Đang thương lượng mua nhà đất, phát hiện sổ đỏ/sổ hồng cập nhật tình trạng thế chấp, nhà đầu tư có nên tiếp tục theo đuổi thương vụ?

Nếu muốn tìm cơ hội sinh lời đột biến trong giao dịch nhà đất, những tài sản cập nhật tình trạng thế chấp, cầm cố là loại bất động sản giúp nhà đầu tư dễ dàng đạt mục tiêu nhất. Với hiện trạng tài sản đang thế chấp, chủ đất, chủ nhà thường rất cần tiền và có nhu cầu cấp thiết muốn bán. Thông thường những bất động sản được chấp nhận thế chấp, cầm cố cũng có đặc điểm chung là pháp lý hoàn chỉnh và có giá trị tương đối cao. Trong hoàn cảnh này, bên bán ít có cơ hội đẩy giá lên, thậm chí còn chủ động giảm giá vì lo khó thương lượng và ngại kéo dài thời gian. Đây cũng chính là thời điểm tốt để bên mua ngã giá ở mức họ mong đợi, đồng thời đàm phán những điều khoản thanh toán có lợi cho mình.

Tuy nhiên, theo luật định, tài sản đang thế chấp cầm cố không được phép giao dịch trực tiếp mà phải đi đường vòng. Nếu đang thế chấp thì phải thực hiện thủ tục giải chấp. Nếu đang cầm cố thì phải chuộc sổ về. Sau đó tài sản này mới có thể tiến hành giao dịch trực tiếp. Cũng có trường hợp việc mua bán phải tiến hành tay ba, tức có bên thứ ba là ngân hàng hoặc đơn vị cầm cố tài sản đồng thuận giao dịch.

Nhà đất đang cầm cố thường là miếng mồi ngon của các nhà đầu tư

Nếu mua nhà đất đang thế chấp, nhà đầu tư cần phải làm gì để đảm bảo an toàn?

Tiêu chuẩn vàng khi đầu tư là an toàn trước, lợi nhuận theo sau, đúng quy trình này mới bách chiến bách thắng. Do đó, mua nhà đất đang thế chấp dù hứa hẹn lợi nhuận đột biến cũng cần tuân thủ nguyên tắc an toàn. Nhà đầu tư phải yêu cầu chủ tài sản xuất trình giấy tờ nhà đất bản gốc vì trên sổ có cập nhật tình trạng thế chấp và lịch sử thế chấp cụ thể. Sau khi xác định rõ ranh đất, kiểm tra quy hoạch, đàm phán phương thức thanh toán, cần tiến hành giao dịch tay ba để đảm bảo an toàn. Trong trường hợp không tiến hành giao dịch ba bên, khách mua chỉ đặt cọc một khoản tiền nhất định, yêu cầu chủ nhà đất tiến hành giải chấp rồi mới ký hợp đồng, ra công chứng.

Nhà đầu tư trông đợi điều gì khi mua đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản nằm trong khu vực quy hoạch sử dụng đất là đất ở?

Khi mua đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất vườn, gọi chung là đất nông nghiệp nằm trong khu được quy hoạch sử dụng đất là đất ở, nhà đầu tư có thể thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất để lên thổ cư một cách hợp pháp. Giá trị của đất nông nghiệp luôn ở mức rất thấp so với đất thổ cư (đất ở) nên đây là cơ hội sinh lời đột biến nếu thương vụ thành công. Trường hợp này được các chuyên gia bất động sản đánh giá là "nhắm mắt đầu tư cũng có lời" vì mua tận gốc, hưởng hoặc bán tận ngọn.

Nhà đầu tư thường săn lùng quỹ đất nằm trong khu quy hoạch mở đường để làm gì?

Việc săn lùng quỹ đất nằm trong khu vực mở đường mang lại cho nhà đầu tư cơ hội kép. Cơ hội thứ nhất là khu đất có khả năng thay đổi vị trí từ trong hẻm ra mặt tiền. Giá đất mặt tiền luôn cao hơn những vị trí khác. Cơ hội thứ hai là sau khi mở đường xong, dù nằm ở vị trí mặt tiền hay hẻm, khu đất tiếp tục tăng giá theo diễn biến hạ tầng vì việc định giá thời điểm này căn cứ theo con đường mới mở. Tuy nhiên, cơ hội sinh lời đột biến này cũng đi kèm với không ít rủi ro. Thách thức lớn nhất là làm cách nào nhà đầu tư có thể xác định được chính xác ranh, mốc mở đường để đón đầu cơ hội săn đất quanh khu vực này. Ngoài ra, nếu quy hoạch thay đổi vào phút cuối, cơ hội có thể biến thành điểm bất lợi khi con đường được mở sang một khu vực khác.

Thông tin xây cầu thường khiến cho giá nhà đất quanh khu vực thi công cầu rơi vào tình trạng nào sau đây?

Trong kinh doanh bất động sản, mở đường, xây cầu là thông tin xếp vào nhóm tích cực có thể khiến giá trị nhà đất quanh khu vực thi công hạ tầng này tăng giá đột biến. Trong thực tiễn, việc bắc một cây cầu nối liền 2 khu vực có đến 70-80% khả năng kích giá nhà đất leo thang. Tùy vào mức độ kết nối và tầm ảnh hưởng của cây cầu mới đến sự phát triển của khu vực mà các chu kỳ tăng giá thường kéo dài theo diễn biến hạ tầng.

Ví dụ: công bố thông tin xây cầu giá nhà đất có thể tăng nhẹ một vài đợt. Khi chính thức khởi công xây dựng có thể tăng những đợt tiếp theo. Đến lúc sắp khánh thành cây cầu, thông xe kỹ thuật, có thể tăng thêm một đợt nữa. Tuy nhiên, trong lịch sử hình thành thị trường bất động sản Việt Nam, vẫn có một số cây cầu được xây dựng hoành tráng nhưng không gây nên cơn sốt tăng giá nhà đất xung quanh nó. Nguyên nhân là do đặc thù cây cầu phục vụ vận tải chuyên dụng với tải trọng lớn hoặc hướng di chuyển không thuận lợi kinh doanh, không đóng góp nhiều vào việc thúc đẩy thông thương hay phục vụ phát triển kinh tế khu vực.

Các siêu dự án chuẩn bị khởi công luôn thu hút các nhà đầu tư BĐS

Vì sao các nhà đầu tư bất động sản thường không tiếc tiền thu gom đất xung quanh các siêu dự án chuẩn bị khởi công?

Những siêu dự án là những công trình quy mô lớn nhất từ trước tới thời điểm được công bố, thường do các doanh nghiệp uy tín, có tiềm lực tài chính vững mạnh làm chủ đầu tư. Siêu dự án cũng có sức ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế của một đơn vị hành chính cơ sở như phường, xã thậm chí trên địa bàn rộng hơn là quận, huyện, thành phố.

Các nhà đầu tư không tiếc tiền thu gom đất xung quanh các siêu dự án sắp khởi công thường nhắm đến 3 mục tiêu. Thứ nhất là săn tiền đền bù khủng (đền bù theo giá thị trường) nếu các chủ đầu tư siêu dự án có nhu cầu thu gom thêm đất để mở rộng diện tích xây dựng. Thứ hai là kỳ vọng giá nhà đất quanh các siêu dự án này có thể đi lên nhờ ảnh hưởng tích cực của một công trình tầm cỡ. Thứ ba là quỹ nhà đất xung quanh siêu dự án có nhiều cơ hội phát triển các dịch vụ thương mại.

Tuy nhiên, rủi ro trong trường hợp này là tính khả thi và tốc độ triển khai cũng như về đích của các siêu dự án đến đâu? Nếu các siêu dự án thành hiện thực thì nhà đầu tư mới có cơ hội sinh lời đột biến. Ngược lại, nếu dự án có tiến độ ì ạch hoặc chỉ nằm trên giấy, nhà đầu tư có thể phải đứng trước nguy cơ thua lỗ hoặc chôn vốn dài hạn.

Vì sao nhà đầu tư bất động sản thường ưa chuộng những tài sản nhà đất bị liệt vào nhóm nợ xấu ngân hàng cần thanh lý?

Các tài sản bị liệt vào nợ xấu bị ngân hàng tiến hành thanh lý thường được giới đầu tư địa ốc mệnh danh là nhóm hàng hóa hấp dẫn. Nguyên nhân là do bất động sản đủ điều kiện thế chấp ở ngân hàng đa phần có pháp lý hoàn chỉnh và giá trị khá cao. Theo nghiệp vụ định giá được các tổ chức tín dụng áp dụng, ngân hàng chỉ cho vay ở ngưỡng 50-60% giá trị tài sản. Khi thanh lý các tài sản này, ngân hàng ưu tiên mục tiêu thu hồi nhanh dòng tiền. Do đó, mua bất động sản bị ngân hàng thanh lý có thể nắm trong tay khoảng chênh lệch tối thiểu 30-40% giá trị tài sản. Đây là một cơ hội sinh lời hấp dẫn mà bất kỳ nhà đầu tư bất động sản nào cũng muốn tiếp cận.