Sau một loạt vụ việc xảy ra trong thời gian gần đây như chủ đầu tư The Hamona thế chấp căn hộ của khách hàng, Bảy Hiền Tower chưa được nghiệm thu mà ngang nhiên cho dân vào ở hay vụ RubyLand bị kiện do chủ đầu tư không trả nợ ngân hàng… đã gây ra không ít tiêu cực cho thị trường BĐS và làm dấy lên quan ngại: Ai sẽ đứng ra bảo vệ cho quyền lợi chính đáng của người mua nhà khi có vấn đề xảy ra?
Cần một thị trường công khai, minh bạch để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà
Trong buổi hội thảo “Bảo vệ quyền lợi người mua nhà, minh bạch thị trường bất động sản” do báo Thanh Niên tổ chức vào sáng 14-6, hầu hết các chuyên gia đều nhận định do hệ thống pháp luật chưa hoàn chỉnh, nhiều bất cập, việc thực thi pháp luật lỏng lẻo, chưa nghiêm, sự quản lý của cơ quan nhà nước chưa tốt và lỗi từ chính chủ đầu tư, đơn vị môi giới, tổ chức tín dụng đã gây ra ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà. Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư Tp.HCM, hiện nay nhiều chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện đúng việc công khai thông tin dự án BĐS. Theo Luật kinh doanh BĐS 2014, chủ đầu tư phải công khai thông tin về dự án BĐS trên web doanh nghiệp (DN), Ban quản lý dự án, sàn giao dịch những nội dung bắt buộc. Tuy nhiên, trong suốt thời gian, qua hầu hết các chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nội dung.
Ngoài ra, nhiều ý kiến cũng cho rằng chủ đầu tư lẫn bên môi giới BĐS vi phạm không thực hiện các quy định pháp luật như bán sản phẩm khi chưa đủ điều kiện, không thông báo với sở xây dựng. Chủ đầu tư đưa ra thanh toán theo tiến độ xây dựng rất chung chung, chưa gắn với bản kiểm tra toàn hạng mục, chưa gắn với việc thông báo cho người mua về văn bản này. Thậm chí, có trường hợp bên môi giới mua lại các sản phẩm chưa bán hết của chủ đầu tư, sau đó đứng ra khởi động thi công lại và tự phong là chủ đầu tư rồi bán lại cho người mua nhà theo hợp đồng mua bán. Hiện pháp luật chưa có quy định để chống việc chủ đầu tư bán một nhà ở cho nhiều người. Do vậy, nếu chủ đầu tư cố ý bán một sản phẩm cho nhiều người thì cơ quan quản lý không biết, người mua nhà cũng không thể biết. Đây là lỗ hỏng pháp lý cần phải bổ sung.
Trước những bất cập trên, TS. Bùi Quang Tín, Giảng viên khoa Quản trị trường ĐH Ngân Hàng Tp.HCM cho rằng, để bảo vệ quyền lợi của mình trước những lỗ hổng pháp lý thì người mua nhà nên tham khảo các nguồn thông tin từ Sở Xây dựng để biết dự án có đủ điều kiện được bán. Khách hàng cũng cần thông qua chủ đầu tư, xác nhận thông tin với ngân hàng để biết tài sản có bị mang đi thế chấp bởi cá nhân, tổ chức hoặc xem các văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng. Ngoài ra, khi thực hiện mua bán căn hộ chung cư, khách hàng phải tìm hiểu kỹ lưỡng về chủ đầu tư, lịch sử xây dựng, tình hình tài chính… Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin và chứng minh dự án được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính, và đọc kỹ các điều khoản hợp đồng.
Về mặt lý thuyết, hệ thống pháp luật tại Việt Nam có đầy đủ các điều khoản quy định việc mua bán căn hộ được hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và khách hàng, giao dịch tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. Bản thân các ngân hàng cũng có những quy định rất chặt chẻ về cấp tín dụng cho khách hàng. Tuy nhiên, để xảy ra tình trạng như vừa qua cho thấy những lỗ hổng trong quản lý, giám sát và đạo đức kinh doanh. Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, luật đã có quy định rõ doanh nghiệp chỉ được huy động vốn từ khách hàng lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng và không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà và có bảo lãnh ngân hàng. Nếu như thực hiện đúng với quy định trên thì việc mua bán sẽ diễn ra chặt chẽ và an toàn về tài chính đối với người mua. Thực tế cho thấy, nếu ngân hàng giải ngân đúng theo tiến độ thi công, minh bạch trong hoạt động giám sát thì dù chủ đầu tư có yếu kém, dự án xảy ra vấn đề thì khách hàng cũng chỉ bị thiệt nhiều nhất khoảng 30% chứ không đến nổi mất trắng như hiện nay.
Ông Hiển cho rằng, do sự yếu kém của cán bộ ngân hàng, sự tiếp tay với chủ đầu tư của nhân viên ngành này đã gây ra thiệt hại lớn cho người mua nhà. Thậm chí, nhiều ngân hàng còn giải ngân cho chủ đầu tư khi chưa thông qua kiểm chứng tiến độ. Nếu cán bộ ngân hàng không thực hiện đúng với quy định của nhà nước thì dù bộ xây dựng có phát triển luật chặt chẽ đến đâu cũng không thể nào bảo đảm 100% người mua nhà không bị thiệt hại.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho rằng, bên cạnh trách nhiệm của các cơ quan chính quyền thì chính các doanh nghiệp cũng cần phải liêm chính. Những hệ lụy mà nhiều dự án hiện đang xảy ra đều xuất phát từ giai đoạn thị trường sốt nóng khi mà nhà nhà làm BĐS, đến khi thị trường đổ sụp thì không thể thoát ra được. Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây Dựng Tp.HCM cũng nhìn nhận do năng lực của những nhà đầu tư không chuyên nghiệp, thiếu hiểu biết về cách phát triển dự án, cách triển khai và chăm sóc khách hàng dẫn đến sự tùy tiện, vi phạm từ quá trình xây dựng, đến bàn giao nhà, quản lý vận hành chung cư. Đặc biệt, việc thực thi pháp luật còn có những lúc chưa nghiêm, chưa phát hiện xử lý kịp thời, trình độ quản lý cũng chưa ngang tầm với đô thị, điều kiện phương tiện cả bộ máy vẫn chưa hoàn thiện.
Để minh bạch hóa thị trường BĐS, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng cục quản lý nhà cho rằng, cần phải bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Trong khi người tiêu dùng đặt câu hỏi là ai bảo vệ quyền lợi của họ khi rủi ro xảy ra, thì chủ đầu tư cũng bức xúc vì tinh trạng một con sâu làm rầu nồi canh, gây ảnh hưởng chung đến uy tín của họ trên thị trường. Theo ông Khởi, để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng thì cần phải xét rõ trách nhiệm của các bên liên quan, phải hoàn thiện luật pháp, khi đã xác định sai phạm thì cần phải xử lý nghiêm sai phạm và minh bạch hơn nữa các thông tin về dự án BĐS.
Như vậy, trách nhiệm không chỉ đến từ phía chủ đầu tư, ngân hàng mà còn phải do các cơ quan chức năng và bản thân khách hàng ý thức rõ quyền lợi của mình.
