Các doanh nghiệp bất động sản TP HCM vừa có dịp ngồi lại với người đứng đầu Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia tại buổi tọa đàm do Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) tổ chức để bàn về chính sách tài chính tín dụng bất động sản năm 2014. Tiền sử dụng đất là một trong chín vấn đề được các doanh nghiệp nói đến nhiều nhất. Thực ra đây là vấn đề không mới, bởi từ khi có hiệu lực (năm 2009) đến nay, đã có cả chục buổi hội thảo bàn về những bất cập của Nghị định 69 quy định việc nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường; tuy nhiên, vấn đề này đến nay chưa đi tới đâu.
Để gỡ khó cho thị trường bất động sản không hẳn là phải tìm ra giải pháp mới, thay vào đó, nên tập trung giải quyết nhanh những cái bất cập của thị trường, trong đó có vấn đề thu tiền sử dụng đất.
Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Công ty Nam Long
Dân trong ngành bất động sản gần như ai cũng nhẵn mặt ông Lê Ngọc Tú, Giám đốc Công ty Kinh doanh và Phát triển nhà Bình Dân, bởi trường hợp nộp tiền sử dụng đất của công ty ông đã trở thành một ví dụ “kinh điển” mỗi khi nói về việc nộp tiền sử dụng đất theo Nghị định 69. Ông kể, công ty làm một dự án nhà phố tại quận Thủ Đức, mua lại đất của dân với giá 3 triệu đồng/mét vuông, nhưng khi tính tiền sử dụng đất được định theo giá thị trường là 8 triệu đồng/mét vuông. Mặc dù được khấu trừ tiền sử dụng đất nhưng mức giá lại theo khung của Nhà nước, chỉ 300.000-400.000 đồng/mét vuông và cộng cả chi phí đầu tư hạ tầng tổng số tiền được khấu trừ chẳng bao nhiêu so với mức thuế 57 tỉ đồng phải nộp. Sau hơn ba năm đi lại và hai lần thuê thẩm định giá chẳng tới đâu, ông này quyết định ỳ ra, không làm nữa và tuyên bố sẵn sàng giao dự án lại cho Nhà nước rồi “Nhà nước cho lại tôi được bao nhiêu thì cho”.
Một trường hợp khác đang nổi lên gần đây là ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành. Ông này đang xin làm dự án quy mô 2 héc ta trên đại lộ Đông - Tây với số vốn đã bỏ ra khoảng 100 tỉ đồng. Tương tự như Công ty Bình Dân, số tiền đất và các khoản linh tinh được khấu trừ khoảng 10 tỉ đồng, và phần còn lại là số tiền đất phải nộp. Ông Nghĩa cho biết sẽ rút lại dự án trên không đầu tư nữa, bởi “cách tính tiền sử dụng đất hiện nay rất vô lý, doanh nghiệp chẳng còn gì thậm chí còn bị âm vào vốn”.
Vấn đề ở chỗ tiền sử dụng đất tính tại thời điểm Nhà nước giao đất, trong khi doanh nghiệp mua đất, làm dự án trước đó cả 1-2 năm. Giá đất ngày càng tăng nên tiền sử dụng đất phải nộp cũng tăng theo. Để biết số tiền này là bao nhiêu phải qua khâu thẩm định giá cho từng dự án, sau đó sở tài chính thông qua hội đồng xét duyệt trình cấp trên phê duyệt. Suốt thời gian đó, tiền đất là một ẩn số, không ai biết được số tiền phải nộp là bao nhiêu ngoài việc suy đoán, và khi biết lại có thể lâm vào cảnh như hai ví dụ trên.
Sự lệ thuộc vào khâu thẩm định không chỉ mất thời gian, tiền bạc mà còn tiềm ẩn rủi ro sinh ra cơ chế xin-cho, chạy chọt. Điều gì đã tác động để cho một dự án ban đầu có số tiền sử dụng đất phải nộp gần 60 tỉ đồng đã thụt xuống chỉ còn 30 tỉ đồng ở lần thẩm định thứ hai? Phải chăng lần thẩm định thứ nhất làm sai, hay do thị trường bất động sản biến động mạnh đến nỗi chỉ trong một thời gian ngắn giá thị trường giảm phân nửa? Có những chuyện chỉ người trong ngành mới hiểu hết.
Ông Nguyễn Viết Tạo, Giám đốc Công ty Bất động sản NVT, cho rằng thu tiền sử dụng đất kiểu này đã bóp chết doanh nghiệp bất động sản, bởi doanh nghiệp gần như phải mua lại đất lần nữa. Nhiều dự án sản phẩm bán ra không đủ nộp tiền thuế, cơ chế nặng nề khiến doanh nghiệp càng thêm khó khăn. “Chúng tôi không xin tiền, chỉ cần cơ chế chính sách rõ ràng minh bạch”.
Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, cho rằng Nghị định 69 đang tạo ra nghĩa vụ tài chính quá sức đối với doanh nghiệp. Hơn nữa, với một chính sách như hiện nay bài toán đầu tư của các doanh nghiệp là vô nghiệm.
Câu hỏi đặt ra là tại sao doanh nghiệp luôn miệng kêu khó nhưng nhiều dự án vẫn đang lần lượt mọc lên? Tới thời điểm này, theo ông Quang, doanh nghiệp nào còn đầu tư là đang làm dự án trên quỹ đất của quá khứ, nếu phải đi đền bù giải phóng mặt bằng, đóng tiền sử dụng đất để làm dự án mới thì chẳng doanh nghiệp nào làm nổi. Ông cho rằng để gỡ khó cho thị trường không hẳn là phải tìm ra giải pháp mới, thay vào đó, nên tập trung giải quyết nhanh những vấn đề thị trường đã chỉ ra bấy lâu nay.
Ông Trương Văn Phước, Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, ví von: một cây đèn giao thông, một người vượt đèn đỏ thì công an phạt, nhưng cả trăm người cùng vượt thì phải xem lại cây đèn có vấn đề gì không. Với những gì đang diễn ra, chính sách nhà đất đang có vấn đề, cụ thể là bất ổn trong cách định giá đất, cần phải xem xét lại.
Thật vậy, bốn năm là quãng thời gian đủ dài để nhìn lại, để đánh giá xem Nghị định 69 đi vào cuộc sống như thế nào, qua đó tháo gỡ những bất cập. Luật Đất đai sửa đổi đã được thông qua, và hiện đang trong giai đoạn xây dựng nghị định hướng dẫn. Nhiều doanh nghiệp địa ốc kỳ vọng sẽ có sự thay đổi tích cực, nhất là vấn đề nộp tiền sử dụng đất.
Các ngân hàng đang nợ xấu nhiều, mà phần lớn các khoản nợ xấu đều liên quan đến bất động sản. Do vậy nợ xấu sẽ khó giải quyết chừng nào thị trường bất động sản chưa hồi phục. Nhiều người kỳ vọng nếu chính sách được điều chỉnh cộng với đà chuyển động thời gian vừa qua có thể con ngựa của năm 2014 sẽ phi đường xa chứ không còn phải trườn qua, trườn lại như con rắn của năm vừa qua.
