Cuối tháng 3, một doanh nghiệp (DN) chuyên đầu tư căn hộ cao cấp tại các khu vực trung tâm TP HCM mở bán dự án chung cư cho người thu nhập thấp tại quận 9, với mức giá 880 triệu đến 1,5 tỷ đồng một căn hộ. Hơn 1.000 khách đội nắng, xếp hàng chờ xem nhà mẫu và đăng ký mua. Chỉ 3 giờ mở bán, hơn 400 căn hộ đã được giao dịch thành công. Và sản phẩm được bán hết chỉ trong 1 tuần. Đại diện DN này thừa nhận, nhiều năm làm BĐS, chưa có dự án nào mà sản phẩm vừa đưa ra đã cháy hàng như vậy.

Biên lợi nhuận trong đầu tư phân khúc cao cấp cao hơn khiến thị trường BĐS TP HCM đang có lệch pha cung cầu, nhà giá rẻ trở nên khan hiếm. Ảnh: Lê Quân

Vì sao doanh nghiệp ngại làm nhà giá rẻ?

Sự lệch pha cung cầu đang là một trong những điểm yếu của thị trường BĐS TP HCM. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), cho rằng thị trường BĐS thành phố đang có sự tăng trưởng rất mạnh trong phân khúc cao cấp. Điều này cũng đồng thời xuất hiện tình trạng thiếu nguồn cung sản phẩm trong phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, giá bán hợp túi tiền của người thu nhập thấp đô thị.

Báo cáo của CBRE quý IV/2015, cũng cho thấy tại TP HCM, phân khúc căn hộ cao cấp bán ra chiếm 37%, trung cấp hơn 50%, căn hộ giá rẻ chỉ khoảng 13%.

Cũng theo CBRE Việt Nam, 2015 cũng là năm thị trường TP HCM ghi nhận lượng căn hộ chào bán mới nhiều nhất ở phân khúc cao cấp. Và năm 2016, nguồn cung các dự án cao cấp và hạng sang sẽ tăng 20% so với năm 2015.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch HoREA cho rằng, thực tế nhu cầu nhà ở có giá dưới 1 tỷ đồng một căn vẫn rất lớn vì phù hợp với thu nhập của phần lớn người dân. Tuy nhiên, dường như giữa năm 2015 đến nay, các DN chỉ tập trung vào sản phẩm cao cấp.

Lý giải về hiện tượng nhiều DN chạy theo phân khúc giá cao, các chuyên gia cho rằng, biên độ lợi nhuận khi làm căn hộ cao cấp hấp dẫn khiến họ mải mê với lợi nhuận mà phân khúc này mang lại. Trong khi đó, để bắt đầu một dự án, thủ tục phải mất đến vài năm, chi phí bỏ ra rất nhiều, nhưng nếu đầu tư dự án nhà giá trung bình thấp thì lợi nhuận thấp nên DN không mặn mà. Và với đà lao theo phân khúc trung, cao cấp như hiện nay, nhà dưới 1 tỷ đồng vẫn tiếp tục khan hiếm trong năm 2016-2017.

Chia sẻ với Zing.vn, ông Lê Hoàng Châu cho biết, phân khúc căn hộ 1 - 2 phòng ngủ có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng một căn dù được phát triển tại tất cả các quận, huyện của thành phố, và là trụ cột của thị trường, nhưng so với nhu cầu thì chưa tương xứng.

Thị trường BĐS thành phố đang khan hiếm nhà dưới 1 tỷ, trong khi đó, căn hộ trung cao cấp thì đang có dấu hiệu thừa cung. Nguyên nhân các chủ đầu tư lao vào căn hộ cao cấp vì điều đơn giản là tỷ suất sinh lời cao hơn, kinh doanh thứ cấp cũng lời hơn. Ngoài ra, việc các DN ngại đầu tư căn hộ giá trung bình thấp còn nằm ở vấn đề quản lý công trình sau khi đưa vào sử dụng khá phức tạp. Cư dân lao động ở chung cư nhiều khi không chấp nhận được nề nếp, quy định chặt chẽ của tòa nhà, dễ xảy ra bức xúc, tranh chấp…

Đừng để chung cư cao cấp tối đèn!

Báo cáo quý I của CBRE mới đây cho biết, năm 2016 khởi đầu với số lượng căn hộ mở bán mới tăng mạnh 38% so với cùng kỳ năm trước, với 9.090 căn hộ được bán ra, tăng 27% so với cùng kỳ năm trước. Xét về cơ cấu căn hộ bán, phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng cao nhất (41%), theo sát sau là phân khúc trung cấp (39%).

Tuy nhiên, các dự án ăn khách nhất lại nằm ở phân khúc bình dân. Rất đông khách mua đứng chờ dưới nắng trong sự kiện chào bán dự án nhà giá thấp.

Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành của CBRE Việt Nam nhận định: “Điều này cho thấy phân khúc bình dân và trung cấp vẫn sẽ tiếp tục chi phối thị trường nhà ở, đặc biệt với các căn hộ quanh ngưỡng giá 1,5 tỷ đồng.

Các DN cần lưu ý, thị trường đã phát triển đa dạng và phức tạp hơn, khách hàng ngày càng 'khôn ngoan' hơn, nhưng chủ đầu tư vẫn chưa quên những bài học đau thương của giai đoạn thị trường trầm lắng".

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, thị trường BĐS năm 2016 sẽ tiếp tục phục hồi. Nhưng các DN nên tập trung làm những sản phẩm phục vụ người mua nhà ở thực sự, phát triển sản phẩm cho người thu nhập thấp như căn hộ mini cho thuê giá rẻ; những dự án tiêu chuẩn xanh với nhiều tiện ích...

"Người mua nhà giá rẻ là họ có nhu cầu thực, để ở chứ không phải đầu cơ, sản phẩm làm ra là bán hết, bán ngay nên không hề có tình trạng thừa cung.

Chúng tôi lưu ý các DN nên cân đối và tính kỹ lượng cung cầu. Sản phẩm căn hộ bán cho nhà giàu thì phải xứng tầm, khác biệt. Người có thu nhập cao ở chung cư họ đòi hỏi tiện ích rất cao, vị trí tốt cũng là vấn đề người giàu đặc biệt quan tâm. Căn hộ cao cấp mà không khác biệt thì sẽ không cạnh tranh được", ông Châu phân tích.

Chủ tịch HoREA cũng cho rằng, một thực tế trong thị trường BĐS Việt Nam là người có nhu cầu mua nhà để ở thực sự là đại đa số bộ phận có thu nhập trung bình và thấp. Hiện nay, các dự án có mức giá dưới 15 triệu đồng/m2 luôn trong cảnh ra hàng đến đâu hết đến đó.

Vì vậy, các DN nên đầu tư vào sản phẩm phù hợp. Nhìn những dự án nhà giá thấp nhưng sáng đèn ở tất cả các căn hộ, trong khi chung cư cao cấp mà đèn leo loét thì phải xem xét.