. Ngoài sự hỗ trợ từ chính phủ, các ngân hàng thương mại và các chủ đầu tư cũng ngày càng hợp tác sâu rộng hơn. Một loạt các dự án ghi nhận doanh số bán hàng khả quan nhờ các gói tín dụng phù hợp mà ngân hàng bán lẻ đưa ra cho người mua nhà. Sự hợp tác giữa các chủ đầu tư và ngân hàng góp phần tích cực làm tăng tính thanh khoản của thị trường.
Giá bán căn hộ tại Hà Nội, theo CBRE, nhìn chung mức giá sơ cấp đã có xu hướng tăng nhẹ trong năm 2016. Mức tăng cao nhất 9% thuộc về phân khúc cao cấp, nhờ hàng loạt các dự án được mở bán bởi các chủ đầu tư hàng đầu và nằm tại các vị trí đắc địa. Giá sơ cấp của các dự án này dao động từ 1.500 USD/m2 – 3.300 USD/m2.
Giá bán trung bình toàn thị trường được kì vọng sẽ tăng nhẹ từ 1% - 4% mỗi năm trong một vài năm tới. Do người mua ngày càng thận trọng và hiểu biết hơn nên mức giá bán sẽ không có sự tăng đột biến. Các chủ đầu tư đang ngày càng tập trung nhiều hơn vào việc nghiên cứu thị trường để có thể tính toán chính xác hơn các cơ hội đầu tư cũng như đảm bảo độ phù hợp của các loại hình nhà ở đối với thị trường nhằm duy trì tỷ lệ bán tốt. Về vị trí, các dự án nằm tại khu vực Đống Đa, Ba Đình và trung tâm mới ở phía Tây được kỳ vọng sẽ có mức giá dẫn đầu thị trường.
