Thành phố biển Nha Trang có lượng du khách quốc tế tăng gần 23%; Đà Nẵng cũng tăng 33% trong vài năm nay. Vì thế, nhà nước đã đầu tư rất lớn cho quá trình phát triển này, khi hiện nay có 9 sân bay quốc tế trên cả nước so với con số 5 sân bay vào năm 2010. Các sân bay này hiện vẫn tiếp tục được nâng cấp, mở thêm các nhà ga mới cũng như mở rộng đường băng. Chính sách visa dành cho khách du lịch cũng cải thiện đáng kể, khi quy trình ngày càng dễ dàng hơn và mức phí thấp so với trước đó. Phú Quốc là ví dụ thành công điển hình cho sự hỗ trợ này khi lượt khách quốc tế đã tăng vọt 25%/năm khi chính sách miễn thị thực cho du khách nước ngoài được áp dụng. Đây là địa điểm duy nhất tại Việt Nam được áp dụng chính sách này.

Biển đảo tăng trưởng mạnh về nguồn cung

Các tín hiệu tích cực từ thị trường góp phần thúc đẩy sức hút và niềm tin từ các chủ đầu tư, dẫn đến cạnh tranh mạnh về nguồn cung trong 2-3 năm tiếp theo khi thị trường liên tục chứng kiến sự ra đời của các dự án mới. Theo thống kê của Công ty Tư vấn Bất động sản (BĐS) Savills, tại Nha Trang và Cam Ranh, nguồn cung khách sạn và resort phân khúc midscale đến luxury được dự đoán sẽ tăng trưởng với tốc độ tăng trung bình 29%/năm trong 3 năm tiếp theo. Tương tự, thị trường Đà Nẵng và Phú Quốc cũng có mức tăng trưởng nguồn cung mạnh mẽ, lần lượt đạt 30% và 27% trong thời gian 3 năm tới.

Tuy nhiên, thị trường BĐS mang tính chất dễ biến động và có thể bị tác động bởi nhiều yếu tố. Điển hình vào thời điểm 2014 -2015, lượng du khách quốc tế đến Việt Nam giảm mạnh đã tác động mạnh đến thị trường phụ thuộc như Nha Trang.

Do vậy, nếu như nguồn cầu không bắt kịp với tốc độ tăng trưởng nguồn cung, công suất và giá phòng trong tương lai được dự đoán sẽ tiếp tục chịu nhiều áp lực và chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc cẩn thận về hiệu suất kỳ vọng và nguồn ngân sách cho dự án trong những năm sắp tới.

Một góc đẹp của vùng biển Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa được du khách yêu thích Ảnh: Lệ Trinh

Cân nhắc về mô hình Ngôi nhà thứ hai

Nhắc đến thị trường BĐS nghỉ dưỡng không thể không nhắc đến sự bùng nổ của xu hướng đầu tư các dự án Ngôi nhà thứ hai (Second home). Hiện tại, có khoảng 36 dự án Ngôi nhà thứ hai cung cấp hơn 7.000 căn với mức giá từ trung đến cao cấp đang được vận hành tại Việt Nam. Thị trường BĐS dự đoán sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ khi một làn sóng lớn nguồn cung Ngôi nhà thứ hai chủ yếu tập trung tại 6 địa điểm ven biển (Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm, Hạ Long, Quảng Nam) gồm hơn 17.000 căn được đưa vào thị trường trong vòng 3 năm tới. Tuy nhiên, số lượng dự án hoàn thành vẫn còn rất khiêm tốn so với số lượng được chào bán trên thị trường.

Căn hộ khách sạn (condotel) hiện tại là loại hình được ưa chuộng nhất trong các sản phẩm Ngôi nhà thứ hai. Cụ thể, tính đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung Ngôi nhà thứ hai tại các thị trường ven biển chính. Trong thời gian gần đây, ngày càng nhiều dự án được công bố với sự cạnh tranh mạnh mẽ về quy mô cũng như những khoản cam kết lợi nhuận hấp dẫn. Chủ đầu tư nhanh chóng đặt tên cho dự án tại các địa điểm du lịch của họ là condotel.

Tuy nhiên, điểm cần lưu ý là phần "tel" (khách sạn) trong mô hình condotel. Trong hầu hết các trường hợp, rất ít các yếu tố quản lý vận hành như khách sạn được cân nhắc phát triển cho thành phần này. Điều này đặc biệt đáng lo ngại vì chủ đầu tư khó có thể bảo đảm phần lợi nhuận đã cam kết. Để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, condotel phải được vận hành hoàn toàn như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh ấn tượng. Thế nhưng, hầu hết các dự án đều không được hoạch định kỹ cho yếu tố vận hành và chính việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản phẩm cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua.

Các sản phẩm với chương trình cam kết này ngày càng trở nên rủi ro hơn cho người mua, do một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án với quy mô lớn mà không có nguồn ngân sách mạnh mẽ như vốn chủ sở hữu hoặc hỗ trợ vốn từ ngân hàng. Các rủi ro này chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện xây dựng và trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về. Khi đó, chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để bảo đảm cam kết. Hiện tại, tỉ lệ cam kết lợi nhuận tại Việt Nam hiện đang khá cao, một số dự án lên đến 12% trong 8 năm.

Do vậy khi lựa chọn sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng để đầu tư, người mua nên cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ những chủ đầu tư uy tín. Về phía chủ đầu tư, khi lựa chọn mô hình phát triển, cần hoạch định tốt cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường cũng như khả năng tài chính và bảo đảm vận hành tốt trong tương lai.