Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có công văn gửi các cơ quan chức năng góp ý dự thảo quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn TP HCM.
Khách hàng tham quan, chọn căn hộ tại một chung cư mới ở TP HCM. Ảnh: HTD
Không phải trả thêm tiền
Cụ thể, theo kiến nghị của HoREA, khi chung cư mới được xây dựng hoàn thành và đưa vào sử dụng, các chủ sở hữu, chủ sử dụng hợp lệ tại chung cư cũ nên được giải quyết bố trí tái định cư ở căn hộ mới có diện tích lớn hơn hoặc bằng diện tích căn hộ cũ (theo phương thức hoán đổi căn hộ) và không phải trả thêm chi phí.
Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư được bố trí căn hộ mới mà phải nộp thêm tiền chênh lệch diện tích thì chủ sở hữu nhà được vay vốn tổ chức tín dụng; vay vốn từ quỹ phát triển nhà ở thành phố để thanh toán khoản tiền chênh lệch phải nộp.
Đối với chủ sở hữu nhà chung cư thuộc đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội thì sẽ được vay từ nguồn vốn tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội để mua thêm phần chênh lệch diện tích này.
Giải thích về đề xuất trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết TP HCM hiện có 474 chung cư cũ, nhà tập thể được xây dựng từ trước năm 1975 với hơn 27.000 hộ dân đang sinh sống. Trong đó, nhiều căn hộ có diện tích rất nhỏ, chỉ 10-30 m2, bị xuống cấp, hư hỏng nặng, thậm chí trong tình trạng nguy hiểm cho người sử dụng.
“Do vậy hiệp hội kiến nghị giải pháp trên nhằm góp phần thúc đẩy nhanh cải tạo chung cư cũ, xây dựng chung cư mới” - ông Châu nói.
Nhận xét về đề xuất trên, một số doanh nghiệp bất động sản cho rằng việc hoán đổi căn hộ xuất phát từ lợi ích hài hòa của người dân lẫn doanh nghiệp và Nhà nước. Bởi một trong những khó khăn nhất trong cải tạo, xây dựng các chung cư cũ phải giải quyết được là vấn đề tái định cư, hỗ trợ di dời cho cư dân. Thậm chí tại không ít chung cư, việc đàm phán về vấn đề này diễn ra hàng chục năm nhưng vẫn có vài hộ dân không đồng ý nên tiến độ cải tạo rất chậm chạp. Trên thực tế có trường hợp người dân yêu cầu một căn hộ chung cư cũ phải đổi được hai căn hộ mới ở vị trí đẹp thì mới chịu di dời.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành, cho rằng để người dân tại chung cư nhiệt tình tham gia đề xuất trên thì việc lựa chọn chủ đầu tư cũng cần phải được đấu thầu theo hình thức công khai, minh bạch dựa trên cơ sở năng lực tài chính, khả năng triển khai thực hiện dự án.
“Nhà đầu tư được ưu tiên lựa chọn nếu đáp ứng tốt nhất nhu cầu nhà tạm cư cho các hộ gia đình; có phương án bố trí tạm cư và tái định cư hợp lý, có giải pháp hữu ích giảm chi phí xây dựng, quản lý vận hành chung cư” - ông Đực nói.
Cần thêm nhiều giải pháp khác
Dù tán đồng với đề xuất “đổi căn hộ chung cư cũ lấy mới” của HoREA nhưng nhiều chuyên gia, công ty bất động sản cho rằng bên cạnh giải pháp trên thì cần thêm nhiều giải pháp khác để thúc đẩy việc cải tạo chung cư cũ, xây chung cư mới.
Ông Lương Sĩ Khoa, Phó Chủ tịch HĐQT Công ty Bất động sản An Gia Investment, cho rằng một trong các rào cản khiến các doanh nghiệp bất động sản chưa hào hứng với việc cải tạo, xây mới chung cư cũ tại TP HCM là phần lớn các dự án chung cư cũ đều ở vị trí trung tâm, có giá trị cao và cộng đồng cư dân lâu đời, đa thế hệ.
“Cho nên vấn đề cần phải giải quyết khi tham gia cải tạo, xây dựng các chung cư cũ chính là công tác bồi thường giải tỏa, nếu không thực hiện nhanh thì sẽ ảnh hưởng đến việc tái định cư của người dân cũng như tiến độ và hiệu quả triển khai dự án” - ông Khoa nói.
Ngoài ra, những vướng mắc về quy hoạch chung, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, chỉ tiêu dân cư… cũng ảnh hưởng rất nhiều đến quá trình cải tạo chung cư cũ. Đó là chưa kể thủ tục đầu tư xây dựng mất quá nhiều thời gian, nhiều hồ sơ phải mất gần hai năm mới được duyệt… khiến các nhà đầu tư không mấy mặn mà tham gia.
Nói thêm về vấn đề này, ông Châu nhận định chỉ tiêu phát triển trần dân số đang là rào cản lớn đối với việc cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP. Ông Châu dẫn ví dụ tại quận Bình Thạnh, theo quy hoạch tới năm 2020 thì mới đạt 560.000 dân. Giả sử bây giờ dân số ở quận này mới chạm ngưỡng 500.000 người, dư địa còn lại là 60.000 dân.
“Với 60.000 dân, trung bình mỗi căn hộ là 3,5 người thì cần khoảng 19.000 căn hộ. Con số này mà chia cho các phường của quận Bình Thạnh thì mỗi phường chỉ có khoảng 800 căn hộ. Với số căn hộ ít ỏi như vậy thì làm sao có thể đáp ứng nhu cầu chỉnh trang cho một phường?” - ông Châu đặt vấn đề và cho rằng nếu cởi trói những khó khăn trên thì mới có thể đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ nát trên địa bàn TP.
Hàng trăm chung cư xuống cấp
Theo Sở Xây dựng TP HCM, dự kiến năm 2017 sẽ xây mới sáu chung cư tập trung ở các quận 1, 3, 10, 11, Tân Bình với tổng cộng 1.785 căn hộ. Đồng thời cũng trong năm nay TP HCM sẽ tháo dỡ tám chung cư cũ với tổng cộng 1.543 căn hộ, tập trung ở năm quận 1, 5, 8, Tân Bình và Bình Thạnh. Đây là những chung cư có nguy cơ sập bất cứ lúc nào.
Nhiều chuyên gia, công ty bất động sản nhận xét đó là thông tin đáng mừng. Song con số xây dựng, dỡ bỏ như trên vẫn quá nhỏ, không thấm tháp gì với tổng số 474 chung cư đang trong tình trạng xuống cấp trên toàn TP.
_______________________________
Chung cư “vàng” hút nhà đầu tư
Với những chung cư “vàng” như Nguyễn Thiện Thuật, Ngô Gia Tự, Nguyễn Kim, Thanh Đa… thì các chủ đầu tư tranh nhau đấu thầu. Tuy nhiên, những chung cư như trên rất ít. Trong khi đó lại tồn tại rất nhiều chung cư không có nhiều lợi thế như không nằm ở vị trí đắc địa, diện tích mặt bằng dưới 500 m2, hay nằm trong hẻm nhỏ đến mức mà xe hơi không vào được. Những chung cư như vậy thì rõ ràng sẽ khó mà hút được sự quan tâm của doanh nghiệp nếu không có chính sách phù hợp.
