Khảo sát của VnExpress, dòng sản phẩm shophouse (nhà phố thương mại và căn hộ tầng trệt của các block chung cư) đang trở thành kênh đầu tư gây sốt tại Sài Gòn trong vài năm trở lại đây. Điều tạo nên sức hấp dẫn của tài sản này là số lượng hạn chế, tỷ suất sinh lời từ khai thác cho thuê cao cũng như tốc độ tăng giá vượt trội.

Theo ghi nhận của các chuyên gia bất động sản, trong vòng 3 năm qua, doanh thu từ cho thuê nhà phố thương mại tại TP HCM có thể khai thác được khoảng 8%-12% mỗi năm. Dòng tiền do sản phẩm này mang lại cho chủ sở hữu cao hơn hiệu suất cho thuê của căn hộ chung cư, gửi ngân hàng đồng thời ít rủi ro hơn vàng hay chứng khoán.

Tuy nhiên, trên thực tế, không phải căn shophouse nào cũng mang lại cho nhà đầu tư nguồn lợi tức như kỳ vọng. Có những sản phẩm thật sự đáp ứng được hiệu suất cho thuê cực tốt như trường hợp của các dãy nhà phố tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng đạt hiệu quả dòng tiền đến mức giới đầu tư đua nhau săn lùng, giá thuê ngất ngưỡng. Hay trên trục Mai Chí Thọ (quận 2), những căn hộ dạng này có giá 4 tỉ đồng cho thuê được 30 triệu đồng mỗi tháng.

Có không ít căn trở thành "bom xịt" xét ở góc độ đầu tư cho thuê vì tỷ suất sinh lời quá thấp. Một ví dụ điển hình là căn nhà phố thương mại trên đường Nguyễn Cơ Thạch (quận 2) có giá thị trường 71-72 tỉ đồng một căn nhưng chỉ cho thuê được 5.000 USD mỗi tháng. Như vậy, tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê tài sản này chỉ đạt 1,5-2%, thấp hơn 4-6 lần so với mức kỳ vọng 8-12% một năm và cũng thua xa lãi suất ngân hàng.

Hoặc trường hợp căn hộ tầng trệt của các block chung cư trên đường Phạm Hữu Lầu, quận 7, giá bán trên thị trường thứ cấp 2,2 tỉ đồng nhưng chỉ cho thuê được 10 triệu đồng mỗi tháng, tỷ suất sinh lời từ cho thuê chưa tới 5% một năm. Dãy shophouse ở một khu căn hộ trên đường Võ Văn Kiệt, thuộc quận 8, có tỷ suất lợi nhuận cho thuê chỉ đạt 4% một năm, tức chỉ bằng một nửa so với kỳ vọng, vì khách thuê kinh doanh không hiệu quả.

Một khu shophouse được đánh giá có hiệu suất sinh lời cao từ việc cho thuê. Ảnh: H.T

Mặc dù có không ít nhà phố/căn hộ thương mại khai thác cho thuê dưới kỳ vọng nhưng cuộc đua săn lùng dòng sản phẩm này vẫn tăng nhiệt từng ngày. Đơn cử một dự án khu đô thị tại quận 9, TP HCM, quy mô 45.000 căn hộ chung cư, chưa kể nhà liền thổ (biệt thự, nhà phố và shophouse), đang diễn ra tình trạng nhà đầu tư phải đặt chỗ tại năm bảy sàn phân phối để cầu may một suất mua shophouse.

Ngoài ra, rất nhiều dự án căn hộ không bán shophouse vì chủ đầu tư giữ lại cho thuê để tối ưu hóa lợi nhuận hoặc nếu có bán thì dòng sản phẩm này đã được đối tác hoặc khách V.I.P đặt hàng từ trước.

Tổng giám đốc Đại Phúc Land Nguyễn Thanh Hương, cho biết shophouse đã và đang tạo nên cơn sốt vì sở hữu nhiều đặc tính vượt trội so với những kênh đầu tư bất động sản khác. Đó là số lượng hạn chế, tích hợp nhiều chức năng, khai thác cho thuê hiệu quả cũng như tiềm năng tăng giá lý tưởng (có nhiều trường hợp được kiểm chứng tăng giá gấp 2 - 3 lần).

Xét về số lượng, căn hộ thương mại thường có số lượng rất ít, chiếm 2% - 3% những dự án chung cư quy mô trung bình và 5% khu đô thị lớn. Các căn shophouse là nhà phố thương mại cũng chỉ được bố trí trên trục đường chính, huyết mạch dẫn vào dự án.

Xét về đặc tính đa chức năng, đây là loại hình bất động sản tích hợp được việc kinh doanh buôn bán, cho thuê đặt văn phòng công ty và tất nhiên cũng thuận tiện cho việc dùng để ở. Chính vì tích hợp nhiều chức năng, nhà phố thương mại không chỉ thu hút khách mua là nhà đầu tư cá nhân mà còn lọt vào tầm ngắm của nhà đầu tư tổ chức (các doanh nghiệp).

Bà Hương lý giải việc một số trường hợp shophouse có hiệu suất sinh lời từ việc cho thuê kém hơn cả lãi suất ngân hàng, chỉ đạt 1,5 - 2% hay ở mức thường thường bậc trung 3 - 4%, cách xa ngưỡng kỳ vọng 8 - 12% là do khu dân cư vẫn chưa bước vào giai đoạn lấp đầy hoặc dự án chưa phát triển hoàn chỉnh.

Với các trường hợp này, nhà đầu tư sẽ phải chờ thêm một thời gian hình thành cộng đồng dân cư đông đúc mới có thể dần tăng giá thuê, đạt hiệu suất sinh lời cao hơn.

Giá trị của loại nhà này, theo CEO Đại Phúc Land, vẫn phụ thuộc vào một vài biến số. Thứ nhất là khả năng lấp đầy của toàn dự án phải nhanh. Thứ hai là dịch vụ tiện ích của dự án phải tốt. Thứ ba là cộng đồng cư dân nội khu đủ lớn và thứ tư là phải có sự kết nối thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án.

Do đó, bà Hương khuyến cáo trước khi chọn mặt gửi vàng, nhà đầu tư loại nhà này nên thận trọng cân nhắc đến thương hiệu và uy tín chủ đầu tư. Đây là yếu tố quan trọng bởi lẽ nếu doanh nghiệp có đủ tâm huyết phát triển và quản lý dự án tốt thì suất đầu tư shophouse mới được đảm bảo hiệu suất sinh lời như kỳ vọng.