Việc cho phép người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam và đẩy nhanh các dự án hạ tầng giao thông sẽ thúc đẩy việc phát triển các dự án nhà ở cao cấp các thành phố lớn, góp phần giải quyết đầu ra cũng như hàng tồn kho cho các doanh nghiệp bất động sản.
Cổ phiếu tăng nóng?
Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, quản lý cấp cao của Công ty TNHH CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản đang dần hồi phục, số lượng căn hộ bán tại Hà Nội và TP HCM tăng kỷ lục. Tại TP HCM, chỉ trong quý III/2015, số căn chào bán mới 10.114 căn hộ (tăng 200%), số căn tiêu thụ được 7.862 căn (tăng 88%). Giá bán các dự án đã đi vào hoạt động thấp hơn nhiều so với giá chào sơ cấp của các dự án mới, nhưng lượng tiêu thụ vẫn đạt cao cho thấy triển vọng thị trường vẫn tốt.
Trong năm 2015, áp lực tài chính đối với các doanh nghiệp giảm đáng kể. Thông tư 36/2014/TT-NHNN giảm tỉ lệ rủi ro cho vay bất động sản từ 250% xuống 150%, đã giúp khơi thông dòng tín dụng đối với lĩnh vực bấtđộng sản, giúp các doanh nghiệp trong ngành nối lại hoạt động bán hàng và đầu tư cho các dự án.
Bên cạnh đó, lãi suất vay thấp hơn giảm áp lực về chi phí lãi vay đối với những doanh nghiệp đã vay nợ nhiều trong các năm trước. Thị trường chứng khoán sôi động trở lại đã làm tăng khả năng thành công cho kế hoạch phát hành thêm cổ phiếu của nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết, qua đó có thêm nguồn tiền để trả bớt nợ vay và cải thiện tình hình tài chính.
Theo nhận định của giới phân tích, lĩnh vực bất động sản đang ở trong giai đoạn phục hồi đáng ghi nhận, qua đó có tác động nhất định lên diễn biến giá CP. Hầu hết các mã CP ngành bất động sản đều có sự tăng trưởng tốt hơn so với VN-Index trong vòng 3 tháng trở lại đây. Cụ thể, trong khi VN-Index sụt giảm mạnh thì nhóm cổ phiếu bất động sản lại ngược dòng tăng hơn 5%.
Cá biệt, có những mã cổ phiếu tăng phi mã trong năm 2015. Điển hình là mã VC3 (CTCP Xây dựng số 3), hiện đang giao dịch ở mức 22.000 đồng/cổ phiếu (tăng 40% kể từ đầu năm 2015). Tuy nhiên, trong 2 tháng 9 và 10, mã VC3 đã tăng dựng đứng và có lúc vượt mốc 60.000 đồng/cổ phiếu , tương ứng với mức tăng gần 4 lần so với mức giá thời điểm đầu năm là 16.000 đồng/cổ phiếu .
Tương tự mã DRH (CTCP Đầu tư Căn nhà mơ ước), từ tháng 11 đến nay, DRH liên tục được NĐT thu gom và đẩy giá cổ phiếu tăng vọt từ mức dưới 10.000 đồng/cổ phiếu lên 13.000 đồng/cổ phiếu (tăng 30%). Đặc biệt, nếu so với thời điểm đầu năm chỉ có 6.000 đồng/cổ phiếu, thì đến thời điểm hiện nay, DRH đã tăng gần 120%.
Các mã bất động sản ghi nhận mức tăng đáng kể trong năm 2015 còn còn DXG (CTCP Dịch vụ và Xây dựng địa ốc Đất Xanh), CEO (CTCP Đầu tư C.E.O), BCI (CTCP Đầu tư xây dựng Bình Chánh). Tính từ đầu năm 2015 đến nay, các mã cổ phiếu này đều ghi nhận mức tăng hơn 30%.
Theo ông Đặng Trần Hải Đăng, Phó phòng nghiên cứu phân tích CTCK VietinBank, các tiêu chí cơ bản để lựa chọn CP bất động sản tiềm năng là: vị trí dự án trọng điểm, đặc biệt là các doanh nghiệp có dự án tập trung tại các tuyến đường sắt trên cao tại Hà Nội hay tuyến metro tại TP HCM; khu du lịch nghỉ dưỡng ven biển đặt tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc; các dự án KCN nằm tại các vị trí thuận lợi như gần cảng biển, sân bay (dưới tác động từ TPP, FTA).
Đặc biệt, các doanh nghiệp phải có tiềm lực tài chính mạnh, khả năng tài chính đảm bảo tiến độ triển khai và thi công dự án. Song song đó, loại hình đầu tư bất động sản của các doanh nghiệp đa dạng đem lại dòng tiền ổn định trong dài hạn.
Yếu tố thu hút dòng tiền
Thực tế, những mã cổ phiếu bất động sản tăng nóng trong năm 2015 đều hội đủ các yếu tố để thu hút được dòng tiền từ các NĐT trên thị trường chứng khoán. Như trường hợp của VC3, sức hút của mã CP này đến từ việc cổ đông nhà nước là Tổng công ty Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex) thoái vốn, thay vào đó là các cổ đông tiềm năng như CTCP Thương mại và Đầu tư bất động sản An Phát. Theo nghị quyết HĐQT, VC3 đã thông qua tờ trình cho phép An Phát được nâng tỉ lệ sở hữu lên 51% thông qua việc chuyển nhượng CP của các cổ đông hiện hữu mà không phải chào mua công khai.
Hay BCI bất ngờ nóng lên nhờ quyết định thu gom cổ phiếu BCI của CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH). Sau khi hoàn tất mua vào 32 triệu cổ phiếu BCI, KDH hiện đang nắm giữ hơn lên 49,6 triệu cổ phiếu (tương đương 57,31% vốn điều lệ) và BCI đã chính thức trở thành công ty con của KDH.
Đối với trường hợp DXG, lợi thế lại đến từ quỹ đất sạch mà doanh nghiệp đang nắm giữ tại các khu vực như Đồng Nai, Quảng Nam hay các khu du lịch trọng điểm như Đà Nẵng, Vũng Tàu, Phú Quốc. Theo thống kê, doanh nghiệp này hiện đang chiếm thị phần nhà ở 15% cho cả 3 phân khúc hạng A, B và C.
Tính riêng phân khúc chiến lược của DXG thuộc hạng B và C hiện chiếm 19%. Ước tính cả năm 2015, DXG có thể đạt 1.572 tỉ đồng doanh thu và 329 tỉ đồng lợi nhuận sau thuế, vượt lần lượt 16% và 35% so với kế hoạch đề ra.
Như các trường hợp trên, DRH hiện đang sở hữu quỹ đất tại nhiều vị trí đắc địa như: 40ha đất ở Nhơn Trạch (Đồng Nai) đang triển khai dự án Dream House City và khu đất 60ha tại Phú Quốc. Lý giải về sức hút của mã DRH, ông Phan Tất Đạt, Tổng giám đốc DRH, cho rằng sự quan tâm của nhà đầu tư với mã cổ phiếu nào đó là do nhà đầu tư quyết định và một cá nhân khó có thể lý giải thỏa đáng. Tuy nhiên, với tư cách là lãnh đạo doanh nghiệp ông có thể chia sẻ với nhà đầu tư chiến lược sắp tới của DRH.
Cụ thể, đầu năm 2016, DRH sẽ khởi công cùng lúc 2 dự án: khu căn hộ tại đường Huỳnh Tấn Phát (quận 7, TP HCM) và khu nghỉ dưỡng tại Lộc An (Bà Rịa - Vũng Tàu). Ngay trong năm 2016, DRH sẽ mở bán các dự án này và dự kiến ghi nhận được 60 tỉ đồng doanh thu. Giai đoạn 2017-2018, DRH sẽ ghi nhận lợi nhuận từ các dự án tại Phú Quốc và Nhơn Trạch.
