Theo phân tích của các chuyên gia, đón đầu quy hoạch thường mang lại nhiều cơ hội hấp dẫn, nhưng rủi ro cũng khá cao.

Điểm nóng đón đầu quy hoạch

Củ Chi, một huyện vùng ven cách xa trung tâm Sài Gòn đến hàng chục km, nhiều năm qua dường như bị “bỏ quên” do thiếu địa thế phát triển, nhưng gần đây đã trở thành tâm điểm của giới đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) bởi thông tin Tập đoàn Tuần Châu đề xuất đầu tư siêu dự án thuộc các xã phía Đông Bắc huyện này.

Theo đề xuất, Tập đoàn Tuần Châu sẽ đầu tư dự án Thành phố mới New City có diện tích khoảng 15.000ha (gấp 15 lần diện tích Khu đô thị Phú Mỹ Hưng và Khu đô thị Thủ Thiêm cộng lại). Nơi đây sẽ hình thành trung tâm đô thị mới của Thành phố thích ứng với tình trạng biến đổi khí hậu, nước biển dâng.

Trong thành phố mới này sẽ hình thành các khu nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, tạo được công ăn việc làm, có đầy đủ dịch vụ và tiện ích phục vụ cư dân. Để kết nối dự án với khu trung tâm, tuyến đại lộ ven sông Sài Gòn sẽ tận dụng quỹ đất bãi bồi ven sông, với chiều dài 63 km, tốc độ xe dự kiến 100 km/giờ.

Việc triển khai tuyến đường sẽ nhanh vì không phải tốn thời gian giải phóng mặt bằng, lại tận dụng đất bãi bồi ven sông. Khi tuyến đường này hoàn thành sẽ chỉ mất khoảng 20-30 phút để đi từ Củ Chi về quận 1. Đại lộ này sẽ tạo điều kiện kết nối với Quốc lộ 22 và các tuyến đường của tỉnh Bình Dương. Các doanh nghiệp BĐS sẽ phối hợp với Tập đoàn Tuần Châu để khai thác quỹ đất nơi đây, vực dậy vùng đất đầy tiềm năng ở khu Tây Bắc Thành phố.

Đất tại Củ Chi đang được giới đầu tư săn ráo riết để đón đầu quy hoạch siêu dự án "trên giấy" của Tuần Châu

Mặc dù đây mới chỉ còn là câu chuyện đề xuất từ doanh nghiệp, song Củ Chi đang trở thành tâm điểm bàn tán của giới đầu tư BĐS. Những người có đất ở Củ Chi thì mang tâm trạng vừa mừng, vừa lo. Mừng là nếu dự án được thực hiện, khả năng giá đất sẽ tăng cao, nhưng lo không biết đất của mình có bị rơi vào vùng quy hoạch hay không.

Anh Thành, một người dân sống ở quận Thủ Đức có 4.000m2 đất ở Củ Chi mua cách đây nhiều năm để làm trang trại cho hay, liên tục trong gần 1 tháng qua, ngày nào anh cũng nhận được nhiều cuộc gọi điện thoại đặt vấn đề mua khu đất của anh.

Anh Thành cho biết, lúc đầu người ta trả giá thấp nhưng sau đó ra giá cao dần, tuy nhiên do không có ý định bán nên anh từ chối. Không chỉ với anh Thành, vài người bạn của anh ở gần khu vực cũng liên tục nhận được lời đề nghị mua đất.

Bên cạnh Củ Chi, một số huyện như Hóc Môn, Bình Chánh, gần đây giới cò lại tung tin sắp thành lập quận mới Bình Châu trên cơ sở tách, nhập một số xã của các huyện nói trên. Thông tin này đã và đang tạo nên "cơn sốt" đất ở các quận, huyện vùng ven.

Anh Điềm, ngụ xã Phạm Văn Hai, huyện Bình Chánh cho hay, trước Tết anh tính mua một miếng đất ở gần nhà, chủ đất đòi 1 tỷ đồng, nhưng chưa có giấy tờ nên chưa mua. Nhưng sau Tết, anh hỏi lại thì chủ đất đã nâng giá lên 1,5 tỷ đồng.

Tương tự, anh Tám, ngụ xã Lê Minh Xuân, Bình Chánh cho hay, cách nay 6 tháng anh có ý định mua một lô đất trong khu tái định cư Vĩnh Lộc B, diện tích 4x16m. Khi đó, môi giới đòi giá 800 triệu đồng nhưng anh chê đắt không mua. Vừa rồi, anh hỏi lại mảnh đất đó đã lên giá 1,6 tỷ đồng.

Đáng nói là khu tái định cư này vẫn trong tình trạng dân cư thưa thớt, hàng trăm căn hộ chưa có người ở, nhưng đất vẫn cứ sốt. Ở phía sau khu tái định cư này, có một số cò đất mua đất nguyên miếng và phân lô bán nền, giấy tờ tay với giá từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/nên, nhưng vẫn "đắt như tôm tươi".

Giá đất tăng cao, thanh khoản mạnh đã thu hút nhiều người tay ngang vào cuộc đầu tư BĐS. Anh Thiện, một vận động viên trong câu lạc bộ thể hình cho biết, anh có tích lũy được ít vốn mua một mảnh đất gần nhà với giá 1,4 tỷ đồng từ trước tết. Ra tết có người mua, anh nói thách 1,8 tỷ đồng, họ đồng ý mua ngay. Sau thương vụ dễ kiếm tiền này, anh Thiện tiếp tục mua căn khác và lại bán ra.

“Tính từ đầu năm đến nay, tôi đã mua đi bán lại thành công 3 miếng đất, kiếm được bạc tỷ mà không phải tốn nhiều công sức”, anh Thiện hồ hởi chia sẻ.

Lợi nhuận đi kèm rủi ro

Với giới kinh doanh địa ốc, câu chuyện đón đầu quy hoạch là yếu tố thường mang lại cơ hội lớn, vì thực tế đã có nhiều người đạt được lợi nhuận lớn nhờ đón đúng quy hoạch, song cũng không ít trường hợp “nếm trái đắng” vì đón sai. Bởi trên thực tế, rủi ro trong việc đón đầu quy hoạch khá lớn, không chỉ rủi ro từ thay đổi trong chính sách, mà còn liên quan đến nhiều yếu tố thị trường, năng lực của các chủ dự án.

Bài học từ dự án Khu đô thị Đại học quốc tế Việt Nam (VIUT) do Tập đoàn Berjaya của Malaysia đầu tư tại khu đô thị Tây Bắc là một ví dụ điển hình. Gần 10 năm trước, từ những đề xuất khá hùng hồn của chủ đầu tư, Tập đoàn Berjaya được Tp.HCM cấp giấy chứng nhận đầu tư vào vào khu đất rộng 925ha, tổng mức đầu tư lên đến 3,5 tỷ USD.

Dự án gồm nhiều khu chức năng như trung tâm dịch vụ tổng hợp, giáo dục, khu công viên cây xanh, trung tâm y tế, phúc lợi công cộng,… Lúc có chủ trương này, nhiều người kỳ vọng dự án sẽ làm thay đổi cả vùng đất, trong đó đã từng có không ít nhà đầ tư săn đất đón đầu dự án này. Thế nhưng gần 10 năm qua, dự án VIUT chỉ là khu đất hoang.

Kế bên dự án này là dự án Khu đô thị mới An Phú Hưng của Công ty TNHH một thành viên An Phú, có quy mô hơn 610 ha tại 2 xã Tân Hiệp và Tân Thới Nhì (huyện Hóc Môn). Năm 2004, dự án được Tp.HCM giao đất để triển khai, nhưng do chủ đầu tư chưa bồi thường và việc giải phóng mặt bằng kéo dài quá lâu nên mới đây, Thành phố đã ban hành Quyết định 5195 thu hồi, hủy bỏ dự án.

Liên quan đến đề xuất đầu tư đại dự án của Tập đoàn Tuần Châu, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá, đây là ý tưởng về quy hoạch khá đột phá, nếu thực hiện được sẽ giải quyết được khá nhiều vấn đề. Nhưng đây mới chỉ là đề xuất từ ý tưởng của nhà đầu tư, mà đã là ý tưởng thì có khả năng thực hiện được và cũng có khả năng sẽ không thực hiện được, đó là chưa kể vấn đề quy hoạch còn chưa rõ ràng.

Theo ông Châu, thông tin đón đầu quy hoạch là câu chuyện đặc thù mang yếu tố thị trường, rất khó kiểm soát. Song, cần phải cảnh báo rằng, rủi ro từ việc này là rất lớn vì người có lợi trong việc này chính là những “cò” đất, còn những người chịu nhiều rủi ro là những người đến sau, lúc đó giá đã được đẩy lên khá cao. "Việc nắm bắt thông tin là quan trọng nhưng phải cần tỉnh táo trước các thông tin đồn thổi chưa chính thức", ông Châu khuyến cáo.