Dù chưa có quy định chính thức nào, nhưng phân khúc nhà giá thấp tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM được mặc định có giá dưới 18 triệu đồng/m2, phổ biến ở mức giá dưới 15 triệu đồng/m2, tổng giá trị trên dưới 1 tỉ đồng/căn.
Đây là phân khúc dẫn dắt thị trường trong giai đoạn đầu hồi phục (từ năm 2014), nhưng sau đó, cùng với sự ấm lên của thị trường, vị trí dẫn dắt đã được chuyển sang phân khúc căn hộ cao cấp.
Tuy nhiên, không phải vì thế mà phân khúc căn hộ giá thấp mất đi chỗ đứng, bởi thực tế, dù không ồn ào như phân khúc căn hộ cao cấp, phân khúc căn hộ giá thấp vẫn có thanh khoản tốt và ở một số dự án, giá đã nhúc nhích tăng.
Phân khúc căn hộ giá rẻ là phân khúc có sự phát triển ổn định nhất trong các phân khúc của thị trường và với nhiều chủ đầu tư, lựa chọn hướng đi theo kiểu “ăn chắc, mặc bền” này là cách lựa chọn hợp lý.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (Horea), cho biết phân khúc nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ (căn hộ 1 - 2 phòng ngủ), có giá bán trên dưới 1 tỉ đồng/căn hộ là phân khúc phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu thật của số đông người tiêu dùng.
Cụ thể, tại TP HCM, trong năm 2015, toàn Thành phố đáp ứng được trên 83.000 chỗ ở cho công nhân, học sinh sinh viên, với diện tích sàn khoảng 318.000 m2, nhưng nhà trọ dân tự xây chiếm tới 95% (80.000 chỗ ở với diện tích trên 288.000 m2). Dù chưa có số liệu khảo sát cụ thể về số người có nhu cầu mua nhà trong số những người đang thuê trọ, nhưng thực tế, nhu cầu về nhà ở giá thấp luôn có, thậm chí là rất lớn.
Trong khi đó, nguồn cung căn hộ thương mại giá thấp trên thị trường lại đang khá khan hiếm khi nhiều chủ đầu tư chuyển hướng sang phát triển các dự án căn hộ cao cấp, số dự án nhà giá thấp chào bán trong năm 2014 và 2015 gần như đã bán hết.
Ông Trần Hải Minh, Tổng giám đốc Công ty TECCO, cho biết Dự án TECCO Green Nest quận 12 có giá khoảng 700 triệu đồng/căn hộ 50 m2 do Công ty làm chủ đầu tư đã bán hết. Kể cả khi block còn lại của dự án không được vay gói 30.000 tỉ đồng (vì bàn giao sau ngày 31/5/2016), nhưng lượng cung cũng không đáp ứng đủ cầu.
Cạnh tranh với căn hộ thương mại giá thấp là dự án nhà ở xã hội, nhưng nguồn cung trên địa bàn TP HCM cũng không quá lớn. Hiện TP HCM mới khởi công 5 dự án nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua và bán với quy mô 2.286 căn hộ, đồng thời chấp nhận chủ trương cho 6 dự án khác. Bên cạnh đó, trên địa bàn Thành phố cũng có 22 dự án nhà ở xã hội với 29.000 căn hộ được đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách.
Tuy nhiên, số dự án này mới ở trong giai đoạn chấp thuận đầu tư, chưa giải phóng xong mặt bằng, nên ít nhất trong vòng 3 năm nữa mới có thể khởi công xây dựng. Vì thế, trong năm 2016, nguồn cung căn hộ nhà ở xã hội ra thị trường còn khá khiêm tốn. Do đó, dự án căn hộ giá thấp được đánh giá sẽ vẫn có thanh khoản tốt trong năm 2016.
Dù cung thấp hơn cầu, nhưng giá phân khúc căn hộ giá thấp lại tăng chậm và ổn định. Horea cho biết, giá nhà tại phân khúc nhà giá rẻ chỉ tăng khoảng 2% trong năm 2015 so với 5 - 6% ở phân khúc trung bình và 5 - 15% ở phân khúc căn hộ cao cấp.
Bên cạnh đó, một yếu tố nữa giúp phân khúc nhà giá rẻ thu hút nhiều khách hàng là phân khúc này khá đa dạng về diện tích và loại hình, đem lại nhiều sự lựa chọn cho khách hàng.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, ngoài dự án cho thuê mua trong vòng 49 năm như Lê Thành Tân Tạo, vừa qua, Công ty thử nghiệm đưa ra thị trường sản phẩm căn hộ 19 m2 cho thuê với giá 1,5 triệu đồng/tháng. Chỉ trong vòng 10 ngày, toàn bộ 125 căn hộ đã có khách thuê và hiện khách thuê đã dọn vào ở.
Trước đó, dạng căn hộ cho thuê trong vòng 6 - 12 năm của CTCP Tập đoàn CT cũng được thị trường đón nhận tích cực kể cả tại thời điểm bất động sản đóng băng. Điều này cho thấy, nhu cầu ở mảng căn hộ cho thuê rất lớn, nhưng hiện rất ít chủ đầu tư phát triển dòng sản phẩm này.
Chính nhờ các đặc điểm trên, nên phân khúc căn hộ giá rẻ là phân khúc có sự phát triển ổn định nhất trong các phân khúc của thị trường và với nhiều chủ đầu tư, lựa chọn hướng đi theo kiểu “ăn chắc, mặc bền” này là cách lựa chọn hợp lý, khôn ngoan hơn là đua theo thị trường, dù lợi nhuận cao, nhưng cũng nhiều rủi ro.
