Cụm từ "ký gửi nhà đất" xuất hiện với mật độ khá dày tại khu vực giáp ranh huyện Bình Chánh, huyện Hóc Môn, TP HCM với huyện Đức Hòa tỉnh Long An.

Nóng đất nền khu dân cư, đất đô thị

Mặc dù "ít ồn ào" hơn các điểm sốt đất đang diễn ra tại TP HCM như tại huyện Cần Giờ, quận 9, quận 2 và Thủ Đức, nhưng khu Tây cũng đã nóng lên với loại hình "đất nền khu dân cư" hoặc nền "đất đô thị".

Anh Giang, chủ một khu đất tại tỉnh lộ 10, huyện Bình Chánh, cho biết giá đất tại khu vực này tăng mạnh trong 2 năm gần đây, tốc độ tăng còn tùy thuộc vào vị trí. Khu đất diện tích 230 m2 anh đang rao bán với mức 700 triệu đồng.

Một số "cò đất" tại Bình Chánh cho biết giá đất đã tăng gấp 1,5-3 lần trong vòng 5 năm trở lại và tăng mạnh nhất trong 2 năm nay.

Sức mua của khu vực này không mạnh bằng các quận phía Đông TP.HCM, nên chênh lệch giá qua mỗi lần giao dịch chỉ trong biên độ 10-40%. Mức chênh tùy thuộc vào thời gian mà nhà đầu tư giữ đất và khả năng thác trên khu đất.

Loại hình đất nền phổ biến tại khu Tây TP HCM là các nền đất nằm gần khu công nghiệp, với giá chào bán quanh mức 4-7 triệu đồng/m2. Cụ thể, các nền có diện tích bình quân 5mx20m, giá bán ra 300-600 triệu đồng.

Đường tỉnh lộ 10 đang được nâng cấp đoạn qua các khu công nghiệp tại địa phận Đức Hòa, Long An, kết nối với TP HCM. Ảnh: Võ Văn.

Anh V, một nhà đầu tư đất cá nhân, cho biết đất khu Tây TP HCM khu vực giáp ranh huyện Đức Hòa, Long An chủ yếu được khai thác cho thuê nhà xưởng, cho thuê nhà trọ. Loại hình nền đất cho người tiêu dùng cuối, tức người mua để ở, vẫn còn ít. Đây cũng là lý do gần đây thị trường khu vực Bình Chánh, Bà Điểm, Hóc Môn, mới bắt đầu xuất hiện ngày càng nhiều dự án khu dân cư tự phát với lời rao "đất đô thị" hoặc "đất khu dân cư", thực chất là đất nền từ các dự án được phân lô.

Mức giá phổ biến của đất nền được phân lô tại các trục đường khu Tây là 3-7 triệu đồng/m2. Khu vực mặt tiền đại lộ Trần Văn Giàu, huyện Bình Chánh có mức giá cao nhất 7-30 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Càng đi về về phía Bình Chánh, Hóc Môn, giá càng tăng. Mức giá này đã tăng gấp 2-3 lần trong vòng 5 năm qua, từ khi trục đường tỉnh lộ 10 được cải tạo và mở rộng.

Tính chất của thị trường khu Tây có phần khác so với khu Đông. Một chuyên viên môi giới lâu năm tại Bình Chánh cho biết đặc điểm của khách mua đất tại khu Tây chủ yếu là cư dân tại chỗ hoặc nhà đầu tư từ trung tâm TP HCM mua với mục đích kinh doanh trung và dài hạn, ít có khách đầu tư theo kiểu "lướt sóng".

Do đa số nhà đất khu vực này có giá quanh mức dưới 1 tỷ đồng, chỉ vài khu ở mức 1-2 tỷ đồng và nguồn cung còn dồi dào, dư địa tăng trưởng còn nhiều nên nhiều nhà đầu tư giữ đất 3-5 năm hoặc lâu hơn.

Một số nhà đầu tư có kinh nghiệm cho rằng đất tại khu Tây TP HCM có độ thanh khoản thấp hơn khu Đông, biên độ lợi nhuận thấp hơn, do đặc thù khu vực này tập trung nhiều khu công nghiệp và nhà xưởng, mức độ đầu tư cho hạ tầng không bằng các quận phía Đông. Do vậy, giá trị đất bán ra thấp hơn, đối tượng khách hàng tiêu dùng cuối là công nhân, lao động phổ thông, người địa phương hoặc các gia đình người trung lưu tại TP HCM chưa có nhà ở.

Anh N., một người kinh doanh dịch vụ nhà đất tại Đức Hòa, Long An, giáp ranh huyện Bình Chánh, cho biết thực chất việc phân lô bán nền tại khu vực ngoại ô phía Tây TP HCM đã xuất hiện từ 5 -7 năm nay nhưng "không quá ồn ào". Việc này cũng chỉ nhỏ lẻ một vài hộ hoặc nhà đầu tư có đất gần các khu công nghiệp tại Đức Hòa, Long An hoặc các nhà máy tại khu vực Lê Minh Xuân. Tuy nhiên, 2 năm trở lại đây, phân lô bán nền xuất hiện nhiều hơn.

Anh lý giải điều này xuất phát từ nhu cầu nhà ở của một lượng lớn người lao động nhập cư, làm việc các nhà máy khu vực Bình Chánh, Hóc Môn và Đức Hòa, Long An.

Một lượng lớn công ty bất động sản quy mô vừa và nhỏ tham gia vào phân khúc này. Thống kê sơ bộ trên một số website mua bán nhà đất, hiện có ít nhất 10 dự án đất nền khu đô thị hoặc khu dân cư được rao bán tại cửa ngõ phía Tây của TP HCM với giá bình quân 300-900 triệu đồng/nền.

Phân lô tràn lan: Cư dân lẫn nhà nước chịu thiệt

Gia đình V.N.G, đã ở nhà trọ tại TP HCM hơn 10 năm, đang có nhu cầu mua một khu đất nhỏ quanh mức 1 tỷ đồng để xây nhà ở. Tuy nhiên, vấn đề là các dự án phân lô bán nền mà chị được mời chào có từ vài chục đến hơn 100 lô đất, được phân chia theo dãy bằng các con đường nhỏ, bên trong một con đường dân sinh tại đường Nguyễn Xiển quận 9.

Mặc dù được nhân viên môi giới "trấn an" có điện nước đầy đủ, "bao" giấy phép xây dựng, chị vẫn rất lo ngại khi vào ở. Bởi, dự án nằm sâu nằm trên đường nhỏ sâu bên trong, xung quanh chủ các lô đất khác chưa xây nhà, không có đèn đường nội khu, chưa có hệ thống thu gom rác, nhà được xây tự do nên cũng không có hệ thống thoát nước, an ninh phòng cháy chữa cháy cho khu...

Quảng cáo đất nền phân lô được treo đầy khu vực gần các khu công nghiệp khu vực cửa ngõ TP HCM và Đức Hòa, Long An với giá chỉ vài trăm triệu một nền. Ảnh: Võ Văn.

Đây không chỉ là vấn đề quan tâm của duy nhất gia đình chị V.N.G mà còn là đối với hàng ngàn người khi quyết định mua nền đất từ các dự án phân lô tự phát đang diễn ra tràn lan trên nhiều con đường lớn nhỏ tại quận 9 và các quận vùng ven.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho rằng các hệ lụy và rủi ro từ việc phân lô bán nền tràn lan đang nghiêng về phía người tiêu dùng cuối, tức người mua với mục đích ở và nhà nước.

"Phân lô bán nền một cách tự phát chỉ vài ngàn m2 hoặc thậm chí chưa đến 1.000m2 nhưng lại chia rất nhiều nền nhỏ chưa đáp ứng đủ hoặc chưa đạt các tiêu chuẩn về hạ tầng cơ bản của một khu dân cư: tiêu chuẩn về đường đô thị, hệ thống thoát nước, chiếu sáng, phòng cháy chữa cháy, quy chuẩn về nền móng, vỉa hè, cây xanh hay các tiện ích hạ tầng xã hội khác như nhà trẻ, y tế... ảnh hưởng đến dân" - ông Châu nói.

Hơn nữa, theo ông Châu, việc hình thành các khu dân cư từ việc phân lô bán nền tự phát như "nấm mọc sau mưa" sẽ dẫn đến một hệ lụy lâu dài khác lớn hơn về không gian, hạ tầng đô thị và làm gia tăng chi phí chỉnh trang.

Ông T.H.H.H, Giám đốc một công ty bất động sản có trụ sở tại quận 2, cho rằng, việc tách thửa, phân lô bán nền phát triển rầm rộ vài năm trở lại đây, một phần là do sự phát triển "ăn theo" hạ tầng tại phía Đông của TP HCM, một phần vì lợi nhuận mà nhà đầu tư thu về khá lớn.

Nắm được thông tin quy hoạch sớm, nhà đầu tư có thể mua đất giá rẻ rồi phân lô bán lại với giá gấp 5-10 lần giá mua ban đầu. Điều này hấp dẫn không ít nhà đầu tư "lôm côm" tham gia thị trường và hệ lụy là làm nát quy hoạch đô thị.

"Nhiều công ty có thể thu về lợi nhuận lớn và nhà nước có thể thu về một phần phí chuyển mục đích sử dụng đất hoặc phần thuế trên các giao dịch.

Tuy nhiên, thực tế, có lợi nhất vẫn chỉ là một nhóm nhà đầu tư làm giàu nhờ thông tin quy hoạch, trong khi đô thị hóa kiểu "da beo" từ việc phân lô bán nền sẽ dẫn đến những hệ lụy và chi phí phát sinh về lâu dài để xử lý ngập lụt cục bộ, kẹt xe, ô nhiễm, thiếu hệ thống thu gom, xử lý nước thải tập trung...