Từ đầu năm đến nay, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đầu tư vào bất động sản đạt 343,69 triệu USD, chiếm 4,4% tổng vốn đầu tư. Tổng số vốn FDI giải ngân trong quý I/2017 ước đạt 3,62 tỉ USD, tăng 3,4% so với cùng kỳ năm 2016. Điều này được xem là điểm cộng cho
thị trường. Nhà liền thổ tiếp tục tăng nhiệt
Thị trường nhà biệt thự, liền kề và nhà phố tại TP HCM và Hà Nội tiếp tục tăng nhiệt ngay trong những tháng “ăn chơi”. Tại Hà Nội, chỉ trong quý I/2017, lượng nhà phố, biệt thự đã bằng 40% tổng nguồn cung mới trong năm 2016. Đáng chú ý, hầu hết các dự án mở bán mới đều nằm tại những vị trí rất đẹp, có cơ sở hạ tầng hoàn thiện, giao thông thuận tiện và có nguồn cư dân sinh sống sẵn có. Do vậy, giá bán sơ cấp của những dự án này cao hơn trung bình thị trường khá nhiều. Trong đó, nhà phố vẫn là sản phẩm được người bán ưa chuộng nhất, đạt tỉ lệ bán cao nhất do vừa có thể được sử dụng làm nhà ở vừa có thể dùng để kinh doanh buôn bán, gia tăng lợi ích cho người mua.
Tại TP HCM, quý I/2017, thị trường biệt thự và nhà phố xây sẵn đón chào thêm năm dự án mới, đóng góp thêm 500 căn vào nguồn cung hiện hữu. Tất cả tập trung ở phía Đông TP HCM với 4 dự án tại quận 9 và 1 dự án tại quận Thủ Đức. Giá bán cũng tăng đều ở tất cả khu vực. Đặc biệt, khu vực phường Thạnh Mỹ Lợi và phường Bình Trưng Đông (quận 2) giá bán tăng từ 16%-40% so với quý trước. Huyện Nhà Bè, quận Thủ Đức, huyện Bình Chánh và quận 12 giá bán có thể tăng lên đến mức 25%. Hiện nhà đầu tư đang tập trung vào phường Long Trường, Đông Tăng Long... vì mặt bằng giá còn khá thấp. Toàn thị trường hấp thụ hơn 850 căn, tăng 14% so với quý trước.
Theo các chuyên gia địa ốc, những dự án quy mô lớn sẽ được mở bán đi đôi với sự phát triển hạ tầng cải thiện, kết nối với trung tâm; giá bán được kỳ vọng sẽ còn tăng. Tuy nhiên khác với giai đoạn bùng nổ của thị trường vào năm 2007, các nhà đầu tư sẽ thận trọng và kỹ lưỡng hơn trong việc nghiên cứu đầu tư trước khi thực hiện giao dịch, để tránh nguy cơ “bong bóng” do tăng trưởng quá nhanh. Thêm vào đó, những động thái từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trong việc quản lý cho vay tín dụng (như trong Thông tư 06) cũng sẽ giúp thị trường duy trì trạng thái bình ổn trong thời gian sắp tới.
Căn hộ hết thời đầu tư?
Cả hai thị trường trọng điểm là TP HCM và Hà Nội đều ghi nhận các hoạt động mở bán mạnh mẽ các dự án căn hộ trong quý I. Tuy nhiên, dù chủ đầu tư đưa ra hàng loạt các chính sách bán hàng ưu đãi, doanh số vẫn giảm 7% so với quý trước. Riêng doanh số bán hàng của phân khúc bình dân được cải thiện đáng kể khi có nhiều nguồn cung hơn, cung cấp nhiều lựa chọn cho người mua nhà hơn.
Tại TP HCM, thị trường căn hộ quý I/2017 được rao bán nhiều nhưng cũng gặp không ít khó khăn với sự suy giảm giao dịch thành công trong tất cả phân khúc, đặc biệt đối với phân phúc cao cấp và hạng sang. Trong số 5.083 căn mở bán trong quý I/2017, phân khúc trung cấp chiếm 52%. Lần đầu tiên khu Tây đã vượt lên dẫn đầu về số lượng căn hộ chào bán với 1.821 căn, chiếm 36%. Khu Đông đứng thứ hai với 1.523 căn.
Thị trường cũng cho thấy sự chuyển dịch giữa 3 nhóm khách mua. Nhìn chung, nhóm khách mua để ở đang tăng lên. Nhóm khách này chiếm 31% tổng số giao dịch thành công trong quý I/2017 so với 23% trong quý I/2016. Đặc biệt, theo ghi nhận của các công ty nghiên cứu thị trường, đã xuất hiện khách nước ngoài giao dịch căn hộ, trong đó nhiều khách phương Tây như Canada, Mỹ, Pháp.
Sẽ có sự điều chỉnh
Theo các chuyên gia, dù hiện tại (và cả năm 2017) chưa là “điểm rơi” của thị trường bất động sản nhưng cũng đã xuất hiện những yếu tố dễ gây “rung lắc”. Cụ thể gần đây, trong nỗ lực điều chỉnh lại cơ cấu vốn, nhiều ngân hàng thương mại đã tăng lãi suất huy động tiền gửi dài hạn bằng đồng Việt Nam, có nơi lên đến 9,2%/năm (cao hơn khoảng 1%-2% so với trước đây). Dự kiến sự điều chỉnh lãi suất huy động này sẽ tạo áp lực tăng lãi suất cho vay dài hạn, điều có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Mặt khác, Thông tư 06/2016 đã có hiệu lực buộc các ngân hàng giảm tỉ lệ tối đa sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để tài trợ cho trung và dài hạn từ 60% xuống chỉ còn 50% trong năm nay, hệ số rủi ro khi cho vay kinh doanh bất động sản cũng tăng mạnh từ 150% lên 200%. Các ngân hàng sẽ phải thận trọng hơn trong chính sách cho vay của mình, thậm chí một số đang đối mặt với nguy cơ phải tạm dừng không được cấp thêm bất kỳ khoản tín dụng trung hạn và dài hạn do tỉ lệ cho vay đã vượt quá trần giới hạn theo quy định.
Đó là những áp lực không nhỏ buộc các chủ đầu tư phải tìm lối thoát mới. Hiện một số doanh nghiệp đang điều chỉnh phương án kinh doanh. Một số công ty lớn tập trung vào phân khúc bình dân. Một số có kế hoạch lên sàn để tìm vốn, số khác thì chuyển nhượng một phần dự án cho các nhà đầu tư ngoại. Dự kiến trong năm nay, hoạt động M&A trên thị trường bất động sản sẽ rầm rộ hơn. Không ít dự án sẽ thay tên đổi chủ trong thời gian tới.
