Trao đổi với PV, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM , cho rằng với gói 30.000 tỉ, nên nhìn vào mục đích hỗ trợ người thu nhập thấp hơn là nhìn vào thị trường. Và việc giải ngân hết gói tín dụng này là cách tốt nhất để đưa chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà đi đúng mục đích.
- Nhiều người cho rằng gói 30.000 tỉ đã hoàn thành sứ mệnh của mình là giải quyết được tình trạng tồn kho thị trường và giải quyết nợ xấu. Như vậy gói tín dụng này đến nay kết thúc cũng là hợp lý, sao ông lại cho rằng nên giải ngân hết hạn mức?
- Vấn đề là cần phải tách bạch việc hỗ trợ chủ đầu tư và ngân hàng trong giải quyết tồn kho, nợ xấu và thế nào là hỗ trợ người thu nhập thấp hiện thực hóa cơ hội sở hữu nhà.
Theo quy định, việc giải ngân cho vay hỗ trợ nhà ở của nhà băng đối với khách hàng từ nguồn tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước kết thúc khi Ngân hàng Nhà nước giải ngân hết số tiền tái cấp vốn, nhưng tối đa là 36 tháng kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực.
Như vậy, về chủ trương, Ngân hàng Nhà nước vẫn đặt mục tiêu giải ngân hết gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng trong 3 năm, và thời hạn 36 tháng (đến hết ngày 31-5-2016) là do Ngân hàng Nhà nước ấn định, bởi Nghị quyết 02 đã không quy định thời hạn này.
Đối với thị trường thì thời điểm này không nhất thiết phải áp dụng nguồn tái cấp vốn để hỗ trợ, vì đã có sự phục hồi đáng kể. Tuy nhiên đối với đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang và người thu nhập thấp đô thị luôn luôn là đối tượng cần thiết có sự hỗ trợ của Nhà nước để tiếp cận nhà ở.
Rất nhiều người thu nhập thấp đô thị đang cần có sự hỗ trợ của Nhà nước, mà trước mắt, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng là sự trợ giúp để tạo lập nhà ở. Nếu điều này bị gián đoạn rất dễ xảy ra những hệ quả tiêu cực khó lường.
- Những hệ quả tiêu cực mà ông nhắc đến là gì thưa ông?
- Với gói 30.000 tỉ, nếu đến ngày 31-5-2016 mà người vay chưa được giải ngân, hoặc mới chỉ được giải ngân một phần và chấm dứt thì người thu nhập thấp đô thị sẽ lâm vào hoàn cảnh khó khăn, không biết xoay sở như thế nào để có tiền mua nhà, nhất là những nhà đang nộp tiền dở dang theo tiến độ.
Nếu vay theo phương thức thương mại thì người thu nhập thấp không có tài sản đảm bảo, cũng không thể chứng minh thu nhập theo điều kiện của ngân hàng thương mại quy định. Bởi lẽ, khi thỏa mãn điều kiện để vay gói 30.000 tỉ thì đương nhiên không đáp ứng được điều kiện của vay thương mại.
Nếu giả định được vay thương mại, thì với lãi suất có thể lên tới 12-13% trong năm 2016 là gánh nặng khó kham nổi. Trong trường hợp đã đóng trước 20% căn hộ rồi thì những người này cố gắng xoay tiền để sở hữu bằng được căn nhà. Nếu như vậy rất dễ dẫn đến việc vay ngoài xã hội, thậm chí vay tín dụng đen. Lúc này hệ quả không còn khó lường nữa mà rất nguy hiểm.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, sẽ có nhiều hệ quả khó lường nếu chấm dứt giải ngân gói 30.000 tỉ trong thời gian tới.
- Nhưng Thông tư 11 đã quy định rõ ràng và thể hiện trên các hợp đồng tín dụng nên có thể sẽ chấm dứt lãi suất ưu đãi cho phần dư nợ sau ngày 1-6 sắp tới. Trong trường hợp này để đảm bảo quyền lợi cho người vay, theo ông cần có những điều chỉnh gì tiếp theo?
- Trong trường hợp Ngân hàng Nhà nước vẫn quyết định chấm dứt giải ngân kể từ ngày 1/6/2016 thì cần có cơ chế xử lý chuyển tiếp đối với những người đến cuối tháng 5-2016 đã ký hợp đồng tín dụng vay gói 30.000 tỉ đồng nhưng chưa được giải ngân, hoặc chỉ mới được giải ngân một phần.
Bởi trước khi ký hợp đồng tín dụng vay gói ưu đãi, người thu nhập thấp đô thị đã phải ký hợp đồng mua nhà ở thương mại (dưới 1,05 tỉ đồng một căn hộ) với chủ đầu tư, và đã phải trả trước 20% giá trị hợp đồng.
Đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo cơ chế chuyển tiếp để xử lý các trường hợp này. Có thể là cho phép ngân hàng thương mại được tiếp tục giải ngân các trường hợp đã ký hợp đồng vay nhưng chưa được giải ngân, hoặc chỉ mới giải ngân một phần được giải ngân đến hết hợp đồng. Nếu đóng hoàn toàn gói tín dụng và chiếu theo Thông tư 11 thì khả năng dẫn đến những hệ quả tiêu cực như tôi đã nói ở trên là rất lớn.
- Hiện tại người vay đang đứng ở thế bị động vì tiến độ của dự án họ mua nhà kéo dài nên việc giải ngân không như dự đoán. Với những người đã vay và có dư nợ sau ngày 1/6 thì ông có lời khuyên gì cho họ hay không?
- Trong tình cảnh này rất khó để đưa ra lời khuyên, vì rủi ro lúc nào cũng có thể xảy ra với người mua nhà. Trong bối cảnh này, chỉ còn một trường hợp cuối cùng là họ phải chấp nhận và đối mặt rủi ro đó.
Nếu được, người vay cần yêu cầu ngân hàng giải ngân hết gói vay này để tính toán với chủ đầu tư. Sau đó hy vọng vào việc chủ đầu tư triển khai làm nhà đúng tiến độ để sử dụng nguồn vốn này an toàn.
Để thực hiện được điều này, tôi hy vọng ngân hàng đồng cảm với người dân để chấp nhận rủi ro giải ngân toàn bộ phần tiền còn lại. Đây cũng là động thái để thực hiện chính sách vào đúng đối tượng và mục đích. Rõ ràng khi quyết định tung ra gói tín dụng này, mục đích của nó cũng là hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà. Vậy nên khi thực hiện chính sách cũng cần nhìn vào đối tượng hỗ trợ trước sau đó mới nhìn đến thị trường.
Yếu tố để tin tưởng điều này chính là sự tiến bộ của văn hóa kinh doanh, khi chủ đầu tư kiểm soát được dòng tiền đổ vào dự án của mình một cách chắc chắn. Thêm vào đó, luật đã quy định đối với các dự án nhà ở thương mại thì phải ký kết với ngân hàng bảo lãnh. Khi đã có ngân hàng giám sát nguồn vốn thì người mua nhà cũng phần nào yên tâm với quyết định của mình.
- Trong tình cảnh này, theo ông doanh nghiệp cần có những động thái tích cực nào để hỗ trợ khách hàng của mình?
- Rõ ràng người vay bị động vì sử dụng nguồn vốn vay của mình vào những dự án chậm tiến độ, kéo dài trong 3-4 năm. Bên cạnh đó, không mấy người để ý đến Thông tư 11 nên việc chủ động đối phó cho mức lãi suất sau ngày 1/6 còn rất hạn chế.
Nhưng doanh nghiệp cũng bị động tương tự như người vay, vì họ cũng chỉ chiếu theo Nghị định 02 của Chính phủ. Cách tốt nhất để hỗ trợ khách hàng của mình là chủ đầu tư phải đẩy nhanh tiến độ dự án để rút ngắn kỳ hạn huy động vốn. Từ đó có cơ sở tốt để ngân hàng giải ngân tối đa số vốn cho khách hàng.
Tuy vậy, đối với những dự án mới triển khai thì rất khó, vì không thể huy động một lần 70% số vốn trên hợp đồng.
