Bén duyên bất động sản hơn một thập niên, ông Hưng (ngụ quận 3, TP HCM) cùng nhóm bạn lập quỹ 70 tỉ đồng để săn đất tại các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ (khu Nam Sài Gòn), rồi bán lại, mỗi thương vụ thu lợi nhuận trung bình 15%.
Loại hình bất động sản nhóm nhà đầu tư của ông Hưng ưa chuộng gồm có: đất nông nghiệp, đất ven sông, đất mặt tiền biển và nhà phố, biệt thự vườn. Nhóm tập trung mua các lô đất có hạ tầng đang triển khai hoặc cầu đường sắp được xây dựng trong 12-24 tháng tới.
Ông Hưng cho biết, chỉ trong 3 tháng đầu năm, đội săn nhà đất của ông đã giao dịch 5 thương vụ với tỷ suất lợi nhuận trung bình khoảng 15% mỗi lần mua bán, cá biệt có 2 giao dịch đạt tỷ suất sinh lời 25-30%.
Có số vốn còn nhiều hơn cả đội buôn của ông Hưng, ông Bảo ngụ quận Bình Tân, TP HCM huy động các nhà đầu tư cá nhân thân tín lập quỹ hơn 100 tỉ đồng chuyên săn nhà đất phía Tây Sài Gòn, đặc biệt là địa bàn quận 8, 12, Tân Phú và hai huyện Củ Chi, Hóc Môn.
Nhờ hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ, nhiều nhà đầu tư cá nhân đang lập quỹ với dòng vốn từ hàng chục đến bạc trăm tỷ đồng để đổ bộ ra vùng ven TP HCM săn đất.
Mỗi thành viên của nhóm đóng góp theo dạng cổ phần, tối thiểu là nửa tỷ đồng một suất, không giới hạn vốn góp, có người năng lực tài chính tốt, đủ sức hùn hạp dăm ba tỷ đồng. Nhóm nhà đầu tư của ông Bảo chuyên đàm phán mua lại các quỹ đất từ nhỏ, lẻ đôi ba trăm m2, đến đất lớn vài ha, đặc biệt ưa chuộng 2 nhóm tài sản đang thế chấp ngân hàng và tọa lạc ở khu vực có biến động lớn về hạ tầng: cao tốc, cầu vượt, cầu bắc qua sông, mở đường...
Ông Bảo tiết lộ, nhóm mới thành lập được 8 tháng nhưng đã thâu tóm được quỹ đất lớn lên đến vài chục nghìn m2. Đội chốt được trung bình 2-3 thương vụ mua đi bán lại mỗi tháng, lợi nhuận bình quân trên dưới 20%. Nhóm có một đội trưởng giàu kinh nghiệm có quyền quyết định cao nhất. Các thành viên còn lại hoạt động hỗ trợ lẫn nhau phục vụ mục tiêu chung từ việc săn nguồn hàng, thẩm định giá, khảo sát thực tế, kiểm tra pháp lý đến thương lượng, chốt mua chốt bán.
Ghi nhận của VnExpress, việc các nhà đầu tư cá nhân tại TP HCM lập quỹ từ hàng chục tỉ đồng đến trăm tỉ để thâu tóm nhà đất đang rục rịch khởi động kể từ giai đoạn 2015-2016 và trở nên rầm rộ vào năm 2017.
Các thành viên trong nhóm nhà đầu tư này khá đa dạng. Có người hoạt động ngoài ngành địa ốc nhưng cũng có khá nhiều nhân sự chủ chốt tại các công ty tư vấn đầu tư, đặc biệt nhân sự ngành địa ốc chiếm tỷ lệ trên 50%. Các nhà đầu tư này chia sẻ, dòng tiền tích lũy được thay vì gửi ngân hàng lãi suất không đáng kể nên họ chọn phương án gửi tiền vào đất, vừa giữ giá tốt vừa có cơ hội sinh lời vì quỹ đất đô thị đang ngày càng khan hiếm và hạ tầng tại TP HCM được đầu tư mạnh mẽ.
Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, Phan Công Chánh đánh giá, hiện tượng các nhà đầu tư cá nhân lập nhóm buôn đất ven Sài Gòn đã bắt đầu xuất hiện ngày càng nhiều hơn trong khoảng 2-3 năm trở lại đây. Tại các xã vùng ven ở Sài Gòn, nhất là các khu vực đang có thông tin được lên quận như Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn hoặc tại quận 9, Củ Chi, Cần Giờ đang xuất hiện rất nhiều mô hình đầu tư nhà đất theo nhóm.
Nguyên nhân sâu xa của làn sóng này, theo ông Chánh, xuất phát từ nhiều lý do đặc thù. Thứ nhất, quỹ đất trung tâm ngày càng hạn hẹp. Giá cả đã rất cao. Rất khó để có đột biến về gia tăng giá trị nếu không biết cách đầu tư và có chiến lược đúng. Trong tình huống này, đầu tư theo đội nhóm có thể giúp cho các đối tác cùng khảo sát, đánh giá thực tế và định giá tài sản chuẩn hơn, từ đó đưa ra chiến lược phù hợp.
Nguyên nhân thứ hai, nhiều đối thủ cạnh tranh sừng sỏ, nhất là các nhà đầu tư chuyên nghiệp, cả trong và ngoài nước khiến cho thị trường trở nên chật chội với quỹ đất ngày càng ít đi. Giống như một "đại dương đỏ", nơi có khá ít những cơ hội thật sự cho nhà đầu tư cá nhân với số vốn ít ỏi và nguồn lực hạn chế. Trong bối cảnh đó, lập nhóm buôn đất vùng ven là một lựa chọn tốt hơn, ở góc độ phù hợp nguồn lực.
Nguyên nhân thứ ba, đầu tư theo nhóm dễ đón đầu cơ hội hơn đi một mình. Khi hạ tầng giao thông tại Sài Gòn được cải thiện với tốc độ càng nhanh, thì khoảng cách từ trung tâm tới các khu vực vùng ven sẽ được rút ngắn. Cộng với tốc độ gia tăng dân số ở mức nhanh chóng với hơn 200.000 người mỗi năm, không bao lâu nữa quỹ đất cũng sẽ cạn kiệt. Đó chính là lúc vùng ven trở nên đắt giá. Các khu vực trước đây 10 năm được xem là vùng ven của Sài Gòn như Phú Mỹ Hưng, Gò Vấp, Trung Sơn (Bình Chánh), Tân Phú nay như thế nào mọi người cũng đã thấy.
Ngoài ra, suất đầu tư mỗi người thấp nhưng nếu góp vốn cùng nhau để thâu tóm đất vùng ven giống như góp gió thành bão. Ra ngoại thành Sài Gòn, dòng vốn càng lớn sẽ càng có nhiều cơ hội. Các lý do này làm cho việc lập nhóm để buôn đất ở ngoại ô Sài Gòn trở thành một xu hướng được quan tâm và xem xét nghiêm túc với các nhà đầu tư bất động sản cá nhân.
Theo ông Chánh, mô hình đầu tư theo nhóm có cả ưu điểm và nhược điểm. Ưu điểm là mỗi nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra một dòng tiền vừa phải nhưng có thể tham gia nhiều cơ hội lớn. Đi cùng nhau, các nhóm nhà đầu tư đứng trước cơ hội đón đầu các xu thế mới của thị trường, có thể sàng lọc được nhiều tài sản còn ở dạng tiềm năng.
Nhược điểm của mô hình này, theo ông Chánh, là có thể xảy ra tình trạng bất đồng trong triển khai đầu tư mua bán tài sản. Chẳng hạn như, một người muốn mua hoặc bán mà đội nhóm không đồng ý sẽ dẫn đến mâu thuẫn. Thách thức của việc đầu tư bất động sản vùng ven theo nhóm là đất đai ở xa, khó thăm nom, việc định giá, khảo sát gặp không ít khó khăn, trở ngại và dòng vốn nằm trong tài sản là nhà, đất có thể bị tồn đọng một thời gian dài nếu mọi việc không đúng như kế hoạch tính toán.
"Để thực hiện tốt mô hình kinh doanh này, các đội, nhóm đầu tư bất động sản cần có một người nhiều kinh nghiệm đứng ra cầm trịch, được mọi thành viên giao phó quyền quyết định cao nhất nhằm đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng và an toàn cho dòng vốn khá lớn của nhóm", ông Chánh cho hay.
