“Giá chênh” dường như là căn bệnh cố hữu của thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội. Ngay cả sau khi vượt qua cơn bạo bệnh, giá chênh vẫn luôn tái phát và ngày càng lan rộng.
Loạn giá ăn chênh
Nghe thông tin mở bán dự án chung cư tòa C của Vinaconex 2 tại khu đô thị Golden Silk (quận Hoàng Mai, HN), anh Ngô Thanh Tùng hăm hở vì đây là dự án gần nhà ngoại cũng như mức giá quảng cáo chỉ từ 18 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, khi gọi tới số điện thoại có ghi trên tờ rơi quảng cáo, anh Tùng ngã ngửa khi nhân viên môi giới đưa ra mức chênh từ 1,5 tới 2 triệu đồng/m2 so với giá gốc của chủ đầu tư.
Theo nhân viên môi giới cho hay, hiện nay chủ đầu tư chỉ bán số lượng ít nên nếu không mua sớm sẽ không còn được căn đẹp. Việc mua trực tiếp theo đúng giá của chủ đầu tư là điều không thể.
Anh Tùng nhẩm tính, với một căn hộ khoảng 60m2, số tiền anh phải trả thêm khoảng 120 triệu đồng. “Nói là giá nhà giảm, mua giá gốc nhưng thực tình người mua nhà chẳng bao giờ được tiếp cận giá gốc chủ đầu tư đưa ra”, anh Tùng buồn rầu.
Trên thị trường, giá bán chung cư tòa C này đang có khoản chênh từ 1,5-2 triệu đồng/m2 tùy thuộc vào từng căn và diện tích. Trong khi đó, dự án đang thi công phần móng, thời gian hoàn thiện dự kiến quá dài, đến tận năm 2017. Bốn tòa chung cư đã đi vào hoạt động có mật độ khá dầy từ 40-45 tầng, hạ tầng kỹ thuật hạn chế.
Tương tự như vậy, hiện tượng giá chênh đã xuất hiện ở hàng loạt dự án từ bình dân tới trung cấp, thậm chí ngay cả căn hộ cao cấp. Một số chủ đầu tư kỳ vọng lợi nhuận cao hết mức có thể nên giao cho sàn đẩy giá cao, thậm chí một số sàn bán trực tiếp nhưng khách hàng tiếp cận nhân viên chào giá chênh 100 triệu đồng khiến cho người mua nhà không thể mua được nhà như giá chủ đầu tư đưa ra.
Dự án chung cư ở Linh Đàm vừa mở bán mức chênh khoảng 40 – 50 triệu đồng/căn, thậm chí có căn đẹp hướng mặt hồ chênh lên tới 300 triệu đồng/căn.
Với hàng trăm căn hộ bán ra trong mỗi đợt mở bán. Số tiền chênh tính ra lên đến cả chục tỷ đồng. Thế là chỉ sau 1 -2 ngày mở bán gây sốt, tạo sóng, thổi giá ăn chênh... cò đất đã kiếm khoản lợi tiền tỷ chia nhau.
Chiêu trò của chủ đầu tư
Thực tế hiện tượng giá chênh xuất hiện là do chiêu trò suất ngoại giao của không ít chủ đầu tư. Bằng việc bán mức giá nội bộ cho một đối tượng nhất định, sau đó các nhà thứ cấp sẽ tạo ra mức giá chênh và đẩy giá lên cao khi thị trường có nhu cầu lớn. Điều dễ nhận thấy ở các dự án này, mức giá chủ đầu tư đưa ra thường rất thấp so với thị trường. Nếu để mức giá cao, chắc chắn người mua nhà sẽ không chú ý.
Một chiêu trò khác cũng được một số doanh nghiệp áp dụng là việc bán nhỏ giọt. Mỗi đợt tung hàng ra thị trường, họ chỉ bán với số lượng nhất định. Ngay lập tức sẽ được các đơn vị thứ cấp và nhà đầu tư gom lại, khi tới người mua thực, mức giá đã bị đẩy lên. Khi thị trường phản ứng tích cực, ngay lập tức các đợt mở bán sau, giá chủ đầu tư sẽ cao ngất ngưởng ngang giá thị trường. Cách làm này là một trong những biện pháp thử thị trường của chủ đầu tư và sàn tiếp thị.
Về phía người mua nhà, họ có quyền từ chối với những dự án này. Tuy nhiên, trong điều kiện thị trường như hiện nay, hầu hết đều phải "cắn răng" để mua được nhà. Bởi không những dự án bán đúng theo giá chủ đầu tư, đại đa số người mua nhà đều không đủ điều kiện tài chính.
Lý giải về hiện tượng giá chênh đang diễn ra tại nhiều dự án trên thị trường, đại diện EZ Việt Nam, ông Phạm Đức Toản cho rằng: “Bản chất chi phí ngầm trong bất động sản, xin một dự án, thực hiện một dự án thì bao nhiêu chi phí ngầm, chi phí khác không thể kể tên được, không có hóa đơn chứng từ. Khi việc xảy ra giá chênh là việc doanh nghiệp họ lách luật hợp thức hóa nguồn thu bù lấp các chi phí ngầm đó mà không ai thống kê được”.
Ông Toàn thừa nhận, ngay cả sàn của ông cũng có tình trạng đó, tuy nhiên việc đó do cá nhân môi giới họ có chứng chỉ bất động sản, có hợp đồng tư vấn dịch vụ với khách hàng và được sàn kiểm soát. “Thực tế thị trường phải sôi động bởi nhiều đơn vị tham gia, nhiều cá nhân tham gia, họ mua bán lại là việc của thị trường thứ cấp, không thể kiểm soát hết được, vấn đề chính là khách hàng có chấp nhận được điều đó hay không”, ông cho biết thêm.
Trước thực trạng này, ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện trên thị trường sau thời kỳ trầm lắng có sự tăng giá trở lại là bình thường nhưng tăng một cách bất thường là điều đáng lo ngại.
“Giao dịch của sàn và nhân viên môi giới từ trước đến nay khi thị trường ấm lên, giá chênh khi chủ đầu tư đưa ra giá cho nhân viên môi giới bán sản phẩm nhưng yêu cầu giá chênh ngoài hợp đồng là hoạt động thiếu chuyên nghiệp, không phù hợp với quy định của pháp luật, xảy ra ở các cá nhân môi giới không chuyên nghiệp”, ông Quang nói.
Từ khi Nghị định 71 được ban hành, hiện tượng bán "chênh" đã được giảm đáng kể, hiện tại chỉ có một số ít các chủ đầu tư cũng như các đơn vị phân phối không có uy tín sử dụng hình thức này. Để loại bỏ hoàn toàn việc bán "chênh" theo nhận định của ông Nguyễn Hoàng Nam - Giám đốc sàn Info cần phải có sự xử lý nghiêm của các cơ quan quản lý nhà nước cũng như sự tẩy chay của người mua nhà với các tổ chức, cá nhân thực hiện việc này.
Tuy nhiên, "trên thực tế thị trường không thể tránh khỏi những sàn giao dịch làm việc không chuyên nghiệp và có những hoạt động không phù hợp với thị trường bất động sản phát triển lành mạnh do đó như các hàng hóa khác, người tiêu dùng cũng cần có sự thông thái khi lựa chọn", ông Quang khuyến cáo.
