Cuối tháng 4 Bộ Xây dựng đã có văn bản phê duyệt đề xuất xây dựng căn hộ 25 m2 của một doanh nghiệp tại TPHCM. Quyết định này của Bộ Xây dựng đã nhận được những phản hồi và đánh giá trái chiều từ thị trường. Đây liệu có phải là một định hướng đúng đắn để mở lối cho nhà thương mại giá rẻ hay đang đặt ra nhiều thách thức và áp lực hơn cho công tác vận hành, quản lý các dự án chung cư và quy hoạch đô thị?

Ảnh minh hoạ

Liên quan tới vấn đề này, trước đó, Bộ Xây dựng cũng khẳng định, do nhu cầu thực tế của người dân và đề xuất của một số địa phương, doanh nghiệp về việc đầu tư xây dựng căn hộ chung cư có quy mô diện tích vừa và nhỏ, trong thời gian chờ ban hành Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư, vừa qua Bộ Xây dựng đã ban hành văn bản chấp thuận có thể tạm thời xây dựng căn hộ diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25m2.

Theo Bộ Xây dựng, chất lượng nhà ở được quyết định bởi các yếu tố cơ bản như: chất lượng xây dựng, chất lượng hoàn thiện, hệ thống trang thiết bị, điều kiện hạ tầng, dịch vụ quản lý vận hành… Do đó, việc quy định cho phép xây dựng căn hộ có diện tích vừa và nhỏ (tối thiểu 25 m2) không phải là nguyên nhân hình thành các khu nhà ở chất lượng kém như dư luận lo lắng.

Tuy nhiên, cũng có ý kiến lại lo ngại về sự hình thành các căn hộ "ổ chuột" trong tương lai. Một số chuyên gia thể hiện băn khoăn một số doanh nghiệp làm nhà cao cấp đang ế hàng có thể lợi dụng "cái gật đầu" căn hộ 25 m2 để giảm diện tích. Theo đó, nếu một số dự án bất động sản cao cấp nằm trong khu nội đô cũng bị chia nhỏ diện tích để dễ bán thì mật độ dân số có thể tăng cao, gây áp lực lên hạ tầng giao thông.

Trao đổi về vấn đề này, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, động thái này được coi là một định hướng mới của các cơ quan quản lý nhà nước đối với quy định về diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư thương mại, khi Luật Nhà ở năm 2005 có quy định diện tích này là 45 m2 nhưng Luật Nhà ở sửa đổi năm 2014 bỏ ngỏ vấn đề này.

"Đây có thể được coi là một giải pháp logic cho vấn đề thiếu nguồn cung căn hộ thương mại giá rẻ. Giảm diện tích căn hộ dẫn đến giá thành của căn hộ thấp hơn, phù hợp với túi tiền của những khách hàng có nhu cầu mua nhà giá rẻ hơn", bà Hằng đánh giá.

Tuy vậy, theo bà Hằng, chủ đầu tư cần có sự cân nhắc và thận trọng trong thiết kế, tận dụng không gian nhưng vẫn đảm bảo thuận tiện, gói gọn các tiện ích sinh hoạt. Điều này có lẽ không quá khó vì các chủ đầu tư có thể tham khảo các quốc gia đi trước về xây dựng căn hộ siêu nhỏ như Hồng Kông, Singapore, Thái Lan. Giảm diện tích căn hộ cũng là một xu hướng tại các dự án chung cư nhằm tăng tính thanh khoản, vì vậy từ phương diện chủ đầu tư đây là một chuyển biến đáng mừng trong chính sách.

Chưa có văn bản nào nói căn hộ 25m2 chỉ cho phép 1 người ở?

Đại diện Savills cũng cho rằng, về lý mà nói thì căn hộ 25 m2 không đi trái lại bất kỳ quy định hiện có nào về diện tích tối thiểu cho căn hộ chung cư thương mại. Tuy vậy, theo công văn số 1245/BXD-KHCN ngày 24 tháng 6 năm 2013 về chỉ tiêu kiến trúc của công trình nhà ở cao tầng, Bộ Xây dựng có đưa ra chỉ tiêu dân số trong công trình nhà ở được tính bình quân 25m2 sàn sử dụng của căn hộ/người. Suy ra, theo công văn này Bộ Xây dựng chỉ cho phép một người ở trong căn hộ 25 m2?

"Liệu đây đã là cách hiểu đúng? Nếu được hơn thì xét trên phạm vi toàn dự án, diện tích nhỏ sẽ tạo ra áp lực về mặt vận hành tổng thể khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung của dự án theo số người và số hộ gia đình mà tăng lên. Căn hộ siêu nhỏ cũng đặt ra thách thức về mặt quản lý khi việc kiểm soát số lượng người ở trong căn hộ. Lúc này cơ sở hạ tầng tại các dự án căn hộ siêu nhỏ sẽ càng chịu áp lực cao hơn, nhanh chóng xuống cấp, gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân nếu số người ở lớn hơn so với quy định", bà Hằng nói.

Bên cạnh đó, nhìn xa hơn là bài toán về chương trình phát triển nhà ở thành phố vì phấn đấu đến năm 2020, Hà Nội nâng diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố lên 26,3 m2/người (diện tích nhà ở tối thiểu 8,5 m2/người) từ diện tích bình quân 23,1 m2/người và diện tích tối thiểu 6,5 m2/người trong năm 2015. Việc cho phép xây dựng căn hộ 25 m2 có thể ảnh hưởng ở mức độ nào đó đến mục tiêu này nếu như việc phát triển căn hộ 25 m2 không được quản lý tốt về số lượng người ở trong căn hộ.

"Để đưa căn hộ 25 m2 đi vào thực tiễn một các thành công, các cơ quan Nhà nước cần có cái nhìn tổng quan khi đưa ra những quy định và hướng dẫn cụ thể trong quy hoạch, thiết kế và xây dựng các dự án có căn hộ diện tích siêu nhỏ. Các doanh nghiệp tham gia vào thị trường căn hộ siêu nhỏ cũng cần phối hợp chặt chẽ với các đơn vị chức năng để vận hành và quản lý hiệu quả dự án", bà Hằng nói thêm.