Trong khi cơn sốt đất nền chưa có dấu hiệu hạ nhiệt thì sóng đầu tư đã lan rộng sang loại hình đất nông nghiệp, đất thổ vườn. Chỉ tính riêng 2 tháng gần đây, số lượng nhà đầu tư đổ về các quận, huyện vùng ven tìm kiếm các lô đất thuộc loại hình này tăng khá mạnh. Động thái này của giới đầu tư khiến giá đất nông nghiệp tại nhiều khu vực trên địa bàn TP HCM tăng "nóng".

Khảo sát thực tế một số quỹ đất trên địa bàn quận 9 của PV cho thấy, khoảng 2 tháng trở lại đây, số lượng nhà đầu tư tìm kiếm đất nông nghiệp chưa được lên thổ cư tại tuyến đường Lò Lu, Long Trường, Long Phước, Nguyễn Duy Trinh tăng mạnh. Giá đất quanh đây vì thế bị đẩy lên cao. Đơn cử, một nền đất ruộng 3.000m2 nằm trong hẻm cách mặt tiền đường Long Phước cuối 2016 có giá 1,5 triệu/m2 hiện được rao bán 3,4 triệu/m2. Đất nông nghiệp khu vực Long Thạnh Mỹ, giá từ 1 - 1,5 triệu/m2 tăng lên 1,7 - 2,5 triệu/m2. Loại hình đất thổ vườn được ưa chuộng nhất, giá nhiều lô tăng gần 40%. Đơn cử, 800m2 đất thổ vườn gần khu vực đường Lò Lu, phường Trường Thạnh hiện đang rao bán 6 triệu/m2, tức đã tăng gần 2 triệu/m2. Một số nền đất thổ vườn 2 mặt tiền đường Lã Xuân Oai, diện tích tầm 2.500 – 3.300m2 chào giá 7,5 triệu/m2 dù trước đó giá chỉ tầm 4 – 4,5 triệu/m2. Khu vực đường Bùi Xương Trạch, cách Nguyễn Duy Trinh 100m, tháng trước chủ đất rao bán một lô đất ruộng 1.500m2 giá 7,5 triệu/m2 nay hỏi lại đã tăng lên 8 triệu/m2.

Trước khi đầu tư đất nông nghiệp, người mua cần tìm hiểu kỹ các thông tin về quy hoạch quỹ đất và thủ tục chuyển mục đích sử dụng. Ảnh: Phương Uyên

Đất nông nghiệp khu vực huyện Nhà Bè cũng gia nhập làn sóng tăng giá. Cụ thể, quanh tuyến đường Nguyễn Văn Tạo, xã Hiệp Phước giá đất vườn từ 2,6 triệu/m2 đã tăng lên mức 4,5 triệu/m2. Tuyến đường Lê Văn Lương, xã Nhơn Đức, giá bán loại hình đất thổ vườn đạt mức 6 triệu/m2, tăng 2 triệu/m2 so với cuối năm 2016. Khu vực đường Long Thới, xã Long Thới giá đất cũng tăng từ 3,5 triệu/m2 lên 5,4 triệu/m2. Cá biệt, có nhiều lô đất trên tuyến đường Nguyễn Văn Tạo còn đạt mức giá gần 7,2 triệu/m2. Theo môi giới cho biết, các lô đất này đều đang trong diện được xét duyệt lên thổ cư trong tương lai.

Không chỉ khu Đông Nam, khu vực phía Tây TP HCM cũng trở thành điểm nóng săn tìm đất thổ vườn, đất nông nghiệp. Hiện một nền đất từ 600 - 1000m2 gần tuyến đường Nam Thới, xã Tân Thới Nhì, huyện Hóc Môn có giá bán 1 triệu/m2 dù trước đó 4 tháng, khu này giá chỉ tầm 600 nghìn/m2. Đất quanh tuyến đường Nguyễn Thị Thử, đường Nguyễn Văn Bứa, Xuân Thới Thượng, xã Xuân Thới Sơn có tốc độ tăng giá mạnh nhất, lên đến 2,3 triệu/m2, trong khi trước đó giá chỉ tầm 1,8 triệu/m2 là cao nhất. Khu vực đường Bùi Văn Ngữ, xã Bà Điểm và khu vực xã Đông Thạnh giá bán một lô đất thổ vườn đang ở mức từ 2,7 - 3 triệu/m2, tăng ít nhất 500 – 700 nghìn/m2.

Huyện Cần Giờ cũng là một điểm nóng về giao dịch nhà đất tại TP HCM. Không chỉ đất thổ cư, các nền đất thổ vườn quanh khu này đang là sản phẩm nóng được cò đất rao bán tràn lan, với giá tăng chóng mặt. Dọc tuyến đường vào KDL Phương Nam, xã Long Hòa, khu vực xã Tam Thôn Hiệp, giá đất thổ vườn 4 tháng trước chỉ từ 700 nghìn/m2 nay được chào bán 1,7 triệu/m2. Khu vực đường Rừng Sác, xã An Thới Đông có giá đất biến động mạnh nhất. Cụ thể, đất gần mặt tiền đoạn từ UBND xã đến Cầu An Nghĩa, nằm trong diện được chuẩn bị lên thổ cư giá dao động 6 – 7 triệu/m2, tăng gần 40% so với đầu năm. Đoạn gần phà Bình Khánh giá có phần mềm hơn do đặc thù đoạn đường này phân bổ dân cư thấp, song vẫn chào bán 2,5 – 3 triệu/m2, tăng hơn 700 nghìn/m2 so với cuối năm. Các khu vực xa trung tâm huyện hơn thì giá chào bán khoảng 700 nghìn/m2, trong khi cách đây 2 tháng, khu này được rao bán chỉ 350 nghìn/m2.

Khảo sát giá đất thổ vườn trên loạt tuyến đường Lý Nhơn, đường Duyên Hải, xã Long Hòa, đường Trần Quang Quởn, tuy chỉ là đoạn ngắn nhưng giá cũng tăng từ 500 nghìn cho đến 2,5 triệu mỗi mét vuông. Vài khu vực vốn có mặt bằng giá đất thấp như Hà Quang Vóc, Bà Xán, Đê EC nay đã được giao dịch ở mức từ 700 nghìn đến 1,7 triệu/m2.

Thời gian gần đây nguồn cung đất nền ngày càng hạn chế, giá bán tăng mạnh khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang tìm kiếm các khu đất nông nghiệp thuộc diện có thể lên thổ cư. Khu vực mà dân đầu tư nhắm đến là những địa phương nằm trong diện hưởng lợi từ quy hoạch phát triển hạ tầng của thành phố. Tuy nhiên, bên cạnh những khoản thu hấp dẫn, giới chuyên gia cho rằng, nếu nhà đầu tư quá vội vàng chạy theo cơn sốt, thiếu sự tìm hiểu thì rất dễ chịu thiệt.

Luật sư Nguyễn Minh Hải, nhìn nhận, đầu tư đất nông nghiệp là kênh đầu tư mang nhiều lợi nhuận cho nhà đầu tư dài hạn. Nếu chuyển đổi mục đích sử dụng từ nông nghiệp lên thành đất thổ cư thành công, người mua đứng trước cơ hội tài sản tăng giá đột biến do bất động sản liền thổ thường giữ giá tốt khi địa ốc đóng băng nhưng lại leo thang khi thị trường phục hồi và tăng trưởng. Tuy nhiên khó khăn lớn nhất của loại hình này là việc chuyển đổi lên thổ cư khá phức tạp. Muốn lên thổ cư một diện tích đất nông nghiệp không phải chuyện dễ. Thường thì nhà đầu tư phải hiểu về quy hoạch phát triển chung của khu vực, tìm hiểu kỹ khu đất mình tính đầu tư có cơ sở được phép chuyển đổi mục đích sử dụng hay không và chi phí chuyển đổi ra sao. Nếu vướng mắc thủ tục thì khoản đầu tư đó có thể sẽ khó thu hồi lại được.

Chuyên gia BĐS Nguyễn Tấn Phong cũng nhìn nhận, đối với người mua đất nông nghiệp để đầu tư, quy hoạch sử dụng đất được xem là yếu tố quyết định sự thành bại của thương vụ. Các kế hoạch sử dụng đất ở địa phương mặc dù theo quy định của pháp luật hiện hành là thông tin được công bố công khai, tuy nhiên rất ít nhà đầu tư biết cách tiếp cận và tìm hiểu kỹ vấn đề này. Một khi muốn đầu tư đất nông nghiệp vùng ven, nếu không nắm được thông tin quy hoạch sử dụng đất sẽ là một thiệt thòi lớn. Ông Phong cho rằng, để đảm bảo an toàn cho suất đầu tư, người mua đất nông nghiệp cần tìm hiểu trước về quy hoạch, về chứng nhận quyền sử dụng đất và chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng để tránh những trục trặc hoặc thua lỗ không đáng.