20/06/2015 14:24

Liệu sắp có đợt bùng nổ bất động sản mới?

Thị trường bất động sản (BĐS) trong nước lại manh nha nóng trở lại. Vậy, có bao nhiêu khả năng xảy ra bong bóng BĐS trong tương lai gần?

Thị trường BĐS trong nước lại manh nha nóng trở lại với số người quan tâm vào đầu tư BĐS đã nhiều hơn rõ rệt, phần vì các kênh đầu tư khác như vàng, gửi tiết kiệm và đô la Mỹ dường như đã phần nào mất tính hấp dẫn, trong khi nguồn kiều hối vẫn tiếp tục đổ vào mạnh.

Bên cạnh đó, tin tức về nhiều dự án BĐS lớn nhỏ đã được ký, từ những thương vụ mua sỉ một số căn hộ cho chuyên gia nước ngoài ở, đến những vụ hợp tác giữa các công ty BĐS trong nước với các quỹ đầu tư nước ngoài cam kết rót vốn hàng trăm triệu đô la Mỹ... dường như càng tạo thêm động lực cho một bộ phận nhà đầu tư tiềm năng đón đầu một đợt sóng mới trong tương lai.

Cảnh chào bán một dự án bất động sản diễn ra ở Hà Nội. Ảnh: PHƯƠNG ANH
Cảnh chào bán một dự án bất động sản diễn ra ở Hà Nội. Ảnh: PHƯƠNG ANH

Trong bối cảnh này, không ít người lo ngại một bong bóng BĐS mới sẽ sớm hình thành. Ngay cả Thủ tướng Chính phủ cũng khuyến cáo không để xảy ra tình trạng bong bóng BĐS trong cuộc họp chính phủ mới đây. Vậy, có bao nhiêu khả năng xảy ra bong bóng BĐS trong tương lai gần?

Điều đầu tiên phải kể đến khi phân tích triển vọng của một thị trường BĐS là những yếu tố kinh tế vĩ mô hậu thuẫn cho thị trường BĐS đó. Cụ thể hơn, một chính sách tiền tệ nới lỏng với tín dụng tăng trưởng mạnh luôn có khả năng châm ngòi cho sự bùng nổ trên thị trường BĐS. Nhưng căn cứ vào lập trường chính sách của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nói riêng và của Chính phủ nói chung, khả năng để cho tiền tệ và tín dụng tăng trưởng bùng nổ như đợt sốt BĐS trước đây là không nhiều.

Trừ khi có sự thay đổi đột ngột lập trường chính sách của Chính phủ, thị trường bất động sản đã và sẽ không được “tiếp máu” một cách quá đà từ kênh tín dụng chính thức như trước nữa.

Bài học về tăng trưởng tiền tệ và bất ổn kinh tế vĩ mô suốt mấy năm qua vẫn còn nóng hổi và đã được áp dụng khá triệt để trong các cấp lãnh đạo hiện nay. Bởi thế, trừ khi có sự thay đổi đột ngột lập trường chính sách của Chính phủ, thị trường BĐS đã và sẽ không được “tiếp máu” một cách quá đà từ kênh tín dụng chính thức như trước nữa.

Thứ hai, Luật Nhà ở sửa đổi sắp có hiệu lực vào tháng 7 tới cho phép cá nhân và tổ chức nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam cùng với việc đảm bảo các quyền sở hữu tài sản cho nhóm đối tượng này. Ngoài ra, tăng trưởng kinh tế tiếp tục được cải thiện sẽ làm tăng thu nhập của một bộ phận lớn dân chúng. Đó là chưa kể giá BĐS nói chung đã sụt giảm khá mạnh trong suốt mấy năm qua và đã trở nên hấp dẫn hơn, nằm trong tầm với của nhiều người hơn. Đây là chính là một trong những yếu tố tích cực chủ yếu sẽ vực cầu BĐS lên.

Tuy vậy, để giá BĐS gia tăng nóng do nhu cầu tăng mạnh thì cần thêm một điều kiện là nguồn cung BĐS phải bị giới hạn, hoặc tăng không mạnh, không nhanh bằng tốc độ tăng cầu BĐS. Nhưng theo thống kê chính thức của Bộ Xây dựng thì nguồn BĐS tồn kho còn rất lớn, mới chỉ có dấu hiệu giảm đi, chứ chưa giảm mạnh (chưa kể là bản thân thống kê về con số tồn kho này còn bị nhiều người trong cuộc coi là bất hợp lý). Trong khi đó, hàng loạt các dự án BĐS mới và cũ đã hoặc là tiếp tục được tái khởi động sau thời gian ngủ đông, hoặc là mới được tung ra nhằm chớp thời cơ giá BĐS đang có vẻ nóng lên.

Cũng giống như trong nhiều thị trường hàng hóa cơ bản trên thế giới vốn đang chìm ngập trong dư cung như dầu mỏ và quặng sắt, mọi sự phục hồi nhẹ của giá cả nhờ cầu được cải thiện đều nhanh chóng bị nhấn chìm trở lại bởi nguồn cung lập tức gia tăng mạnh mẽ hơn, tình hình thị trường BĐS chắc cũng không khác nhiều. Và cũng giống như các thị trường hàng hóa cơ bản, sự phục hồi giá cả có chăng sẽ diễn ra ở trên một vài phân khúc nhỏ, ở một vài thời điểm, một vài nơi, giá BĐS ở Việt Nam nếu có tăng thì cũng sẽ theo mô thức như vậy, chứ khó hy vọng giá cả sẽ tăng đồng loạt trên diện rộng và duy trì được lâu dài.

Thứ ba, không chỉ vặn chặt hơn van tín dụng ở tầm vĩ mô (giảm tốc độ tăng tổng cung tiền ra nền kinh tế so với trước đây), NHNN cũng đã có sự điều tiết vi mô lên nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại đổ vào BĐS theo hướng chặt chẽ và thận trọng hơn. Khả năng rót tín dụng cho lĩnh vực BĐS của các ngân hàng thương mại không chỉ bị chặn trực tiếp bởi hạn mức tăng trưởng tín dụng do NHNN duyệt hàng năm cho từng ngân hàng thương mại, mà còn bị chặn một cách gián tiếp thông qua giới hạn tỷ lệ nợ xấu không quá 3% tổng dư nợ mà NHNN quy định áp dụng chung cho cả hệ thống ngân hàng. Do một tỷ trọng lớn nợ xấu có nguồn gốc từ cho vay hay đầu tư vào BĐS nên bản thân các ngân hàng thương mại cũng không muốn, không dám mạnh tay cho vay lĩnh vực này, dù NHNN có thể không khống chế tỷ lệ dư nợ cho BĐS.

Thứ tư, xét về nguồn vốn ngoài tín dụng ngân hàng có thể đổ vào thị trường BĐS như tiết kiệm trong dân cư, kiều hối hay nguồn vốn nước ngoài. Đành rằng tiềm năng huy động những nguồn vốn này còn rất lớn nhưng không thể phủ nhận một phần lớn nguồn vốn này có động cơ đầu cơ, đầu tư sinh lời. Nhưng với tư cách là nhà đầu tư, đầu cơ, chủ sở hữu các nguồn vốn này thường lại chỉ muốn bỏ tiền khi nhìn thấy cơ hội sinh lời rõ ràng và chắc chắn.

Và như đã phân tích ở trên, chắc chắn không ít nhà đầu tư, đầu cơ nhận thấy thị trường vẫn còn (có xu hướng) bị lấn át bởi nguồn cung quá lớn trong khi cầu có manh nha tăng nhưng chưa đủ mạnh để hấp thụ hết dư cung. Họ có thể nhìn thấy cơ hội ở một phân khúc nào đó có khả năng khởi sắc mạnh hơn nên nếu có đầu tư thì sẽ đầu tư mang tính chọn lọc, và sự chọn lọc này không thể diễn ra ở quy mô lớn được, như đã nói bên trên. Một phần lớn các nhà đầu tư còn lại sẽ chọn thái độ chờ xem, hy vọng giá cả sẽ tiếp tục yếu đi hoặc một thương vụ hời nào đó mới phát sinh.

Tóm lại, có thể khái quát thị trường BĐS hiện nay ở Việt Nam là một thị trường đang dư cung lớn trong khi nguồn nuôi dưỡng chính là tín dụng từ hệ thống ngân hàng đã và đang bị siết lại khá chặt, còn nguồn tài chính từ các tổ chức phi ngân hàng và cá nhân vẫn phần lớn chỉ là tiềm năng. Tuy nhiên, tình hình hiện tại của thị trường BĐS trong tương lai sẽ thay đổi hoàn toàn nếu mai đây các nhà quản lý vì một lý do nào đó lại nới van tín dụng ở cả tầm vĩ mô và vi mô mạnh trở lại như mấy năm cuối của thập kỷ trước.

 

 

 

Theo Phan Minh Ngọc (saigontimes)

Tin liên quan

Viết bình luận

Thủ tục cản nguồn cung bất động sản
17/8/2017 548 1k
Quỹ đất sạch khan hiếm, các thủ tục liên quan đến đền bù, giải tỏa và đóng tiền sử dụng đất cùng các thủ tục hành chính quá nhiêu khê khiến dự án bất động sản mới khó hoàn thành sớm theo mong muốn của chủ đầu tư.
Gần 700 triệu đồng mỗi m2 đất quanh phố Tây Hà Nội
13/8/2017 548 1k
Đất mặt tiền đường Hàng Cân, khá gần Tạ Hiện (nơi được mệnh danh là tâm điểm của phố Tây Hà Nội) mua bán 660 triệu đồng mỗi m2.
Các "ông lớn" đua nhau săn dự án
10/8/2017 548 1k
Thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua diễn ra cơn sóng ngầm về mua bán - sáp nhập (M&A) dự án bất động sản. Hầu hết các thương vụ đều rơi vào tay những doanh nghiệp có lợi thế về tài chính và năng lực triển khai.
Săn nhà nát làm ký túc xá mini cho thuê
9/8/2017 548 1k
Anh Võ thuê căn nhà cũ gần phố Tây Sài Gòn, chi hơn trăm triệu cải tạo, chào giá 100.000 đồng một đêm cho mỗi chỗ ngủ.
Nỗi lo của nhà đầu tư Nhật

Nỗi lo của nhà đầu tư Nhật

Các thủ tục liên quan đến giải tỏa đền bù, tiền sử dụng đất để có được sổ đỏ, nhiều quy định không rõ ràng, tiến độ dự án kéo dài… là một trong những lý do khiến các nhà đầu tư Nhật lo lắng khi...