Đất với diện tích nào cũng có, nhưng để tìm miếng đất an toàn về pháp lý, hợp túi tiền của đa số người mua thì không dễ.

Giá nào cũng có

Theo chân một số người có nhu cầu mua đất ở huyện Nhà Bè, phóng viên Sài Gòn Tiếp Thị đã có một tháng đi xem khá nhiều miếng đất, từ đất ruộng, đất vườn đến đất dự án ở huyện vùng ven này. Theo lời của nhiều người môi giới nhà đất tại đây, cách nay 2-3 năm, đất nền khu vực này khá yên ắng, nhưng từ nửa cuối năm ngoái bỗng nhộn nhịp trở lại.

“Có lẽ thông tin về khu đô thị cảng Hiệp Phước, thị trường nhà đất có thể ấm lên đã khiến nhiều người đến tìm mua, đặc biệt là người ở nội thành ra tìm đất vườn. Ngày nào, tôi cũng dẫn khách đi xem" - một người môi giới nhà đất chuyên nghiệp tên Ng. cho biết.

Đường ống dẫn cát san lấp mặt bằng ở một trong những đường xương cá, gần đường lớn Long Thới-Nhơn Đức. Ở khu vực này, có nhiều mảnh đất đang san lấp như thế này và từng mảnh có diện tích lớn, trên 1.000 m². Ảnh: Minh Duy

Thực tế cho thấy giá đất ở một số khu vực tại huyện này đã tăng khoảng 20-30% so với giá hai năm trước. Chẳng hạn, cách đây hai năm, khu dân cư Phước Kiển A có những nền đất 100 m² có giá khoảng 1,7-1,8 tỉ đồng thì nay giá đã tăng lên 2,2 tỉ đồng. Cách đó không xa, vài dự án trên đường Nguyễn Bình có miếng đất 250 m² được chào khoảng 8 triệu đồng/m², tăng 3 triệu đồng/m². Trước tết, một người mua 300 m² đất thổ cư tại khu dân cư Long Thới với giá 1,65 tỉ đồng, nay miếng đất đó được chào hơn 1,8 tỉ đồng.

Đất vườn hay đất ruộng cũng tăng tương tự. Ba năm trước, nếu có trong tay khoảng 1,7 tỉ đồng là có thể mua khoảng 1.000 m² đất ở mặt tiền đường lớn Long Thới-Nhơn Đức nhưng nay phải vô sâu ở những đường xương cá, đường nhỏ bên trong mới tìm được. “Giá tăng nhưng khách tìm mua cũng nhiều hơn. Từ tết đến giờ, tháng nào tôi cũng bán được vài miếng” - một người môi giới tên Đ. tại khu dân cư Phước Kiển A cho biết.

Theo yêu cầu của nhóm người mua đất để xây nhà vườn, người môi giới tên Ng. nói trên dẫn khách đến vài miếng đất cách trung tâm thành phố khoảng hơn 15 km. Song miếng thì chưa chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư, miếng thì nằm sâu trong đường nhỏ. “Chỉ có những miếng đất kiểu này thì giá mới mềm, chừng 3,5 triệu đồng/m² chứ đất có thể lên thổ cư được thì thường phải 6-8 triệu đồng/m²” - anh Ng. nói.

Sau anh Ng., tám người môi giới khác, gồm cả người của công ty môi giới nhà đất chuyên nghiệp lẫn người môi giới tự do, cũng dẫn nhóm khách này rảo qua một số khu đất có diện tích khoảng 200 m² cho đến 1.000 m². Song, miếng nào cũng có những ưu điểm và khuyết điểm. Miếng an toàn về pháp lý thì quá nhỏ, còn miếng có diện tích lớn thì sẽ phải tốn nhiều công để san lấp và sau đó làm thủ tục chuyển sang đất thổ cư.

Những người môi giới cho biết, những khu đất thổ cư, có diện tích nhỏ, khoảng vài chục mét vuông, thì thu hút nhiều người có thu nhập thấp, dân ngoại tỉnh muốn kiếm một mảnh đất để xây nhà.

Không dễ mua

Sau một tháng đi thực địa, kinh nghiệm mà nhóm người đi mua đất kể trên thu được là: không dễ có miếng đất vừa đẹp, vừa rẻ vừa gần với trung tâm thành phố như lời rao trên một số trang web. Người mua không nên vội tin vào giá chào bán ban đầu vì có thể hai miếng đất khá gần nhau nhưng lại chênh đến vài triệu đồng một mét vuông, bởi nhiều khi miếng đất này lên được thổ cư còn miếng kia thì không.

Một số người môi giới chuyên nghiệp cũng cho rằng, nhiều người ở các quận trung tâm muốn về Nhà Bè mở nhà vườn vì nghe đất rẻ nhưng sau đó thấy không phải vậy. Với đất vườn, đất ruộng, chỉ những mảnh đất có diện tích từ 500 m² trở lên mới được tách thửa nên người mua phải xem kỹ. Ngoài ra, người mua phải xem xét tính pháp lý.

Về thông tin, những trang web chuyên về nhà cửa, đất đai là nguồn tham khảo tốt nhưng cần phải tỉnh táo khi tiếp nhận thông tin. Những trang này giới thiệu rất nhiều miếng đất nhưng cũng khá nhiều miếng được rao đi rao lại. Cùng một miếng đất nhưng giá bán trên các trang web có thể cao hoặc thấp hơn chút ít, người đọc nên chú ý để thương lượng giá.

Nhiều người mới đọc qua dễ bị hoa mắt bởi thấy có quá nhiều sản phẩm được chào bán, nhưng nếu đọc chậm lại và so sánh kỹ có thể nhận ra có những lời rao đã cũ, đất đã bán nhưng vẫn được đưa vào giới thiệu để làm trang web thêm phong phú. Ở mỗi lời rao sẽ có số điện thoại liên lạc của người môi giới, và một người môi giới có thể phụ trách nhiều khu đất khác nhau. Do vậy, sau khi gọi cho người này nên gọi thêm một số người môi giới khác để kiểm tra chéo.

Nếu mua đất với mục đích xây nhà ở, người mua phải kiểm tra thông tin quy hoạch thật kỹ, bởi quy hoạch có thể đã thay đổi so với trước. Cùng một con đường, có bên được phép lên thổ cư, bên khác thì không, có khi vài năm trước được phép nhưng nay bị tạm dừng. Vì vậy, người mua không nên nghe lời người môi giới tư vấn rằng cứ mua và chờ vài năm để lên thổ cư hoặc bỏ ra thêm ít tiền để chạy chọt lên thổ cư. Cách tốt nhất là xin bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất để hỏi trực tiếp tại phòng quản lý đô thị của huyện.

Do vùng Nhà Bè là vùng đất thấp, nền đất yếu, nhiều nơi là vùng sông rạch ngập nước nên người mua cần chuẩn bị tâm lý là nhiều khi sẽ phải bỏ thêm một khoản tiền nữa để bơm cát hoặc đổ đất san lấp mặt bằng. Với những khu đất nền có diện tích vài chục mét vuông, có giá chào bán vài trăm triệu đồng, đã được san lấp bằng phẳng trong những khu lớn, được rao là đất thổ cư thì nên thận trọng bởi đó có thể là những mảnh đất có sổ chung. Nếu mua sẽ rất khó cho việc bán lại, hoặc xây cất sau này.