Thời gian gần đây có một số dự án bất động sản được đưa ra đấu giá nhằm thu hồi nợ cho các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Đã công bố hàng loạt danh sách thu giữ tài sản tại Hà Nội, TPHCM. Câu hỏi cần đặt ra là số phận của người mua căn hộ tại các cao ốc, dự án trong diện thu hồi sẽ ra sao?

Toàn bộ tài sản và quyền sử dụng đất của dự án Cao ốc V-Ikor được đấu giá với mức khởi điểm là 319,5 tỉ đồng vào ngày 19/9/2017.

Sôi động xử lý nợ

Đầu tiên, Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng VN (VAMC) lần đầu công bố việc xử lý nợ khi thực hiện thu giữ tài sản của Công ty CP Sài Gòn One Tower tại 34 Tôn Đức Thắng, Q1, TPHCM. Kế tiếp đó là dự án cao ốc V-Ikon (đường Điện Biên Phủ, Q. Bình Thạnh, Tp.HCM) do Công ty Việt Thuận Thành là chủ đầu tư được Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản Agribank (Agribank AMC) tiến hành bán đấu giá. Bệnh viện Phúc An Khang (800 Đồng Văn Cống, Quận 2, TPHCM) cũng được rao bán theo cách tương tự.

Từ khi Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng có hiệu lực từ 15/8 vừa qua, hoạt động xử lý nợ xấu tại các ngân hàng có vẻ sôi động hơn. Đơn cử, Ngân hàng Tien Phong Bank thu giữ tài sản là căn hộ của gần 10 khách hàng tại Hà Nội để xử lý nợ theo hợp đồng đã thoả thuận. Ngân hàng TMCP SHB khởi kiện lên Toà án Quận 1, TPHCM khi khách hàng không trả nợ các khoản vay gần 50 tỉ đồng, tài sản thế chấp là quyền sở hữu nhà ở tại quận 10, TP HCM, nhưng việc xử lý tại toà án không giải quyết được. Nhưng nay, Nghị quyết 42 được thông qua, các tổ chức tín dụng như được mở đường cho việc xử lý nợ xấu đang tồn đọng.

Theo Điều 12 của Nghị quyết 42/2017, số tiền thu được từ xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu, sau khi trừ chi phí bảo quản, thu giữ và chi phí xử lý tài sản bảo đảm, được ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ nợ được đảm bảo cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu, trước khi thực hiện nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ khác. Trường hợp một tài sản được dùng để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ, thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm thực hiện theo quy định của pháp luật. Như vậy theo nghị quyết này, quyền lợi của tổ chức tín dụng được đưa lên hàng đầu, những thủ tục còn lại sẽ áp dụng theo Luật Phá sản.

Ví dụ, Bệnh viện Phúc An Khang nếu được mua lại, thì căn cứ theo những quy định pháp luật liên quan, cụ thể tại Điều 54 của Luật Phá sản, tài sản được phân chia như sau: chi phí phá sản; khoản nợ lương, trợ cấp thôi việc, BHXH, BHYT đối với hơn 100 cán bộ công nhân viên và y bác sĩ, quyền lợi khác theo hợp đồng lao động và thoả ước lao động đã ký kết; những khoản nợ phát sinh sau khi mở thủ tục phá sản nhằm mục đích phục hồi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp; nghĩa vụ đối với Nhà nước, khoản nợ không có bảo đảm phải trả cho chủ nợ trong danh sách trả nợ, khoản nợ có bảo đảm chưa được thanh toán do giá trị tài sản bảo đảm không đủ thanh toán nợ; các cổ đông. Cũng theo ông Trần Tấn Tài – đại diện Công ty CP Bệnh viện Phúc An Khang, bệnh viện sẽ bán lại các trang thiết bị đã đầu tư với giá trị hơn 200 tỉ đồng và bất động sản hiện hữu để thanh toán các khoản nợ theo quy định của pháp luật. Về quyền lợi của gần 4.000 thẻ bảo hiểm y tế đăng kí tại bệnh viện đã có công văn đề nghị bảo hiểm xã hội TPHCM và bảo hiểm Quận 2 hỗ trợ đổi thẻ cho người bệnh sang nơi khác khám chữa bệnh để bảo về quyền lợi của khách hàng.

Được biết, chủ sở hữu mới của bệnh viện Phúc An Khang dự định sẽ xin chuyển đổi bệnh viện trở lại dự án bất động sản để bán nhà lấy tiền trả nợ.

Mua nhà thuộc dự án bị thu hồi thì sao?

Câu hỏi cần đặt ra là quyền lợi của người mua căn hộ tại các cao ốc, dự án trong diện thu hồi sẽ ra sao.

Sài Gòn One Tower, được khởi công và chào bán từ năm 2007, từng là dự án đình đám của Sài Gòn trong giai đoạn bất động sản sốt đỉnh điểm. Trước khi được chào bán, dự án đã được giới đầu tư, khách hàng VIP "chạy tiền" để được mua căn hộ với hơn nửa tỉ đồng/ suất, giá bán thấp nhất hơn 5.000 $/m2. Với giá bán như thế, nhưng thời điểm đó, giới đầu tư không mua 1 hay 2 căn hộ, mà dự án được bán theo tầng mặt bằng điển hình của căn hộ. Chỉ 133 căn hộ trong tổng thể dự án được đầu tư bài bản bởi chủ đầu tư là Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C, tổng thầu Bouygues Batiment International, thiết kế kiến trúc DP Architects của Singapore, tư vấn hệ thống mạng quản lý toà nhà Cisco Systems của Mỹ. Sau 2 năm khởi công, Sài Gòn One Tower rơi vào bế tắc, cho dù đã hoàn thành hơn 80%.

Với khoản nợ hơn 7.000 tỉ đồng (trong đó nợ gốc 3.500 tỉ đồng và nợ quá hạn 3.700 tỉ đồng), cơ quan chức năng đang tiến hành thủ tục đấu giá. Khi thực hiện đấu giá, nếu giá trị tài sản không còn đủ để trả nợ ngân hàng và các tổ chức tín dụng, người mua có thể sẽ thiệt thòi khi theo quy định của Nghị quyết 42 và Luật phá sản, khách hàng mua căn hộ không thuộc diện ưu tiên trả nợ, mà bị xếp vào gần cuối danh sách ưu tiên."Đối với các dự án đang trong diện xử lý nợ xấu, số tiền thu được sau khi đấu giá nhiều hơn số nợ chủ đầu tư phải trả cho ngân hàng, tổ chức tín dụng, cổ đông sáng lập thì quyền lợi người mua nhà vẫn được đảm bảo. Nhưng đối với số tiền thu được thấp hơn số nợ phải trả thì quyền lợi người mua khó lòng được đảm bảo. Trong trường hợp này, nếu là chủ đầu tư uy tín, họ sẽ cầm cố các tài sản khác để đảm bảo quyền lợi của người mua theo thứ tự ưu tiên. Tuy nhiên, chắc chắn người mua nhà trong trường hợp dự án bị xử lý nợ xấu sẽ thiệt thòi không ít" luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP HCM) phân tích. 

Theo tìm hiểu của phóng viên, hiện dự án Sài Gòn One Tower đã bán được hơn 100 căn hộ, số tiền mỗi người đã đóng trên 10 tỉ đồng. Có những khách hàng mua căn hộ của dự án này từ năm 2011 thông qua hình thức thế chấp vay vốn với các ngân hàng do chủ đầu tư liên kết. Dự án đã thế chấp tại ngân hàng, nhưng khách hàng vẫn sử dụng căn hộ của dự án này là tài sản đảm bảo vốn vay (trả tiền gốc + lãi vay hằng tháng với thời hạn từ 10-20 năm), cùng một tài sản nhưng lại được giải ngân 2 lần, thì người mua nhà luôn luôn nắm đằng lưỡi.

Theo quy định, các dự án bất động sản phải có bảo lãnh ngân hàng và dự án đủ điều kiện mở bán theo quy định của Sở Xây dựng thì mới được phép huy động vốn. Vì vậy, khách hàng muốn mua nhà cần yêu cầu các chủ đầu tư công khai và minh bạch những điều kiện ràng buộc để hạn chế rủi ro.