Được biết, khu đất nằm ở mặt tiền đường lớn, giữa khu dân cư đông đúc thuộc quận Bình Thạnh, TP HCM, với tổng diện tích 280m2, chiều rộng 10m. Nhà đầu tư này đàm phán được thời hạn thuê 10 năm, xây một công trình cao tầng, trong đó tầng trệt cho thuê làm mặt bằng thương mại, từ tầng 2 trở lên là phòng trọ trung cấp và căn hộ mini cho thuê. Giá thuê phòng trung bình 3-4 triệu đồng/căn và tổng mặt bằng tầng trệt cho thuê được 1.800 USD một tháng.
Vì bận rộn nên ông Thái không đứng ra kinh doanh mà khoán cho một nhà đầu tư thứ cấp thuê sỉ cả công trình. Nếu cho thuê lẻ mỗi tháng doanh thu đạt 160 triệu đồng nhưng vì khoán cho đối tác, ông Thái chấp nhận doanh thu 120 triệu đồng mỗi tháng, tương đương 1,2 tỉ đồng một năm. Nếu tính cả chu kỳ, doanh thu 12 tỉ đồng, trừ đi vốn đầu tư và chi phí phát sinh trong thời gian xây dựng chưa khai thác được, lãi ròng ước tính tối thiểu 6 tỉ đồng trong điều kiện giữ nguyên giá chào thuê công trình trong suốt 10 năm.
Nhiều nhà đầu tư tại Sài Gòn sẵn sàng đặt cược săn đất trống, xây công trình cho thuê kiếm lời bạc tỉ cả chu kỳ khai thác.
Theo chia sẻ của ông Thái, do dự án có đặc thù được phát triển trên quỹ đất thuê nên suất đầu tư không quá nặng nề. Tổng vốn đầu tư 4,6 tỉ đồng, trong đó có 2 tỉ đồng đi vay và đã trả hết trong 3 năm đầu bằng chính dòng tiền khai thác cho thuê.
Chủ đất chấp nhận giao mặt bằng trống 5 năm đầu giá 35 triệu đồng/tháng và giai đoạn tiếp theo tăng lũy tiến 2-3% mỗi năm. Theo cam kết trong hợp đồng thuê đất, khi hết hạn thuê, ông Thái sẽ bàn giao lại cả công trình cho chủ đất. Tính từ thời điểm này, chủ đất sẽ toàn quyền sở hữu và khai thác công trình.
Chỉ với số vốn 2,6 tỉ đồng ban đầu, nhờ bài toán hợp tác đầu tư thuê đất trống, cộng với vay thêm vốn xây công trình rồi khoán cho đơn vị thầu nhận thuê sỉ, sau 4 năm dự án đã hoàn vốn và bắt đầu có lãi. Từ năm thứ 5 trở đi, doanh thu của nhà đầu tư này cũng chính là lãi ròng. Nếu tăng giá thuê, mức lãi cũng sẽ tăng theo.
Với gần 10 năm gia nhập thị trường bất động sản, trong đó có 7 năm phát triển các dự án cho thuê, chuyên gia Nguyễn Hồng Hải nhận định, chiêu săn đất trống đầu tư công trình để cho thuê khá phổ biến. Nhiều nhà đầu tư thạo nghề đã thành công với chiêu "tay không bắt giặc" khi bắt đầu sự nghiệp kinh doanh bằng mô hình này.
Chuyên gia này phân tích, nếu nhà đầu tư có trong tay quỹ đất rồi xây dựng công trình để cho thuê thì mức độ an toàn của suất đầu tư gần như tuyệt đối. Nhưng trong điều kiện vốn hạn chế, đi thuê đất sạch để phát triển một tiểu dự án để cho thuê lại cũng là một kênh đầu tư cực kỳ hấp dẫn.
Tiêu chí quan trọng nhất của mô hình đầu tư này là quỹ đất phải sạch, pháp lý hoàn chỉnh, không vướng tranh chấp, có thể xây dựng cao tầng (6-7 tầng trở lên). Đặc biệt, chủ đất phải cam kết thời hạn thuê tối thiểu 5 năm, tốt nhất là 10 năm để có thời gian thu hồi dòng vốn và đạt lợi nhuận cao.
Theo ông Hải, trên thực tế, bài toán săn đất cho thuê có thể áp dụng với bất cứ điều kiện thời gian nào, 1-3 năm, 3-5 năm, 6-10 năm thậm chí 15 năm. Tùy vào thời hạn thuê đất dài hay ngắn và các điều khoản cam kết mà chất lượng công trình sẽ được đầu tư từ cao - trung cấp tới bình dân. Tuy được gọi là mô hình "tay không bắt giặc" nhưng để thành công đòi hỏi nhiều điều kiện cực kỳ khắt khe, không dành cho người ngoại đạo, thiếu kiến thức về bất động sản.
Bước thứ nhất là nhà đầu tư phải am hiểu pháp lý nhà đất, có thể thẩm định được vị trí của khu đất trống phù hợp để đầu tư, khai thác cho thuê hay không. Bước thứ hai là khâu thẩm định dự án kinh doanh để vay vốn ngân hàng. Bước thứ ba là chọn phương án xây dựng phù hợp với suất đầu tư cũng như chu kỳ thuê. Bước bốn là đưa vào vận hành khai thác, đảm bảo tỷ lệ lấp đầy cao.
Ông Hải khuyến cáo, nhà đầu tư chỉ thật sự có lãi khi phối hợp nhịp nhàng giữa 4 khâu này. Nếu thiếu chuyên nghiệp trong bất cứ khâu nào cũng có thể dẫn đến thua lỗ.
