Theo đánh giá của giới chuyên môn, điều này một mặt tác động tích cực, góp phần làm gia tăng thanh khoản, song cũng đang tiềm ẩn những rủi ro cho thị trường.

Tại Dự án Moonlight Residences, nhiều khách hàng muốn mua sỉ, nhưng chủ đầu tư từ chối. Ảnh: Tăng Triển

Dòng tiền đầu cơ tăng mạnh

Thị trường địa ốc phía Nam thời gian gần đây đã tốt lên thấy rõ, thanh khoản được cải thiện ở hầu hết phân khúc, đặc biệt là phân khúc nhà bình dân. Theo ghi nhận của Đầu tư Bất động sản, dòng tiền đang có xu hướng chảy mạnh vào địa ốc, bên cạnh nhu cầu nhà ở thật sự, thị trường còn đang chứng kiến làn sóng săn nhà, đất với mục đích đầu tư, đầu cơ, trong đó phân khúc cao cấp là điểm ngắm lớn nhất của giới đầu cơ.

Mới đây, trong một sự kiện tri ân khách hàng của một chủ dự án căn hộ cao cấp tại khu vực trung tâm TP HCM, Đầu tư Bất động sản đã có một cuộc thăm dò nhanh với khoảng 50 khách hàng đã mua căn hộ dự án này. Kết quả khá bất ngờ, gần như 100% khách hàng mua căn hộ của dự án này đều cho biết đây là căn nhà thứ 2 hoặc thứ 3 của họ. Trong đó, có người mua vì mục đích để dành cho con, có người muốn thay đổi chỗ ở, đặc biệt nhiều khách hàng cho biết, mua vì mục đích “lướt sóng” kiếm lời.

Theo khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong sự kiện bán hàng của một số dự án gần đây, đặc biệt là với các dự án có vị trí tốt, đã xuất hiện tình trạng nhiều khách hàng mua cùng lúc 10 - 20 căn hộ, thậm chí, có người mua nguyên cả sàn căn hộ để bán lại.

Bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận Nghiên cứu, Công ty CBRE Việt Nam, cho biết đây là yếu tố quan trọng, giúp số lượng căn hộ chào bán ra thị trường tăng lên và giúp cho thị trường trở nên sôi động hơn trong thời gian tới.

“Bất động sản lâu nay vẫn là kênh đầu tư được chú trọng. Trong bối cảnh lãi suất giảm và khả năng tiếp cận vốn ngân hàng dễ dàng hơn, đã kích thích giới đầu tư trở lại thị trường bất động sản. Điều này đã trở thành quy luật của thị trường”, bà Dung nhận định.

Còn theo ông Đoàn Thanh Ngọc, Phó tổng giám đốc thường trực Công ty Hưng Thịnh Land, tại một số dự án của Hưng Thịnh mở bán gần đây, có nhiều khách hàng đăng ký mua một lúc 5 - 10 căn hộ. Đơn cử như tại Dự án Moonlight Residences, quận Thủ Đức, nhiều khách hàng muốn mua sĩ để bán lại kiếm lời, song quan điểm kinh doanh của Hưng Thịnh là ưu tiên cho người có nhu cầu thật về nhà ở, nên từ chối việc mua sỉ.

Thực tế cho thấy, chỉ sau chưa đầy 2 tháng kể từ lúc mở bán, hiện căn hộ Dự án Moonlight Residences đang được các nhà đầu tư thứ cấp bán ra thị trường với mức giá chênh từ 150 - 200 triệu đồng/căn hộ nhưng không có nguồn hàng.

Nhiều cơ hội, nhưng ẩn chứa nhiều rủi ro

Không thể phủ nhận, bất động sản là kênh đầu tư được đánh giá khá hấp dẫn, đặc biệt là trong bối cảnh hiện nay. Tuy nhiên, theo phân tích của các chuyên gia, bản chất của thị trường hiện tại vẫn chủ yếu tập trung vào nhu cầu thực tế. Chỉ các dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, dự án được xây dựng bài bản, thì cơ hội đầu tư và cả đầu cơ mới khá an toàn, còn không, nhà đầu tư có nguy cơ bị “mắc cạn”.

Theo một báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoRea), 9 tháng đầu năm 2016, thị trường bất động sản TP HCM có sự gia tăng rất lớn nhà đầu tư thứ cấp mua để cho thuê, nhưng phần lớn mua để bán lại kiếm lời, nhất là trong phân khúc cao cấp và trung bình khá, chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo dự án. Ngay cả đối với đối tượng là người nước ngoài đã mua nhà tại TP HCM, qua khảo sát của CBRE, chủ yếu cũng nhằm để đầu tư, kinh doanh (38% mua để cho thuê, 21% mua để bán lại, chỉ có 29% mua để ở).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoRea đánh giá, so với thời điểm bong bóng bất động sản 2007, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp chiếm đến khoảng 70%, thì hiện nay, tỷ lệ này trên dưới 50%, cũng rất đáng quan ngại. Riêng trong phân khúc nhà ở bình dân, căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, giá bán hợp túi tiền ít hấp dẫn nhà đầu tư thứ cấp (chỉ chiếm khoảng trên dưới 5%), vì tỷ suất sinh lợi thấp.

Vẫn theo ông Châu, mặc dù câu chuyện đầu tư hay đầu cơ đã trở thành quy luật của thị trường, nhưng điều này cũng đang tiềm ẩn những rủi ro. Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước cần điều chỉnh dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản trên cơ sở đánh giá tính khả thi của từng dự án, kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích.