Các chuyên gia bất động sản cũng nhận định, bằng cách làm giá, thổi giá đất nền với nhiều thủ đoạn, giới đầu nậu và cò đất chính là nguyên nhân gây ra đợt 'sốt' giá đất tại các quận ven và huyện ngoại thành vừa qua. Có những khu vực giá đất tăng lên tính theo ngày. Thực tế, những khu đất vốn không ai ngó ngàng, giá chỉ từ 3-4 triệu đồng/m2, nhưng chỉ sau ít ngày làm giá, bỗng chốc đội lên từ 10-12 triệu đồng/m2...

Đủ chiêu "kích giá"

Trục đường Nguyễn Duy Trinh - Nguyễn Xiển, chạy dọc từ quận 2 đến quận 9 là một trong những "điểm nóng" của đợt sốt đất lần này. Hiện các dự án vẫn tiếp tục treo bảng mở bán rầm rộ trên trục đường này. Thực chất đây là những dự án đã triển khai từ cách đây 1-2 năm và được giới đầu tư thâu tóm hết đất. Đến thời điểm này, khi có một số thông tin quy hoạch, kết nối hạ tầng trong khu vực, giới đầu tư đã lợi dụng để "bung hàng".

Một nhân viên môi giới ở quận 9 tên T.C dẫn chúng tôi đi xem nhiều dự án ở quận 2 và quận 9. Anh C. cho biết, không chỉ các cò mới thổi giá, mà chủ đất cũng không ít chiêu trò. "Hai bên đó cấu kết và tự hô giá lên với nhau", anh C. nói. Anh cũng kể một vố bị lừa để giải thích cặn kẽ chiêu thức làm giá của chủ đất: Một chủ đất có hai lô đất nằm trong một dự án ở đường Nguyễn Xiển (quận 9) gửi anh C. bán với giá 16 triệu đồng/m2. Theo thỏa thuận, chủ đất chia hoa hồng cho anh mỗi lô 30 triệu đồng. Hai ngày sau, chính chủ đất nhờ một người thân xuống gặp anh C. đặt vấn đề mua hai lô đất và ra giá 17 triệu đồng/m2.

Khách hàng nghe môi giới giới thiệu các dự án đất nền trên đường Nguyễn Duy Trinh, Q9, TP HCM

Hợp đồng mua bán còn chưa kịp ký thì một người quen khác của chủ đất lại xuống 'đôn' giá lên thành 18 triệu đồng/m2. Sau đó, môi giới đi giới thiệu lô đất cho một khách hàng thật với giá 20-21 triệu đồng/m2 để hưởng tiền chênh. Vậy là bằng chiêu 'thổi giá' chủ đất đã tăng giá trị lô đất lên 4-5 triệu/m2 thay vì mức giá 16 triệu đồng/m2 (đã có lời).

Sau một thời gian làm việc và qua mấy nhân viên khác, anh C. biết được chủ đất này có 6 lô đất trong dự án, gửi chia cho 5 nhân viên môi giới khác nhau để bán và cùng bắt tay giở trò 'kích giá'. Lúc đó, anh C. mới biết mình cũng là một mắt xích "tiếp tay" cho chủ đất nâng giá lên.

Các chủ đất còn có nhiều 'chiêu trò' khác nữa để tạo cơn sốt ảo. Theo lời kể của bà Hằng, một 'cò đất' lâu năm ở huyện Bình Chánh thì chủ đất sau khi nhận cọc của người mua thật sẽ gọi 2-3 người thân nhảy vào cùng đặt cọc mua đất. Khi nào ra công chứng chuyển nhượng, hai vị 'khách quen' này sẽ dựng cảnh giành giật nhau mua lô đất.

Đúng lúc đó, chủ đất sẽ xuất hiện và thông báo hiện miếng đất có tới có 3-4 người cùng muốn mua nên để mua được đất các bên phải tự thương lượng với nhau. Vậy là thay vì giá 16 triệu đồng/m2, các bên tự gồi 'đấu giá' trả lên đến 18-19 triệu đồng/m2. Hạ màn, những người thân quen của chủ đất đều rút lui, còn người mua thật thì "dính bẫy" mua đất giá cao mà không hay biết.

Tương tự, tại một dự án khác trên đường Võ Văn Hát (quận 9) cũng có khoảng 300 lô đất với các diện tích từ 52 - 62m2/lô. Khi chúng tôi thăm dò hỏi mua đất đầu tư, Hải - nhân viên môi giới của dự án nói đã có khách vào mua hết, chỉ còn lại 2 lô có giá 21 triệu đồng/m2. Tuy nhiên sau đó chúng tôi gặp một nhân viên môi giới khác tên Khanh và hỏi mua đất cùng dự án này thì Khanh lại chỉ 2 lô khác nhưng vẫn với lời chào mời y như Hải đã nói...

Không có nhiều giao dịch thực

Theo tìm hiểu của chúng tôi tại một số văn phòng công chứng ở một số địa bàn đang được cho là "sốt" giá đất thì số lượng giao dịch thực không nhiều. Ông Đặng Toại Tâm - trưởng Văn phòng công chứng Thủ Đức (quận 9) - cho biết, nếu so với thời điểm trước tết thì giao dịch liên quan đến đất nền thời gian qua không nhiều.

Tương tự, trưởng Phòng công chứng Cần Giờ (huyện Cần Giờ) là ông Đào Xuân Tùng cũng cho biết so với những năm trước, số người đến văn phòng giao dịch đất nền tăng khoảng 20%. Vì thế ông Tùng nhận định "Đất nền không đến nỗi "sốt" như thông tin hiện nay".

Số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Tp HCM (HoREA) cho thấy, trong vòng một năm qua, giá đất nền đã tăng trên dưới 30%. Thậm chí có khu vực giá tăng đến trên dưới 70%. Giá đất nền trung bình tại một số khu vực phân lô ở quận 9, quận Thủ Đức và huyện Bình Chánh đã lên đến trên dưới 20 triệu đồng/m2. Tương tự, tại thị trấn Cần Thạnh, xã Long Hòa (huyện Cần Giờ) có những vị trí giá đất nền đã lên đến 10-12 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất nông nghiệp một số khu vực tại huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi cũng tăng khoảng 50% trong 4 tháng đầu năm 2017...

Từ những số liệu trên, HoREA nhận định, đây chỉ là giá ảo và cơn "sốt giá ảo" đất nền rất nguy hiểm, có thể tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, làm méo mó thị trường, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Một khi vỡ "bong bóng" xảy ra sẽ gây thiệt hại dây chuyền.

Chủ tịch HoREA - ông Lê Hoàng Châu cho rằng, để hạ nhiệt giá đất, UBND TP HCM cần công bố thông tin quy hoạch cho dân biết, đồng thời chỉ đạo nghiên cứu cơ chế, chính sách để quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản của giới đầu nậu, cò đất hiện đang hoạt động với tư cách cá nhân không có đăng ký kinh doanh.

Theo ông Châu, thị trường xuất hiện trường hợp núp bóng chủ đất hoặc doanh nghiệp để kinh doanh bất động sản với nhiều thủ đoạn tinh vi nhằm trốn thuế. Trong khi đó, luật hiện hành quy định hoạt động mua bán đất nền cũng phải có đăng ký kinh doanh, phải có vốn pháp định.